투기과열지구 지정과 재개발·재건축 조합원 지위
투기과열지구 지정과 재개발·재건축 조합원 지위
  • 김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로
  • 승인 2020.09.21 10:39
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[하우징헤럴드] 1. 투기과열지구에서 매매시 양수인은 현금청산

도시정비법 제39조 제2항에서는 투기과열지구로 지정된 지역에서의 토지와 건축물의 거래를 제한하고 있다. 즉 재건축의 경우에는 조합설립인가 이후, 재개발의 경우에는 관리처분계획인가 이후에 건축물 또는 토지를 양수한 경우 양수인은 조합원 자격을 취득할 수 없도록 규정하고 있다.

‘조합원자격을 취득할 수 없다’는 것은 신축건물에 대한 분양자격이 없고 결국은 현금청산된다는 것을 의미한다. 그리고 ‘양수’란 소유권의 완전한 이전을 의미하므로 이전등기가 완료될 것이 요구된다.  

2. 계약체결후 등기완료이전에 지구지정이 된 경우

매매계약을 체결하고 계약금등을 지불하더라도 잔금지급과 등기이전은 그로부터 몇 달 뒤가 되는 것이 보통인데 그 사이에 투기과열지구로 지정되면 어떻게 될까?

즉, 투기과열지구지정이 이루어지 않은 곳에서 조합설립인가 이후(재건축의 경우) 또는 관리처분계획인가 이후(재개발의 경우), 매매계약을 체결했는데 그로부터 얼마 안 있어 투기과열지구로 지정되고 그 이후에 잔금과 등기가 이루어진 경우 매수인은 조합원 자격을 취득하는가? 

투기과열지구 지정이란 투기를 막고자 하는 취지인데, 지정 이전에 매매계약을 체결한 자는 이러한 지구지정의 사실을 전혀 모르고 매매계약을 체결했으므로 보호할 필요가 있다. 실제로 도시정비법 시행령 제37조 제2항 6호에서는 “투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우”에는 예외로 취급하고 있다. 

따라서 이 경우에 매수인은 ①투기과열지구 지정일 이전에 계약을 체결했음을 계약금 지급내역 등으로 확인할 수 있고, ②지정일로부터 60일 이내에 부동산 거래의 신고를 마친 경우에는 조합원이 될 수 있다. 

만일 위와 같은 요건을 충족하지 못하게 되는 경우에는 도시정비법 제39조 제3항에 따라 73조의 손실보상절차현금으로 청산하는 과정을 거치게 된다.

3. 건물완공후 이전고시 이전에 매매계약이 이루어진 경우

그런데 이미 신축건축물이 완성되고 난 이후에 매매계약이 체결되고 그대로 이전등기를 하면 신축건축물을 분양받아 가격상승의 차익을 누리게 되는 현상이 발생한다. 이미 분양신청과 관리처분이 확정된 상태에서 거래를 하게 되는 것이기에 조합의 입장에서는 새삼스럽게 매수인에 대해 현금청산 절차를 취하지 않을 것이기 때문이다. 

이렇듯 건물완공후 이전고시가 이루어지기 이전에 체결된 매매계약의 효력을 그대로 인정해 소유권이전이 되면 매수인은 사실상 조합원의 지위를 인정받는 결과가 된다. 이는 도시정비법 제39조 제2항을 정면으로 위반하는 결과가 된다. 이미 완공된 상태에서는 이 매수인에 대해 수용신청이나 매도청구 등 현금청산 조치를 할 이유나 근거가 전혀 없고 관리처분도 확정되어 있어서 관할관청의 견제도 있을 수가 없다. 

도시정비법 제39조 제2항에서는 투기과열지구 지정 이후에 이루어진 매매계약의 효력을 인정하되 매수인의 분양권을 제한하는 규정방식을 취하고 있는데, 분양권이 이미 구체화되고 현실화된 상태에서의 매매계약 조차도 유효하게 해석한다면 사실상 이 법조항은 건물완공 후 이전고시 직전에 이루어지는 탈법적 투기적 매매행위를 막지 못하게 된다.

따라서 관리처분계획 인가 및 건물완공으로 인한 분양자 확정 이후에 이루어지는 매매계약에 대하여는 그 계약의 효력을 원천적으로 부인함으로써 소유권이전등기가 이루어지지 못하게 할 필요가 있다. 정부의 소관부서에서는 이 부분에 대한 문제점을 인식하고 법령보완의 필요성도 인정하고 있다고 한다.

김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로


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