신규주택 공급 ‘부동산리츠·펀드’ 적극 활용하자
신규주택 공급 ‘부동산리츠·펀드’ 적극 활용하자
부동자금 흡수와 양질의 임대주택공급 동시 달성 가능한 수단
  • 김우진 원장/ (사)주거환경연구원
  • 승인 2021.01.20 11:42
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[하우징헤럴드] 이상한 2020년 주택시장이었다. 코로나와 함께 실업자는 증가하고, 마이너스 성장을 했다. 당연히 주택 수요는 줄고, 가격은 하락하는 것이 지금까지의 상식이었다.

뿐만 아니라 2019년에 대부분의 전문가들은 “3년 전 사업승인을 받은 주택들이 2020년에 대거 준공되면서 입주 물량이 넘쳐나 주택가격은 보합 혹은 하락할 것이다”고 전망했었다. 

그러나 결과는?  분양가 규제에 이르기까지 24번에 걸친 부동산 안정화 대책에도 불구하고 주택가격은 지속적으로 상승했다. 오히려 ‘풍선효과’까지 나타나 강남과 신규아파트 중심으로 상승하더니 점차 수도권으로 그리고 빌라에 까지 상승의 파고가 나타났다. 

대출규제, 전매제한, 세금중과, 개발이익환수 등등으로 투기수요를 잠재우면 주택가격은 안정될 것이라는 지금까지의 상식이 통하지 않았던 주택시장이었다. 

시장을 잘못 판단한 결과였다. 코로나로 실업자가 생기고 무급휴가자가 발생되어도 이들은 대부분 주택을 구입할 수 없는 저소득층들과 여행업이나 항공업 등 일부 직종이었다. 대부분의 전문직과 화이트컬러들에게 코로나의 영향은 미세한 것이었다. 

실제 한국갤럽이 지난해 3월 조사한 결과에 의하면, 코로나로 인한 가구 수입 변화에 대해 줄었다(46%), 늘었다(1%), 변화없다(51%)로 나타났고 2%는 의견을 유보했다.

반면 해외여행이나 외식과 같은 소비지출은 반 강제적으로 줄었다. 결과적으로 코로나에 직접 영향을 받지 않은 전문직이나 화이트컬러에게는 여유 돈이 많아진 것이다. 한국은행에 따르면 2000~2019년까지의 가계저축률은 평균 4.3%인데 반해, 2020년 가계저축률은 10.2%로 추정하고 있다. 여기에 더하여 정부는 금리를 낮추었고 신용대출을 확 늘였다. 그 결과 가계부채는 급격히 증가했다. 

여유 돈이 갈 수 있는 곳은 증시와 부동산이었다. 경제성장이 마이너스를 기록해도 주가지수는 연초에 비해 두 배나 뛰었다. 부동산도 거침없는 상승세를 보였다. 주택가격 상승에 비하면 은행 금리는 소위 말하는 ‘새발의 피’였고, ‘영끌’을 해서라도 부동산을 구입했다. 재산세나 종부세 중과보다도 주택가격이 더 뛰니 다주택자가 주택을 매각할 이유가 없어졌다. 상승이 상승을 유발하는 결과를 가져와 지금까지의 상식을 무너뜨린 것이다. 

주택가격 상승은 결국 전·월세 상승으로 귀결된다. 코로나는 무주택 저소득 근로자들과 영세 자영업자들에게는 불행이었으나 코로나의 영향을 덜 받은 사람들에게는 축복이 되었던 셈이다. 

올해에는 백신이 광범위하게 접종되면서 하반기로 들면 코로나의 기세도 꺾일 것이고, 세계경제도 회복되면서 인플레이션에 대비한 금리인상이 이루어 질 것이다. 이에 따라 이상 급등 현상을 보였던 주식시장도 부동산시장도 제자리를찾을 것이라는 전망도 있다.

반면 올해도 코로나 사태가 진정되지 않고, 이에 더해 30조·40조원에 이르는 제3기 신도시 보상금이 수도권 부동산시장에 들어온다면, 주택가격은 안정되기 어려울 것이라는 전망도 있다. 

코로나의 기세가 언제 꺾일지, 세계경제가 언제 회복기에 들지, 금리는 언제 인상될지 등은 쉽게 예측할 수도, 우리 정부가 조절할 수 있는 변수가 아니다.

주택가격을 안정시키는 가장 최선의 방법은 공급을 대거 늘리는 것이다. 그러나 주택공급은 ‘빵’과 같이 하루 저녁에 만들어지지 않는다. 지금 발표하는 공급대책들이 준공까지 가는데 적어도 3년은 소요된다. 차선을 찾아야 한다.

시중의 부동자금을 신규주택 공급자금으로 우선 흡수하고, 점차 신규주택 공급이 가시화 되도록 하는 것이 필요하다. 정부가 발표하는 개발사업들을 부동산리츠·펀드로 개발해 시중의 부동자금을 흡수하고, 양질의 임대주택공급도 동시에 이루어지도록 하는 것이 최선은 아니나 차선의 방법이 될 것이다.

김우진 원장/ (사)주거환경연구원


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