[하우징헤럴드] 공동주택의 소유자가 그 주택의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위해 대수선(大修繕) 또는 증축하기 위해 주택법 11조에 따라 결성된 법인입니다.
리모델링조합은 노후한 주거환경을 개선하고 부족한 도심의 주택공급을 확대하는 순기능을 담당하고 있다.
주택법 제66조에 따라 리모델링조합은 주택단지 전체소유자중 75%이상의 동의로 사업시행인가를 받아 사업을 진행하게 되며, 미동의한 소유자에 대해서는 부득이하게 시가를 보상하고 조합이 소유권을 이전 받게 된다. 이전 받은 미동의자의 주택은 리모델링공사 완료후 일반에 매도해 사업비에 충당한다.
지난해 8월 12일 지방세법 개정으로 조합이 매도청구로 이전받을 때 부담하는 취득세가 개정전 주택가격에 따라 1~3%만 내던 것을 12%를 납부하게 되었다.
예를 들면 1세대가 시가 10억원인 1천세대 단지에서 250세대의 미동의자가 있는 경우 종전에는 3%를 적용받아 취득세만 75억원을 내야 했다면, 개정된 지방세법에 의하면 300억원을 내야 한다. 지방세법 개정으로 취득세만 225억원 증가한 결과가 발생한다. 750명 리모델링조합원당 3천만원의 추가 부담이 예상된다. 리모델링에 따른 조합원부담금이 대부분 1~2억원임을 감안하면 부담금에서 차지하는 미동의자 취득세 비중은 20~30%에 육박한다.
지난해 8월의 지방세법 개정은 법인을 활용해 주택을 투기하는 우회투기세력을 원천차단하는데 입법의 목적이 있다.
그러나 개정 지방세법 시행령에 따르면 재건축, 재개발, 소규모재건축 및 주택법상의 지역주택과 직장주택조합과 달리 ‘리모델링조합’만 중과세 예외적용에서 배제되었다.
개정 지방세법 시행령은 멸실하고 새로 짓는 사업이 아니면 취득세를 중과하고, 사업이 지연되어도 중과한다는 내용으로 되어 있다. 투기와는 무관한 조합에 대해 시행령으로 완화한 것은 마땅한 일인데 유독 리모델링조합만 제외하는 것은 시행령 개정시 입법기술상의 오류가 아니고서는 이해되지 않는 부분이다.
대부분의 리모델링조합은 차입금으로 매도청구에 따른 매입금액을 조달하고, 이에 대한 이자 및 원금은 조합원들이 분담한다. 매도청구소송에 따른 작게는 수백만원에서 많게는 수천만원의 소송비용을 내고 미동의자주택을 사업을 위해서 부득이 하게 매입할 수밖에 없는데 이것은 ‘법인을 통한 투기수요’와 아무런 관련이 없다.
그럼에도 불구하고 ‘멸실시킬 목적’을 중과예외의 단서로 한 것은 입법기술상의 오류 내지는 리모델링조합에 대한 이해부족으로 밖에는 볼 수 없다. 사업과정에서 불가피하게 발생하는 주택매입에 대해 재건축등 다른 사업과 달리 취득세를 더 부과하는 것은 형평에 맞지 않다.
또한 ‘3년내 멸실하지 않는 경우’에는 모든 조합이 중과세 대상이 되는데 매도청구후 3년내에 이주, 철거하지 못하는 것은 사업이 그만큼 어려워진다는 것이고, 조합원의 부담은 더욱 늘어난다는 것인데 여기에 취득세까지 더 받아간다면 조합사업을 그만두라는 것과 다를 바 없다.
리모델링조합에 중과세 예외를 인정하는 것은 주택공급을 확대해 주택실수요자를 보호하고자 하는 입법목적에도 부합할 것으로 보인다. 조속히 입법오류가 시정되어야 한다.
이학수 법무사 / 이학수법무사법인(유)
