Q.일시적 2주택 특례를 적용함에 있어 신규주택을 매입 멸실 후 재건축한 경우에 신규주택의 취득시기를 언제로 봐야 하는지와 취득시기에 따른 구체적인 2주택 보유 기간 계산은?
A.1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 1년 또는 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 소득세법에 따라는 비과세 규정을 적용한다.
이때 새로 취득하는 주택이 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우 기존주택의 취득일을 주택의 취득일로 존다. 또한 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 2019.12.16 이후 조정대상지역에 있는 신규주택을 취득한 경우로서 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전주택을 양도 및 세대 전원이 신규주택에 이사하면 비과세된다(9억 초과분은 과세). 참고예규: 사전-2020-법령해석재산-1167, 2021.4.5
Q.종전주택 및 신규주택 소재지에 따라 조정 대상지역별 일시적 2주택 허용 기간은?
A.원칙적으로 소득세법에서 일시적 2주택 비과세는 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도해여 하나, 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리 포함)을 취득하는 경우에는 ①종전주택 취득일 이후 1년 지나서 신규주택을 취득하고 ②신규주택의 취득일부터 1년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사하고 전입신고를 마친 경우로 ③신규주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도해야 한다.
다만 신규주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규주택의 취득일로부터 1년 후인 경우에는 임대차 종료일까지로 하고 최대 2년을 한도로 한다.
즉 ①조정지역에서 조정지역은 2019.2.16.이전은 2년, 2019.12.17.이후는 1년이며 ②조정지역에서 비조정지역 또는 비조정지역에서 조정지역은 3년이내에 각각 종전주택을 양도해야 일시적 2주택으로 비과세 가능하며 조정대상 지역 내의 중복 보유기간은 신규주택 취득일 현재를 기준으로 판단한다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
