재개발구역 세입자 기본조사의 중요성
재개발구역 세입자 기본조사의 중요성
  • 한상호 / 글로벌GN 공동대표
  • 승인 2020.12.16 11:03
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[하우징헤럴드] 현재 전국적으로 낙후되고 오래된 정비구역은 상당히 존재하는 것이 사실이다. 이런 낙후된 정비구역을 개발해 살기 좋고 쾌적하게 재정비하는 것이 바로 재개발 정비사업의 긍정적인 효과라고 할 수 있다.

그러나 모든 일에는 장점과 단점 즉 좋은점과 안좋은점이 병행해 존재하는 법이다. 재개발로 인해 토지등소유자들은 상당히 많은 좋은 점들을 취하는 반면 사회적 약자인 세입자들은 그렇지 못한 경우가 허다하기 때문이다.

이러한 재개발사업을 진행하다보면 재개발사업으로 인해 어쩔 수 없이 주거지를 이전해야 하거나 생존과 관련된 영업장을 휴업 및 폐업하고 이전해야 하는 등 수많은 경우의 수를 확인하게 된다.

이번호에는 재개발 정비구역내서의 정비사업으로 인해 어쩔 수 없이 피해를 보는 주거세입자 및 영업세입자들에게 어떠한 보상대책이 주어지는지에 대해 살펴보고, 이러한 보상을 해주기 위해서 조합에서 해야 하는 기본조사업무의 종류에 대해 알아보도록 하겠다.

먼저 정비구역내의 사회적 약자에 대해 간단히 살펴보면, 정비구역내에 주거를 하고 있는 주거세입자가 있을 것이다. 주거지역의 소유자 및 세입자의 비율을 살펴보면 지역마다의 차이는 있을 수 있겠지만 약 6대 4 정도인 것이 현실이다.

그리고 정비구역내에서 영업장을 운영하는 소상공인도 사회적 약자라고 볼 수 있는데, 슈퍼마켓이나 미장원 등의 소상공인 즉 영업보상의 대상이 있을 것이다.

그렇다면 주거세입자는 어떠한 보상을 받을 수가 있는가.

주거세입자중 도시정비법에서 정하는 요건에 맞는 세입자의 경우 주거이전비 및 임대주택 입주권이 모두 보장된다. 영업보상의 경우도 도시정비법에서 정하는 요건에 맞는 영업장에 한해 영업보상금이 지급된다. 그 구체적인 요건이나 금액에 대하여는 다음호에서 다루도록 하겠다.

위에서 말한 주거세입자 및 영업세입자에 대한 보상을 하기 위해서는 무엇이 선행이 되어야 할까? 정비구역 사업자라면 아마 궁궁해 할 것이다.

위의 보상 등을 당장 보상하기 전 코앞에서 허둥지둥 하다 보면 절차상 하자도 반드시 발생하게 되고 기본적으로 사회적 약자를 보호하는 취지에서도 어긋나기 때문이다.

정비사업을 하는 조합의 관계자라면 정비사업의 진행 매뉴얼은 너무나도 많이 봐왔기 때문에 따로 설명하지는 않겠다.

정비사업을 진행하기 위해서는 사업시행인가의 절차를 반드시 이행해야 하는데 이 사업시행인가 절차중 세입자 보상에 관한 사항이 도시정비법 제52조 제①항 제4호(사업시행자는 정비계획에 따라 다음 각 호의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성하여야 한다. 4.세입자의 주거 및 이주 대책)에 명시돼 있다.

이것을 근거로 하여 사업시행인가를 위한 협력업체 선정을 할 때 미리 업체를 선정하여 업무를 선행해야 사업시행인가도 정상적으로 받을 수 있고 , 추후 이로 인한 보상시에도 선의의 피해자가 나오지 않을 것이다.

이번 호에는 정비사업을 진행하면서 필연적으로 나올 수밖에 없는 피해자인 주거·영업세입자에 대한 보상과 보상을 하기 위한 세입자 기본조사의 중요성에 대해 확인해 보았으며, 이러한 법에서 정하고 있는 세입자에 대한 보상조치를 적법하고 성실하게 준비해 사회적 약자를 보호하고 더 나아가 정비사업을 성공적으로 이루기를 여러 정비사업 시행자들에게 기대해 본다.

한상호 / 글로벌GN 공동대표


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