[하우징헤럴드=최진 기자] 전문가들은 뉴스테이 현장이 일반재개발로 사업방식을 전환할 경우 일반분양에 따른 수익성 증가폭보다는 인센티브 반환에 따른 리스크에 주목해야 한다고 조언하고 있다. 뉴스테이에 따른 추가용적률 50%와 용도지역 상향에 따른 기부채납 비율 등이 크다면 사업전환에 따른 정비계획 변경절차에 비용과 시간이 증가할 수 있기 때문이다.
최근 뉴스테이 구역들의 비대위 측 조합원들이 성공사례로 꼽는 부평4구역의 경우 일반재개발로 전환 후 사업성을 나타나는 추정 비례율이 기존 90%에서 130%로 크게 상승했다. 산술적으로 뉴스테이 사업을 지속했다면 조합원들이 일정부분 손해를 감수해야 하는 상황이었지만, 일반재개발로 전환하면서 최대 30% 수익을 기대할 수 있는 상황으로 변한 것이다.
부평4구역이 일반재개발로 연착륙하는데 소요된 시간은 8개월 남짓이다. 부평4구역 조합 관계자는 “뉴스테이에 따른 인센티브가 전무한 상황이었기 때문에 사업방식을 고집할 이유가 없었다”라며 “8개월이라는 시간이 지체되긴 했지만, 사업성이 대폭 개선됐기 때문에 조합원 모두가 만족하는 상황”이라고 말했다.
그럼에도 불구하고 전문가들이 일반재개발 전환을 신중히 분석·검토해야 한다고 조언하는 이유는 뉴스테이 추가용적률이 반영된 정비계획이 정도에 따라 완전히 뒤바뀔 수 있기 때문이다.
부평4구역처럼 뉴스테이 인센티브가 없을 경우 건축배치상의 변경만으로 신속한 사업전환이 가능하지만, 인센티브 적용 폭이 크다면 시간과 비용이 대폭 증가한다는 것이다.
최근 일반재개발 전환을 위해 집행부 해임총회를 추진하는 금송구역의 경우 사업전환에 따른 사업지연이 우려되는 현장 중 하나다. 뉴스테이 인센티브가 크게 적용돼 사업전환 시 정비계획 변경에 오랜 시간과 막대한 비용이 소모될 것이라는 분석이 나오고 있다.
금송구역은 현재 뉴스테이 추가용적률 50%가 더해져 299% 용적률이 적용된 현장이다. 인센티브 폭을 최대한으로 적용받은 것. 반면, 용도지역 상향에 따른 대가로 사유토지를 공공시설 및 기반시설 부지로 기부채납 하는 순부담 비율은 5.6% 정도다.
인천시 기준은 용도지역 1단계 상향 시 10% 순부담이 증가하지만, 뉴스테이의 공익적 요소가 더해지면서 부담비율이 최소한으로 줄어든 것이다.
하지만 일반재개발로 전환할 경우 ‘최대 혜택·최소 부담’이라는 인센티브를 적용받기란 쉽지 않을 전망이다.
인천시 관계자는 “뉴스테이 사업을 포기한다면 다른 재개발 현장들과의 형평성에 따라 관련 절차와 심의를 재검토해야 할 것”이라며 “용적률과 기부채납 비율이 대폭 바뀌는 중대한 정비계획 변경이기 때문에 현행법과 절차상 어쩔 수 없다”고 설명했다.
정비업계 관계자는 “일부 비대위들은 뉴스테이로 받은 각종 혜택은 고려하지 않은 채, 일반분양의 수익률만을 막연하게 계산해 조합원들에게 홍보하는 경우가 있다”라며 “사업전환에 뒤따르는 위험성을 먼저 파악하고, 전환 이익이 어느 정도인지를 꼼꼼하게 따져봐야 한다”고 말했다.
