“공공이 끌고, 민간이 밀고”… 주택시장 안정화 유일한 해법
“공공이 끌고, 민간이 밀고”… 주택시장 안정화 유일한 해법
부동산정책에 '공공ㆍ민간 투트랙' 전략 왜 필요한가?
  • 김병조 기자
  • 승인 2021.03.18 10:33
  • 댓글 1
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재건축초과이익 부과개시시점
용적률·인허가·대출규제 등
일부만 완화돼도 민간서 화답
부담금 낮추는 보완책도 필요

공공, 꼭 참여할 현장에 특화
인센티브를 무기로 역할 정립
도시재생에 공공재개발 유도

[하우징헤럴드=김병조 기자] 주택공급 문제 해결을 위한 해법으로 민간과 공공 모두를 활용하자는 투 트랙 전략이 부상하고 있다. 정부는 지난달 4일 2ㆍ4대책을 내놨지만, 전문가들 사이에서 공공 참여의 확대만으로는 공급효과 한계가 뚜렷하다는 목소리들이 나오고 있다. 이 때문에 업계에서는 민간과 공공 모두가 참여하는 투 트랙 전략을 제안한다. 공공이 미처 채워주지 못하는 빈틈을 민간이 채워 제대로 된 주택공급 효과를 내도록 해야 한다는 것이다.

▲불합리한 규제만 풀어줘도 민간 영역 움직인다

민간 공급 활성화의 관건은 규제 완화다. 현재 첩첩이 쌓인 규제 중 일부만 풀어줘도 가시적 효과를 이끌어 낼 수 있을 것이란 관측이 나온다. 재건축초과이익환수, 용적률 규제, 대출규제, 인허가 지연 등 그간 불합리하다고 지적받던 규제 중 일부분만 완화돼도 곧바로 민간이 화답할 것이란 얘기다. 

한 정비사업전문관리업체 대표는 “민간에게 특혜를 달라는 게 아니라 그동안 불합리하다며 문제를 지적한 내용을 검토해 합리적인 방향으로 조정해달라는 것”이라며 “실제로 정부가 불합리한 규제를 풀어주는 등 민간에 협조적인 행보를 보여준다면 민간 사업장 중 움직이는 곳들이 곧바로 나올 것”이라고 말했다. 

손대야 하는 대표적인 규제가 재건축초과이익 환수제다. 2006년 급등하는 강남 재건축아파트 가격을 잡기 위해 시급히 도입되면서 정책 완성도 측면에서 수위가 떨어진다는 지적이 이어지고 있다. 

실제로 재건축초과이익의‘부과개시시점’부적절성에 대한 문제는 현재까지도 계속해서 공론화되는 부분이다. 현행 재건축초과이익 환수에 관한 법률 제8조에 따르면 “부과개시시점은 재건축사업을 위해 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날로 한다”고 명시하고 있다. 

하지만, 전문가들은 추진위승인일 기준의 개시시점을 ‘사업시행인가일 기준’으로 바꿔야 한다는 주장을 지속적으로 제안하고 있다. 그 이유로 조합설립추진위원회는 ‘재건축조합’을 구성하기 위한 임시단체일 뿐, 법률적으로 재건축사업의 주체가 아니라는 내용 때문이다. 사업주체가 존재하지도 않는 상황에서 사업주체에 대한 초과이익 발생의 시작을 인정하는 불합리가 존재하고 있다는 얘기다.  

한 현직 감정평가사는 “현행 규정은 추진위승인 시점을 초과이익 산정의 개시시점으로 보고 있는데, 사실 이 추진위 시점은 사업을 계속 추진할 지 말지도 모르는 불안정한 상태로 개시시점을 너무 앞당겨 잡은 것”이라며 “개시시점은 초과이익이 확정되는 사업시행계획 인가 시점을 기준으로 정하는 게 맞다”고 말했다. 

재건축부담금 납부 방법을 다양화 해 조합원의 부담을 낮추는 보완책도 필요하다는 목소리가 높다. 현행 기준에서는 거액의 재건축부담금을 단시일 내에 납부하도록 함으로써 납부자의 반발이 크고, 게다가 이 같은 심리 때문에 재건축사업이 앞으로 나아가지 못하는 사업부진의 이유로도 작용하고 있다는 것이다. 

보완책으로 납부기한을 장기간으로 유예시켜 주거나, 매각 후 납부능력이 생겼을 때 소급해서 납부하게 하는 방법이 제안되고 있다. 재건축부담금을 면제시켜주는 것이 아니라 납부자의 납부를 배려해한다는 차원이어서 현 정부의 부동산정책 기조와도 부합한다는 지적이다.

한편으론, 융통성이 없는 현행 용적률 체계를 이번 기회에 파격적으로 개편해 공간이 필요한 곳에 탄력적으로 활용해야 한다는 주장도 나온다. 업계에서는 용적률 체제를 재고할 때가 왔다고 지적한다.

도시가 복잡해지고 재건축ㆍ재개발이 이어지면서 공간을 용도로 구분하던 과거의‘용도지역제’효과가 허물어지고 있다는 것이다. 아파트만 하더라도 이곳은 주거용도로만 이용되는 곳이 아니다. 아파트 단지 안에서 주거ㆍ휴식ㆍ놀이ㆍ문화ㆍ체육 등 입주민에게 필요한 다양한 기능을 제공하는 곳이 됐다. 

대안은 공간 수요가 많은 곳에 더 많은 용적률을 부여하는 원칙을 만들자는 것이다. 민간과 공공을 구분 짓지 말고, 수요에 발맞춰 용적률을 부여하자는 주장이다. 이런 차원에서 역세권에 최대 700%를 제공하는 이번 2ㆍ4대책을‘기존 용적률 시스템의 붕괴 서막’이라고 읽는 시각도 있다.

한 업계 전문가는 “용적률 상향 시 요구하는 기부채납 부담만 덜어 주더라도 사업을 재개하겠다는 재건축·재개발 조합들이 나올 것이다”고 말했다.   

대출규제도 시급히 조정이 필요한 규제로 꼽힌다. 현행 대출규제는 투기자뿐만 아니라 애먼 원주민 재건축ㆍ재개발 조합원까지도 규제 대상에 포함시키고 있기 때문이다. 특히 영세한 조합원들에게 더욱 타격을 가하고 이는 재건축ㆍ재개발사업의 위축으로 이어지게 된다는 것이 전문가들의 지적이다.

10년 이상 소유ㆍ거주했거나 15년 이상 소유한 조합원 등 충분히 투기성이 없다고 인정될 경우에는 과감히 규제 대상에서 제외시켜줘야 한다는 지적이 나오고 있다.

특별한 이유 없이 인허가를 지연시키는 일련의 지자체 행정행태도 자성이 필요하다는 목소리가 높다. 잠실5단지와 은마아파트, 여의도 시범아파트의 경우 조합원들의 추진 의지가 있어도 인허가에 막혀 사업이 공전을 거듭하고 있는 경우다. 

▲공공 영역은 가성비 따지는 합리적 수요층 타깃해야

공공부문에서는 공공의 참여가 요구되는 현장에 특화시키는 방향으로 역할을 정립시켜야 한다는 지적이 높다.

2ㆍ4대책에서 공개된 △용적률 인센티브 제공 △인허가 기간 단축 △미동의자 수용 △동의율 완화 등 다양한 인센티브 제공을 무기로 민간과 차별화된 입지를 구축하면서 공공 방식을 요구하는 현장에 들어가 활동하는 방식이다. 

실제로 지난해 도입이 발표된 ‘공공재개발’ 방식은 많은 재개발구역들의 러브콜을 받고 있는 상태다. 앞서 지난 1월 29일 성북구에서는 공공재개발 시범사업 공모 신청 현장으로 △성북1구역 △성북4구역 △성북5구역 △장위8구역 △장위9구역 △장위11구역 △장위12구역 △삼선3구역 등 8곳을 서울시에 추천했다. 이들 지역들은 정비구역이 해제된 지역으로 공공 재개발을 통해 지역발전을 기대하고 있는 상태다. 

주민들의 요구가 있을 때, 도시재생지역에 대한 대폭적인 공공재개발 참여 기회 제공도 필요하다는 지적이다. 종로구 창신숭인, 용산구 서계동, 구로구 가리봉동 등의 도시재생구역에서 공공재개발 추진을 요구하는 목소리가 커지고 있다. 

특히, 전문가들은 구역해제된 곳들의 사후관리가 부실하다는 점을 들어 구역해제 지역의 사업재개를 도와야 한다고 지적한다. 자동차도 들어갈 수 없는 노후 저층주택지들이 구역해제된 뒤 주거환경이 더욱 악화되는 상황이 다수 발견되기 때문이다.

이들 지역은 화재 및 응급환자 발생 시 소방차·구급차의 접근이 불가능해 최소한의 사회적 보호를 불가능하게 하고, 구획정리 미비로 주민들이 남의 집을 통과해야 대로로 나가 출퇴근을 할 수 있는 일상이 반복되는 곳이다. 

이 때문에 공공의 역할은 이러한 곳에 사업을 진행함으로써 영세 조합원들의 주거환경 개선과 함께 서울에 주택을 공급하는 효과를 이뤄내야 한다는 지적이다. 어려운 사업여건을 가진 지역에 들어가 공공이 가진 인센티브 혜택을 제공하고, 이를 통해 어려운 이웃들의 주거환경을 개선시키는 한편 주택난 해결에 앞장 서 공공의 존재 이유를 지속적으로 전파해야 한다는 것이다. 

정비사업 전문가는 “해제지역을 가보면 정말 재개발사업이 필요한 곳인데, 왜 이런 곳들을 구역해제 했을까 하는 생각이 들 정도로 주거환경이 엉망인 곳들이 많다”며 “출퇴근 하려면 남의 집을 가로질러 오가야 하고, 도로 폭 2m도 안 되는 구불구불한 골목길을 다녀야 하는 곳들이 많은데, 이런 곳들을 구역해제한 후 벽화로 포장만 예쁘게 하고 사람을 살라고 하는 것은 최소한의 주거권을 무시하는 처사”라고 말했다. 그는 “이 같은 지역이야말로 공공이 들어가 강력한 행정력과 인센티브로 공공재개발을 함으로써 민간 영역이 하지 못하는 역할을 해야 한다”고 말했다.
 



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샴푸 2021-03-20 09:42:57
극좌퐈들이 허용할까? 그 꼴 못볼걸? 공정과 정의가 우선인 사람들인데. 물론 그것도 내로남불이지만. 만약 그걸 허용한다면 표 떨어져 나간다.