Q.도시 및 주거환경정비법상 1+1 분양 방법은?
A.현행 도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목에 따라 재건축·재개발 조합원은 ①종전 가격의 범위 또는 주거 전용 면적의 범위내에서 2개의 아파트를 분양 받을 수 있으며 ②그 중 하나는 60㎡이하 소형아파트만 가능하며 ③그 소형아파트는 이전고시 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 매매나 증여를 할 수 없도록 규정하고 있다.
이는 주택 공급수를 늘리기 위한 입법 취지로 보아지며, 소형주택이 아닌 아파트는 3년내에도 양도·증여가 가능하다.
Q.1+1 조합입주권의 장점은?
A.큰 평수를 원하지 않는 조합원의 경우 적정한 크기의 아파트를 분양받을 수 있는 기회가 주어진다.
또 조합원은 일반 분양가 보다 낮은 가격으로 분양받게 되므로 시가 차이만큼 이익을 기대할 수 있다. 더불어 2개의 아파트 중 하나는 임대 소득용으로 사용하거나 무주택자인 자녀에게 내집 마련용으로 증여하는 용도로 사용할 수 있다. 이 경우에도 증여세와 취득세는 고려해야 한다.
Q.1+1 조합입주권의 단점은?
A.현행 주택관련 세금이 강화되어 보유세인 종합부동산세 계산에 있어서 조정대상인 경우 2주택으로 1주택 보다 약 2배 정도의 중과세 세율이 적용될 수 있다. 또한 둘 중 하나를 먼저 양도할 경우에는 2주택으로 중과세되어 지방세 포함 양도차익의 71.5%까지 최고 세율이 적용되어 세부담을 각오해야 한다.
예를 들어 양도하는 주택의 양도차익이 10억원이라면(양도가액 15억원 - 취득가액 5억원) 약 7억원의 세금이 부과될 수 있다. 그렇지 않고 아무래도 양도차익 등이 적은 소형아파트의 양도 및 증여 허용기간인 3년을 지난 후 양도 및 증여를 한 후 양도차익이 큰 다른 아파트를 1세대 1주택 비과세 주택으로 만드는 방법이 있으나, 보유기간 3년 동안의 보유세 부담은 감수 해야 한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
