[하우징헤럴드] 재개발조합원 甲은 정비사업구역 내에 대지 99㎡ 및 그 지상 2층 건물의 소유자이다.
건물의 연면적은 146㎡(1층 90㎡ + 2층 56㎡)인데, 1층의 전체 면적은 90㎡이고 그 용도는 점포였다가 이 중 64㎡는 점포에서 주택으로 용도변경이 되었으나, 나머지 26㎡ 부분은 1989년 4월경 용도변경 허가없이 주거용으로 수리하여 사용하고 있고, 2층 56㎡의 용도는 주택이다.
원고 甲은 조합에게 전용면적 85㎡미만 1채, 전용면적 60㎡미만 1채 등 공동주택 2채의 분양을 신청했으나, 조합은 원고에게 85㎡미만 주택 1채를 분양하는 것으로 관리처분계획을 수립했다. 이 관리처분계획의 수립은 적법한가?
1. 사안의 쟁점
조합원 甲이 용도변경 허가를 받거나 신고를 하지 않고 점포부분을 주거 용도로 수리하여 사용한 부분이‘종전 주택의 주거전용면적’에 포함되는지 여부 및 허가 없이 용도 변경된 해당 건축물의 부분이 특정무허가건축물에 해당하는지 여부가 본 사안의 쟁점이다.
2. 도시정비법령 및 정관의 규정
도시정비법 제76조 제1항 제6호는 “1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다”고 규정하고, 제7호 (다)목 본문은 “제6호에도 불구하고 제74조 제1항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60제곱미터 이하로 한다”고 규정하고 있다.
3. 허가를 받지 아니한 용도변경(점포→주택)과 주거전용면적의 판단기준
1) 2주택 공급의 적격 여부
도시정비법 제76조 제1항 제7호 (다)목은 조합이 종전자산의 권리가액이나 소유면적에도 불구하고 반드시 조합원 당 1주택만을 분양받을 수 있도록 하는 경우에 발생할 수도 있는 종후 자산의 합리적 배분 및 이용이 저해되는 문제점 등을 고려할 수 있도록 조합에 폭넓은 계획재량을 부여하고 있다.
나아가 소형주택의 공급확대를 유도하기 위하여 이루어진 것으로, 2주택을 공급하는 경우라고 하더라도 “종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날은 기준으로 한 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위”에서 이루어져야 하고, 1주택 공급에 대한 예외로서 신설된 2주택 공급의 적격 여부는 엄격하게 판단되어야 할 필요가 있다.
2)무단 용도변경과 종전주택의 주거전용면적의 포함여부
분양신청기간의 만료일 현재 이 사건 건물은 일반건축물대장에 1층 중 26㎡의 용도는 ‘점포’로, 나머지 부분 120㎡의 용도는 ‘주택’으로 기재되어 있는 사실이 인정되고, 따라서 관리처분계획기준일 현재 건축물대장을 기준으로 한 이 사건 건물의 주거전용면적은 일응 120㎡이라고 할 수 있다.
이는 원고 甲이 분양을 신청한 공동주택 2채에 대한 분양기준의 최소한인 주거전용면적 145㎡에 미달하게 되어, 본 사안의 경우 결국 이 사건 관리처분계획 중 원고 甲에 대한 부분은 위법하다고 할 수 없다.
원고가 1989년 4월경 용도변경 허가나 신고를 하지 않고 무단으로 주거 용도로 수리하여 사용한 위 26㎡ 부분이 관련 규정에 따라 이 사건 건물의 주거전용 면적에 포함될 수 있는지에 관하여 보건대, 위 26㎡ 부분은 이 사건 건물의 주거전용면적에 포함된다고 할 수 없다.
서울시 조례 제2조 제1호에 따르면 ‘특정무허가건축물’이란 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등을 가리키는바, 원고가 1989년 4월경 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 용도변경한 이 사건 건물 1층의 26㎡ 부분은 서울시 도시정비 조례 제36조 제1항 제1호에서 말하는 ‘주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물’에 해당한다고 할 수 없다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
