[하우징헤럴드=김병조 기자] 상가 조합원의 재건축부담금 초과이익 산정시 ‘개시가격 0원’ 평가 논란이 확대되고 있다. 아파트 조합원들은 개시시점 당시의 주택 공시가격을 인정받아 초과이익이 절감되지만, 상가 조합원의 경우 ‘주택이 없어 공시가격이 없다’는 이유로 개시시점 가격을 인정받지 못하고 있다는 문제가 제기된 상태다. 박경룡 방배삼익 재건축조합장은 “상가 조합원의 재건축부담금이 폭증할 것이라는 우려가 커지면서 향후 분명히 조합 내 커다란 갈등 요인이 될 것”이라며 “하루 빨리 정부가 보완책을 내놔야 한다”고 강조했다.
▲최근 국토부가 ‘상가 조합원 개시가격 0원 문제는 결국 조합이 알아서 해결하라’고 했는데
=국토부가 조합에게 이 문제 해결 책임을 떠넘긴 것을 보고 크게 실망했다. 너무나 행정편의주의적이고 수긍하기 어려운 답변이다. 조합에게 분담 비율을 정하라고 하는 건 재건축 현장 상황을 너무도 모르고 하는 처사다. 법적 근거 없이 조합이 각 조합원 간 이해관계를 조율하기 어렵다는 건 삼척동자도 다 아는 사실이다. 현실이 이러함에도 조합 자체적으로 알아서 하라고 해버리면 결국 조합원 간의 갈등을 증폭시키는 결과를 초래할 것이다. 공정과 정의를 국정운영 기반으로 하는 현 정부의 정책 기조와도 배치된다고 생각한다.
▲실제로 조합 내에서는 어떤 문제가 발생하고 있나
=상가 조합원들이 재건축부담금 폭탄을 맞지 않을까 많이 걱정하고 있다. 또한 형평성 원칙이 무너져 상가 조합원이 아파트 조합원에 비해 상대적으로 훨씬 더 많은 재건축부담금을 받을 수 있다는 이유 때문에 정부 정책에 대한 불만도 매우 크다.
▲이 부분을 입법적 불비, 즉 입법 당시의 법률적 하자로 보는 이유는
=현행 ‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’에 상가 조합원이 아파트를 분양받는 경우에 대한 장치가 없기 때문에 입법적 불비라고 지적하는 것이다. 상가 조합원이 아파트를 분양 받는, 이 같은 경우의 수까지 세심하게 살피지 못했다는 증거다. ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정을 통해 상가 조합원이 아파트를 분양 받을 수 있도록 했던 당시 상황에서 재초환 법률도 함께 개정이 이뤄졌어야 했다. 재초환 법률도 상가 조합원의 개시가격을 반영해 주는 방안을 시급히 도입해야 한다.
▲재건축부담금 제도에 대해 잘 모르시는 조합원들은 이게 왜 문제가 되는지 모르실 것 같다. 이게 왜 문제가 되나
=재건축부담금 산식은 다음과 같다. 재건축부담금=[종료시점 주택가격 - 개시시점 주택가격 - 정상주택가격 상승분 - 개발비용] × 부과율에 의해 산정된다. 이때 공제 항목인 ‘개시시점 주택가격’은 추진위원회 승인일 또는 종료시점으로부터 10년이 지난 경우에는 종료시점으로부터 10년 소급일의 공동주택 공시가격을 반영하도록 정하고 있다. 문제는 상가 조합원이 아파트를 분양 받는 경우에는 상가의 공시가격 적용 방안이 없다는 점이다. 그러다보니 상가 조합원은 아파트 조합원보다 더 많은 재건축부담금을 납부해야 한다. 산식에서 ‘개시시점 주택가격’이 제외돼야 합리적인 재건축부담금이 나오게 되는데, 상가 조합원은 주택이 없어 이 금액이 제외되지 못하니 그만큼 더 많은 재건축부담금을 부담하게 되는 것이다. 이 같은 결과는 법 제도 미비에 따른 것으로 상가 조합원들에게 특별한 희생을 유발하고, 아파트 조합원과의 공정성과 형평성을 심각하게 저해해 갈등의 단초를 제공할 것이 분명하다.
▲대안을 제시한다면
=재건축부담금이 정확하고 형평성 있게 산정될 수 있도록 법 개정을 하거나 정부 지침을 내려주는 등 보완책이 시급히 마련돼야 한다. 재건축 아파트 단지 안에서 실물의 상가가 분명히 존재하는데, 이것의 개시시점 가격을 ‘0원’으로 한다는 자체가 어불성설이다. 따라서 수익‧비용 대응 원칙에 부합하도록, 상가의 경우에도 종료시점의 가격과 대응하는 개시시점 가격을 반드시 보완해줘야 한다. 다행히 지난 8월 4일 재초환 법률이 국회 본회의를 통과해 개정된 재초환 제9조 제2항에서 재건축부담금 조정 근거가 도입됐다. 공동주택 공시가격 현실화에 따른 부과 개시시점과 종료시점의 주택가격 공시비율 차이로 인한 과도한 주택가액이 산정되지 않도록 한 것이 취지다. 즉, 부과 종료시점의 공시비율을 적용하여 부과 개시시점의 주택가액을 일정 부분 끌어올려 산정하도록 했다. 이 내용을 상가에도 적용하도록 해줘야 한다.
