[하우징헤럴드] 도시정비법에 의한 정비사업에서는 대부분 ‘조합’이라는 단체를 설립해 진행하게 된다. 그러나 과거에는 정비사업 중의 한가지였던 ‘도시환경정비사업’에서 ‘조합’이라는 단체를 설립하지 않고, 토지등소유자들이 주체가 되어 곧바로 사업시행인가를 받아서 시행하는 방식이 있었고, 이를 토지등소유자 시행방식이라 했다.
현행 도시정비법에서는 ‘도시환경정비사업’도 재개발사업으로 편입시키면서 토지등소유자 시행방식을 승계했다.
이러한 사업방식에서는 ‘조합’이라는 단체를 설립하지 않게 되므로, 토지등소유자들이 도시정비법 제50조 제4항에 따라 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의를 받아서 곧바로 사업시행계획인가를 신청하면 된다.
1. 사업시행계획인가 신청시 토지등소유자의 숫자 산정 시점은
위와 같이 사업시행계획인가를 신청할 때에 토지등소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하는데, 위 비율의 모수(분모)가 되는 토지등소유자는 어느 시점을 기준으로 산정할 것인가가 문제된다.
즉 사업시행계획인가 신청이 문제된 것이므로 사업시행계획인가 신청 당시의 구역내의 토지등소유자 숫자를 기준으로 할 것인가, 아니면 도시정비법 시행령 제33조(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등) 제①항 1호, 다목 단서에 따라 정비구역 지정당시를 기준으로 할 것인가가 문제된다.
2. 정비구역지정당시의 토지등소유자 숫자를 기준으로 해야 한다는 설
도시정비법 시행령 제33조 제1항 제1호 다목 및 그 단서에서는 “1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것.
다만, 재개발사업으로서 법 제25조 제1항 제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 ‘정비사업을 목적으로 취득’한 토지 또는 건축물에 대해서는 ‘정비구역 지정 당시의’ 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 수에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따른다”라고 하고 있다.
이 규정에 따라 ‘정비구역 지정당시의’ 소유자를 포함하여 산정해야 한다고 주장하는 설이다.
3. 사업시행계획인가 신청당시를 기준으로 해야 한다는 설
위 도시정비법 시행령 제33조 제1호 다목 단서에서는 엄연히 ‘정비사업을 목적으로 취득’하는 경우에 한정하고 있으므로, 이러한 목적으로 취득하는 경우에는 정비구역 지정당시를 기준으로 하되, 그러한 목적의 취득이 아닌 부동산 소유권의 단순이전(투자를 위해 외부의 자가 구역내의 부동산을 매수한 경우로서 시행자가 될 목적이 아닌 경우)인 경우에는 사업시행인가 신청당시를 기준으로 해야 한다는 설이다.
위 특례 규정은 ‘정비사업을 목적으로 취득하는 경우’라고 한정하고 있으므로 이는 정비구역 내의 ‘기존 토지등소유자’가 다른 토지등소유자의 토지 또는 건축물을 취득한 경우에 적용되는 규정이라고 보아야 한다.
다시 말해 기존의 토지등소유자가 자신이 보유하고 있던 일부의 부동산을 타인에게 매각하고 그 타인이 새로운 토지등소유자로서 사업진행에 동의하는 경우에는 정비사업을 추진할 목적으로 취득하는 경우가 아니므로 적용되지 않는 규정이라고 보아야 한다는 것을 논거로 한다.
4. 결어
기존 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 다른 토지 또는 건축물을 취득한 것이 아니고, 정비구역 지정당시 여러 개의 물건을 가지고 있던 기존의 토지등소유자가, 정비구역 지정후에 자신의 개인적인 필요에 의하여 이를 ‘외부의 자’에게 매도하고, 외부의 자가 새로 구역내의 물건의 소유권을 취득하게 된 경우에는, 위 특례규정이 의도한 전제와는 완전히 다른 경우이다.
그러므로 이 경우에는 새로 진입하여 들어온 토지등소유자의 사업진행에 관한 의사를 물어볼 필요가 있다. 신탁이 이루어진 경우에도 현재의 수탁자가 아닌 신탁자를 기준으로 하여 토지등소유자를 산정해야 한다는 대법원 2015.6.11. 선고 2013두15262판결이 있는데, 이 판례의 취지는 ‘현재의 형식상의 소유자를 기초로 할 것이 아니라, 실질적인 소유권자의 의사를 탐구하여 그 의사에 의하도록 하는 것이 타당하다’라는 정신에 입각한 것이다.
그렇다면 새로 토지등소유자가 참가해 들어온 경우에는, 실질적인 의사결정권자인 그들의 진정한 의사를 감안해야 할 것이므로 이 판례의 정신에 따르더라도 신규 진입자들의 의사를 물어보아야 한다.
김향훈 대표변호사 / 법무법인 센트로
