서울시, '주거정비지수제' 폐지 등 ‘6대 재개발 규제완화’ 발표
서울시, '주거정비지수제' 폐지 등 ‘6대 재개발 규제완화’ 발표
오세훈 시장 첫 주택공급 정책 발표… 규제완화·기간단축 골자
해제구역 신규지정·공모 등 연 25개 구역 발굴, 24만호 공급 목표
  • 최진 기자
  • 승인 2021.05.26 11:39
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[하우징헤럴드=최진 기자] 오세훈 서울시장이 26일 서울 주택공급 확대를 위한 ‘재개발 활성화를 위한 6대 규제완화 방안’을 발표했다. 재개발구역 지정의 걸림돌이던 주거정비지수제를 폐지하고 구역지정 기간을 단축하는 것이 대책의 골자다. 서울시는 이를 통해 매년 25개 이상의 신규 재개발구역을 발굴해 2025년까지 13만호를 공급할 계획이다.

세부적으로는 △주거정비지수제 폐지 △공공기획 전면 도입 △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △제2종 7층 일반주거지역 규제 완화 △매년 재개발구역 지정 공모 통한 구역 발굴 등이다.

시는 재건축의 경우 일부 단지에서 시장 교란행위가 감지되고 있어, 상대적으로 집값 자극이 덜하고 열악한 주거환경을 개선하는 효과가 큰 재개발사업에 대한 규제완화책을 우선 가동해 서울 내 주택공급을 본격화한다는 계획이다.

① ‘주거정비지수제’ 폐지… 주택공급 선순환 숨통
우선 , 시는 정비구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 ‘주거정비지수제’를 폐지한다. 그동안 정비구역으로 지정되기 위해서는 ‘법적요건’과 ‘주거정비지수제’를 모두 충족해야 했지만, 앞으로는 법적요건만 충족하면 재개발 구역지정이 가능해진다.

재개발 구역지정을 위한 법적요건은 △노후도 동수 2/3 이상 △구역면적 1만㎡ 이상 등 필수항목을 충족하면서 △노후도 연면적 2/3 이상 △주택접도율 40% △과소필지 40% △호수밀도 60세대/ha 등의 선택항목 중 1개 이상을 충족하면 된다.

서울시 분석에 따르면 지난 2015년 이전 재개발 구역으로 지정된 사업장을 통해 오는 2025년까지 연평균 1만2천호를 꾸준히 공급할 수 있지만, 주거정비지수제 진입장벽으로 신규 현장이 사라지면서 오는 2026년 이후에는 입주물량이 연평균 4천호로 급감하게 된다. 이에 주거정비지수제 폐지로 재개발사업을 통한 주택공급 선순환을 되살린다는 것이다.

현재 재개발이 필요한 노후 저층주거지 가운데 법적요건이 충족되는 지역은 50%에 달한다. 하지만 주거정비지수제를 적용하면 14%로 급감하게 된다. 시는 노후 저층주거지 상당수가 열악한 주거환경으로 슬럼화되고 있어, 주거정비지수제 폐지가 서울 권역 주거환경개선을 위한 돌파구가 될 것으로 기대하고 있다.

② ‘공공기획’ 도입해 구역지정 기간 단축
시는 ‘공공기획’을 도입해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다. 시가 주도하는 공공기획은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다. 시는 이를 통해 원활한 정비구역 지정절차뿐 아니라, 주변 경관과 조화를 이루는 아파트 단지가 구현될 것으로 기대하고 있다.

시는 공공기획 도입을 통해 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 14개월로 단축할 계획이다. 세부적으로는 주민제안‧사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 등 구역지정 절차 등을 단축한다. 

③ 주민동의 절차 보호‧강화, 확인 절차는 간단히
주거정비지수제가 폐지되더라도 주민동의 등 민주적 절차는 보호‧강화된다. 반면, 확인절차는 간소화한다. 현재 주민동의율 확인절차는 총 3단계로, 주민제안(10%)→사전타당성 조사(50%)→정비구역 지정(2/3 이상)로 이뤄진다.

여기서 공공기획 도입으로 사전타당성 조사 단계가 통합‧폐지됨에 따라 주민동의율 확인절차를 기존 3단계에서 2단계로 간소화한다. 대신, 사업 초기 단계인 주민제안 단계에서는 동의율을 10%에서 30%로 높여 사업초기 주민 간 갈등을 최소화할 예정이다. 정비구역 지정 단계는 그대로 유지된다.

④ 해제구역 신규지정… 서울 균형발전 기대도
재개발 해제구역 중 노후화‧슬럼화 돼, 주거환경개선이 반드시 필요한 지역은 주민합의에 따라 신규구역으로 지정한다. 시가 해제구역을 대상으로 추진 중인 실태조사에 따르면 해제지역 총 316곳 중 절반이 넘는 170여 곳(약 54%)이 여전히 건물 노후화가 심각하고, 해당 구역들이 모두 법적요건을 충족하고 있는 것으로 분석됐다.

시는 주민들의 재추진 의사에 따라 구역지정이 가능할 것으로 보고 있다. 특히, 해제지역의 70%가 동북‧서남권에 집중돼 있어, 재개발이 재추진된다면 지역 간 균형발전 효과까지 기대할 수 있다는 것이 시의 설명이다.

⑤ 제2종 일반주거지역 7층 규제 완화, 주택공급 확대 기대
2종 일반주거지역 중 7층 높이제한을 적용받는 지역을 2종 일반주거지역으로 완화한다. 2종 일반주거지 가운데 7층 이하로 층고를 제한되는 곳이 재개발사업을 추진할 경우 해당 규제를 완화하는 것이다. 정비계획을 수립할 경우 2종 일반주거지역 수준으로 용적률(기준용적률 190%‧허용용적률 200%)을 적용받고, 7층 이상으로 건축이 가능해져 사업성이 개선될 수 있다.

현재 서울의 2종 일반주거지역은 전체 주거지역의 약 43%를 차지하고 있는데, 이 중 7층 규제지역은 약 61%에 달한다. 해당 규제완화가 시행될 경우 서울 주택공급 확대에 상당한 효과가 있을 것으로 시는 예상하고 있다.

⑥ ‘재개발구역 공모’로 연간 25개 구역 발굴
시는 구역 지정 활성화를 위해 매년 ‘재개발구역 지정 공모’를 실시해 연간 25개 이상 구역을 발굴할 계획이다. 구역지정의 예측 가능성을 높이고 재개발에 대한 시민들의 관심을 높인다는 목표다. 시는 각 자치구별 주택수급계획과 재개발현황 등을 토대로 연도별 공급목표를 설정하고 재개발 시급성‧자치구별 안배‧추진의사 등을 종합적으로 고려해 사업구역을 선정할 계획이다.

시는 재개발 규제완화를 통해 오는 2025년까지 연평균 2만6천호, 5년간 총 13만호를 공급할 계획이다. 추후 발표할 재건축 정상화 방안을 통해서도 연평균 2만2천호, 총 11만호를 공급해 2025년까지 총 24만호의 주택공급을 추진한다. 시는 6대 규제완화책 시행을 위해 오는 10월까지 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’ 변경을 마무리할 예정이다.

또 신규지역 지정에 따른 투기방지 대책도 대폭 강화할 예정이다. 재개발구역 지정을 위한 후보지를 공모할 때는 공모일을 주택 분양권리가 결정되는 ‘권리산정기준일’로 고시해, 다세대 신축 등 지분쪼개기로 분양권을 획득하는 수법을 원천 차단할 예정이다. 더불어 분양권이 없는 비경제적인 신축행위를 제한하는 건축허가 제한과 실소유자만 거래할 수 있도록 하는 ‘토지거래허가구역’ 지정 등 다각도의 조치를 취할 예정이다.

오세훈 시장은 “지난 2015년부터 서울 내 신규 지정된 재개발 구역이 단 한 건도 없을 정도로 주택공급이 억제돼 온 만큼 중장기적인 주택수급 안정을 이루기 위해선 재개발‧재건축 정상화가 반드시 선결돼야 한다”라며 “시는 재개발 정상화‧규제완화를 통해 2025년까지 24만호 주택공급을 본격화면서 지난 10년간 주택공급 기회감소를 만회해 나가겠다”고 말했다.


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