Q. 장기보유특별공제에 거주 요건 추가?
A. 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 현재(2020.1.1이후 양도분부터)는 2년이상 거주한 경우 최대 80% 공제율을 적용하나, 2021.1.1이후 양도분부터는 연8% 공제율을 ‘보유기간 연4%+거주기간 연4%’로 구분하여 최대 80%를 적용하고 거주하지 않은 경우에는 최대 30% 공제율을 적용한다.
예를 들어 양도가액 20억원, 양도차익 10억원으로 10년이상 보유하고 1세대 1주택자가 2년만 거주한 경우 올해 양도세는 2천273만원이고, 내년부터는 8천833만원으로 6천560만원의 차이가 발생한다.
거주기간이 10년 이상인 경우 부담하는 양도세는 2천273만원으로 동일하다. 따라서 내년부터는 보유기간 중 거주를 많이 할수록 세 부담이 적어진다.
Q. 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 남은 1주택(고가주택)을 2021.1.1이후 양도하는 경우, 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주 기간은 언제부터 계산하는지?
A. 2021.1.1이후 양도분부터 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 소득세법 제95조 제4항에 의거 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라서 계산한다.
그러나, 1세대 1주택 비과세 판정시에는 소득세법 시행령 제154조 제5항에 의거 양도(과세)하고 남은 최종 1주택 양도일부터 보유기간을(2년) 계산한다.
따라서 최종 1주택이 된 날부터 2년 이상 보유해야하며, 그 이유는 비과세, 장기보유공제로 세금 감면 혜택이 아주 크기 때문이다.
Q. 일시적 1세대 2주택과 장기임대주택을 보유한 1세대 3주택자가 고가주택을 양도할 때, 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례가 중복 적용되어 비과세 적용된 경우, 9억원 초과분에 대한 세율 및 장기보유특별공제는 어떻게 적용하는지?
A. 1세대 3주택자가 양도하는 1주택이 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례로 비과세 적용을 받은 경우, 양도하는 주택의 9억원 초과분에 대해서는 중과세율(기본세율+20%)이 적용되며, 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 이 경우 1주택자라도 생각보다 세금이 많을 수 있다.
