새로운 총회결의로 종전결의 철회·변경 가능
새로운 총회결의로 종전결의 철회·변경 가능
  • 홍봉주 대표변호사 / H&P법률사무소
  • 승인 2021.02.03 11:23
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[하우징헤럴드] 조합의 총회는 재건축조합의 최고 의사결정기관이고 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경은 총회의 결의사항이다.

그러므로 조합의 총회는 상위법령과 정관이 정한 바에 따라 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다고 보아야 한다.

도시정비법은 재건축조합이 조합의 비용부담에 관한 정관을 변경하고자 하는 경우에는 조합원 4분의 3 이상의 동의 대신 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 한다고 규정하고 총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관하여는 정관으로 정한다고 규정하고 있다.

그러므로 조합의 정관이 조합의 비용부담 등에 관한 총회의 소집절차나 의결방법에 대하여 상위법령인 도시정비법이 정한 것보다 더 엄격한 조항을 두지 않은 이상 조합의 비용부담에 관한 정관을 변경하고자 하는 총회결의에는 조합원 3분의 2 이상의 의결정족수가 적용되고, 변경되는 정관의 내용이 상가소유자 등 특정집단의 이해관계에 직접적인 영향을 미치는 경우라 할지라도 조합설립동의에 관한 규정이 적용되거나 유추적용된다고 볼 수는 없다.

한편, 신뢰보호의 원칙은 행정청이 공적인 견해를 표명할 당시의 사정이 그대로 유지됨을 전제로 적용되는 것이 원칙이므로, 사후에 그와 같은 사정이 변경된 경우에는 그 공적 견해가 더 이상 개인에게 신뢰의 대상이 된다고 보기 어려운 만큼, 특별한 사정이 없는 한 행정청이 그 견해표명에 반하는 처분을 하더라도 신뢰보호의 원칙에 위반된다고 할 수 없다(대법원 2015.1.29. 선고 20143839 판결 등 참조).

조합에서 일단 내부 규범이 정립되면 조합원들은 특별한 사정이 없는 한 그것이 존속하리라는 신뢰를 가지게 되므로, 내부 규범 변경을 통해 달성하려는 이익이 종전 내부 규범의 존속을 신뢰한 조합원들의 이익보다 우월해야 한다.

조합 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호의 원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는, 종전 내부 규범의 내용을 변경해야 할 객관적 사정과 필요가 존재하는지, 그로써 조합이 달성하려는 이익은 어떠한 것인지, 내부 규범의 변경에 따라 조합원들이 침해받은 이익은 어느 정도의 보호가치가 있으며 그 침해 정도는 어떠한지, 조합이 종전 내부 규범의 존속에 대한 조합원들의 신뢰 침해를 최소화하기 위해 어떤 노력을 기울였는지 등과 같은 여러 사정을 종합적으로 비교·형량해야 한다.

따라서 가령 조합의 전신인 추진위원회와 상가조합원들 사이에 체결된 약정의 내용이 상가소유자들이 직접 시공사와 상가의 권리가액에 관해 협의하여 합의가 이루어진 경우 그 합의사항을 관리처분계획에 반영되도록 할 수 있는 권리를 상가소유자들에게 인정하도록 조합설립인가 당시의 최초 정관에 담고 있다고 하더라도 위와 같은 신뢰보호원칙 하에서 조합은 충분히 그 정관 내용을 변경할 수 있다.

상가소유자들과 시공사가 상가의 권리가액에 관해 합의에 이르지 못하는 경우에 권리가액을 어떻게 정할 것인지에 관하여 아무것도 정하지 않은 경우에는 상가소유자들에게 이와 같은 경우까지 보호할 신뢰를 부여했다고 볼 수 없기 때문이다.

특히 재건축사업이 확정지분제 방식으로 시행될 것을 전제로 이루어졌는데, 이후 사업시행방식이 도급제 방식으로 변경되면서 공동주택과 비교해 상가 등 부대·복리시설의 권리가액만 높게 산정하는 경우 공동주택소유자들에게 그로 인한 불이익이 돌아갈 수 있게 되는 등 사정이 변경되는 경우에는 더욱 그렇다.

다수의 이해관계인들에 의하여 장기간 시행될 것이 예정된 재건축사업의 특성상 이처럼 사업진행 과정에서 사업여건 등이 바뀌면 그에 따라 사업내용 등의 수정이 불가피한 경우가 발생할 수 있기 때문이다.

따라서 이와 같은 경우 조합이 관리처분계획안을 수립하기 전 상가소유자들과 상가의 권리가액에 대한 협의를 진행하는 과정에서 조합이 불성실한 태도로 협의에 임했다거나 달리 최종 합의에 이르지 못한 책임이 전적으로 조합에게 있다고 볼만한 사정이 없는 한,

관리처분계획의 상가 등 부대·복리시설에 대한 권리가액 산정 방식을 새로운 총회결의로서 2개의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하는 것으로 변경했다 하더라도 상가소유자들의 종전재산 평가에 관한 권리를 본질적으로 침해한다고 보기 어려워 이를 두고 신뢰보호원칙에 위반된다고 볼 수는 없다.

홍봉주 대표변호사 / H&P법률사무소


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