[하우징헤럴드=최진 기자] 공공지원 민간임대 연계형 정비사업(뉴스테이)을 추진하는 인천 금송구역이 일반재개발 사업전환을 가정한 세부적인 시뮬레이션 분석 자료를 공개했다. 시뮬레이션에 따르면 금송구역은 일반재개발로 사업을 전환할 경우 용적률이 대폭 감소해 실질적인 사업이익은 오히려 떨어질 수 있는 것으로 나타났다.
시뮬레이션에 따르면 금송구역은 일반재개발 사업전환 시 △인센티브 용적률 반납 △기부채납(순부담) 증가 △강화된 일조율 규제적용 등으로 분양물량이 대폭 감소할 전망이다. 또 △정비계획 변경에 따른 사업단계 후퇴 △각종 인허가 재추진에 따른 용역비 추가지출 △사업기간 지연에 따른 사업비 증가 등으로 사업성이 크게 하락하는 것으로 나타났다.
시뮬레이션을 진행한 도시계획업체는 금송구역이 일반분양 수익만을 산술적으로 고려해 사업전환을 강행할 경우 오히려 사업성 하락뿐 아니라, 사업추진 동력이 상실될 수 있다고 우려했다.
▲분양수익 증가 ‘불확실’… 사업기간‧비용 증가 ‘확실’
인천 금송구역 재개발구역(조합장 강혜경)은 뉴스테이 사업을 추진하면서 △추가용적률 50% △기부채납 감소 등의 혜택을 받는 곳이다. 뉴스테이를 통한 임대주택 공급으로 공익성을 확보한 덕분에 각종 규제에서 혜택을 받은 것이다. 현재 정비사업 9부능선인 관리처분인가를 받고 이르면 오는 7월부터 이주개시에 돌입할 예정이다.
하지만 부동산시장 상승장과 미분양 우려 감소, 인근 재개발구역의 사업전환 성공사례 등으로 인해 일부 조합원을 중심으로 일반재개발 사업전환의 주장이 지속되고 있다. 이에 조합은 지난해 7월 사업전환에 따른 실질적인 사업성 상승률을 확인하기 위해 도시계획업체에 분석을 의뢰했고, 지난 12일 분석결과를 확인했다.
금송구역은 일반재개발 사업전환으로 분양수익을 평당 880만원에서 1천300원으로 끌어올린다고 가정하더라도 각종 뉴스테이 인센티브 및 신규 규제적용 등으로 사업성이 하락하는 것으로 나타났다.
우선, 상한용적률이 기존 299.7%에서 250% 이하로 대폭 낮아진다. 친환경‧저에너지 설계나 주차장 확대 등의 인센티브를 활용해 산술적으로 295.5%까지 완화용적률을 끌어올릴 수 있지만, 인천시가 완화용적률 최대 수치를 20%로 제한하고 있어, 인센티브 관련 인증을 모두 획득한다고 하더라도 상한용적률은 275% 수준에 그치게 된다.
또 용도지역 상향을 위해 기부채납 하는 토지가 증가한다. 현재 금송구역은 용도지역 상향과 평균층수 완화에도 불구하고 순부담이 전체 토지의 5.6% 수준이다. 하지만 ‘인천광역시 공동주택 건립관련 용도지역 관리 등 업무처리 지침’에 따르면 용도지역 상향에 따른 순부담 증가율은 1단계 상향 시 10%로 규정하고 있다. 여기에 평균층수 완화에 따른 순부담 3%도 더해져, 현재보다 약 13%의 순부담이 증가하게 된다. 인천 일반재개발 현장의 순부담이 평균적으로 14% 이상인 만큼, 형평성에 맞게 기부채납 성격의 순부담이 늘어나는 것이다.
순부담 증가에 따른 금송구역의 공동주택용지는 기존 12만4천51.4㎡에서 11만1천9.4㎡로 1만3천42㎡가 감소한다. 반면, 순부담에 따른 기반시설 부지는 3만6천356㎡에서 5만1천614㎡로 1만5천257㎡ 증가한다. 아파트 면적은 감소하고 기반시설로 내놓는 땅은 늘어나는 것이다.
순부담 증가와 추가용적률 반납에 따른 가구수 감소는 698가구 규모다.
▲혜택·수익 감소하는데… 지자체 건축심의 규제 강화돼
인센티브 반환뿐 아니라, 강화된 건축심의 심사기준도 사업에 악영향을 미칠 전망이다. 인천시는 지난 2019년 10월 건축심의 절차에서 일조율 권고기준을 기존 50%에서 65% 이상으로 강화한 바 있다. 금송구역은 이미 지난 2018년 사업시행변경인가를 득해 관련 규제를 회피했지만, 용적률과 순부담이 크게 변경됨에 따라 건축심의 재추진 과정에서 관련 규제를 회피하기 어려운 상황이기 때문이다.
시뮬레이션 결과 금송구역이 기존 설계안대로 일조율 기준을 충족하기 위해서는 1천606가구를 대폭 삭감해야 한다. 이 경우 4천가구 규모의 단지는 2천360가구로 감소하며, 조합원물량과 임대주택 등을 제외한다면 일반분양 물량은 약 1천가구 정도로 감소한다.
반면, 강화된 일조권 규제에 적합한 새 설계안을 마련해 △평균일조 △만족비율 △만족가구수 등의 종합일조율 65% 기준을 충족하더라도, 새 설계안에 따른 각종 인허가 절차를 재추진해야 하므로 이에 따른 용역비 지출과 사업기간 지연이 예상되고 있다.
새 설계안에 따른 용역비 및 사업비 증가는 건축심의 단계에서 관리처분인가를 기준으로 약 188억원이 추가 소모될 전망이다. 이는 인천지역 재개발 현장의 평균 지출을 단지규모에 맞게 나누어 계산한 값이다. 이는 금송구역이 현재까지 지출한 총사업비의 약 22.8% 수준에 달하며, 이에 따른 전체 사업의 비례율 하락수치는 약 14.9%로 나타났다.
산술적으로는 현재 금송구역의 99.5% 비례율이 84.6% 이상 하락하는 것이다. 사업기간도 건축심의 절차를 기준으로 약 2년이 더 소모될 전망이다.
반면, 가구수가 대폭 감소하면서 이에 따른 공사비 지출도 크게 감소한다. 기존 6천300억원 규모의 공사비는 가구수가 줄면서 4천240억원으로 감소한다. 평당 분양수익을 기존 880만원에서 1천300만원으로 증가했다고 가정하고, 공사비도 기존 380만원에서 인천지역 재개발 평균인 430만원으로 상승한다는 가정에서다. 하지만 가구수 감소에 따른 수익성 하락으로 총수익은 3천473억원에 그쳐, 기존 수익 3천500억원보다 소폭 감소하는 것으로 나타났다.
업체관계자는 “금송구역의 사업전환 수익성을 세밀하게 분석한 결과 위험성이나 사업기간, 추가사업비가 대폭 증가해 메리트가 떨어지는 결과가 나왔다”라며 “일반분양 수익을 전환하자는 단순한 산술적 근거로 무리하게 사업을 뒤집을 경우, 시뮬레이션 분석자료 외에도 부동산시장의 변화와 정부 규제변화 등으로 어려움을 겪을 수 있다”고 말했다.
