재개발사업시 기본기초조사의 중요성
재개발사업시 기본기초조사의 중요성
  • 김준호 글로벌지엔 대표행정사
  • 승인 2021.03.24 10:46
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[하우징헤럴드] 서울 및 수도권에는 정비사업을 진행하는 수많은 조합이 존재하고 있다. 좁은 국토의 면적에 인구의 절반이 서울 및 수도권에 과밀되고 집중되어 살고 있고, 아직 절반 정도 본인 소유의 집이 없는 사람들이 집중적으로 서울과 수도권에 몰려있다 보니 자연스럽게 집값의 상승이라는 현실에 부딪치고 있으며, 정부는 부동산 투기와의 전쟁을 선포하며 집값의 안정에 최선을 다하고 있는 것이 현실이다.

재개발이라는 정비사업에 대하여 찬성을 하는 사람들도 있을 것이고, 또 반대를 하는사람들도 분명히 있을 것이다.

그러나 현재 서울은 국유지나 공유지는 거의 매마르다시피 하여, 신규 택지를 개발하여 신규 아파트를 지을 부지가 부족하기 때문에 재개발이나 재건축을 통한 공급을 기대할 수밖에 없는 것이 현실인 것이다.

이번호에는 정비사업을 진행하는 많은 서울 및 수도권의 조합에서 사업을 진행하며 가장 기본이 되고 추후 나중에 보상과도 연관이 있는 기본기초조사에 대해 알아보도록 하겠다.

정비사업을 진행함에 있어 사실 확인을 위한 여러 항목의 조사 업무가 존재하는 것이 현실이다. 예를 들면 세입자조사, 영업권조사, 토지의 권리 이해관계 조사 등 상당히 많은 항목이 존재함을 알 수가 있다.

그렇다면 정비사업의 진행시 반드시 필요한 조사업무의 법률적 근거는 무엇이며 실제 조사시 봉착하는 어려움은 무엇일까.

조합은 정비사업의 준비를 하다보면 사업시행인가라는 커다란 난관에 봉착하게 되는데 사업시행인가는 재개발 정비사업에서 반드시 거쳐야 하는 첫 번째 중요한 관문이라고 할 수 있겠다. 

사업시행인가의 신청시 여러 가지 서류를 첨부하여 인가 신청을 하게 되어있는데 그중 조사업무(세입자, 영업권)에 대한 부분은 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 제52조(사업시행계획서의 작성) 제4항 세입자의 주거 및 이주 대책에 의거하여 사업시행계획서를 작성하여 해당 지자체에 제출하게 되어있다.

도시정비법 제52조에 근거하여 사업시행자인 정비사업조합은 관련된 협력업체를 선정하여 신속하고 정확한 실태조사를 진행하여야 하겠으며, 이시기에 조사된 조서(기록)를 가지고 추후 변경되는 사항에 대하여 꾸준히 업그레이드를 진행해 가며 기본조사한 내용에 대하여 최신화를 꾸준히 진행하여야 추후 세입자의 보상이나 토지 보상시에 큰 어려움을 격지 않을 것으로 사료된다.

조사업무(세입자, 영업권)의 진행방법은 우선 요즘과 같이 개인정보에 대한 보호가 강화된 때에는 반드시 조사하고자 하는 토지에 대하여 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에서 정하는 출입의 절차를 반드시 준용하여 조사시에 민원인과의 마찰을 최소화 하여야 할 것이다.

조사에 의해 확인된 사항에 대하여는 조합 이외에 제3자에게 노출시켜서는 안되며, 가가호호 방문하여 조사하는 방식의 조사는 시간의 소요과 비용이 많이 들어가기 때문에 관련 해당 지방자치단체의 도움을 받아 관련 공부 및 필요자료를 요청하여 동시에 확인해 나가는 방식으로 진행해 나아가길 당부드리는 바이다.

김준호 글로벌지엔 대표행정사


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