Q.기존아파트를 재건축하면서 청산금을 수령한 경우에 양도소득세를 납부해야 하나요?
A.청산금을 수령한 경우에는 기존아파트의 일부를 양도한 것으로 보고 있으며 양도시기는 최종적으로 청산금을 수령한날(기획재정부 재산-405, 2014.5.21.)에서 소유권 이전고시일의 다음날로 변경(기획재정부 재산-35, 2020.1.14.)되었음으로 착오가 없어야 되겠습니다. 비과세요건 및 양도차익 계산 방법은 다음과 같습니다.
①양도세 신고기한은 이전고시 다음날이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날이므로 이전고시가 5월30일인 경우 7월31일까지임.
②양도일 현재 1세대 1주택자로서 보유기간 및 거주기간을 충족하면 비과세 가능하며, 권리가액이 9억원을 초과하는 경우에는 9억초과 부분에 대하여 과세되며, 주택 보유수의 판단은 양도일을(이전고시일 다음날) 기준으로 하고. 비과세 조건인 1세대 1주택의 보유기간 2년의 판단은 관리처분계획의 인가일 기준으로 하고, 2017.8.3.이후 조정대상지역 취득분은 거주기간 2년도 필요함.
③청산금 수령액의 양도차익 계산 방법 : (권리가액-취득가액- 필요경비)×청산금수령액/권리가액.
④장기특별공제액은 종전부동산의 취득일부터 양도일까지의 보유 및 거주기간으로 계산(서면법규과-1355,2014.12.18.).
⑤청산금 수령분 아파트가 조정대상지역인 경우 다주택자로 2주택인 경우 10% 및 3주택 이상인 경우 20%를 기본세율에 가산하여 중과세율이 적용됨(6월1일 이후에는 2주택자는 20%, 3주택 이상은 30% 기본세율에 추가 됨).
Q.조합원 입주권을 양도할 때에 청산금 수령분 예상을 포함해 양도하는 경우 청산금 수령분에 대한 양도세 납세의무자는 누구인가요?
A.관리처분인가 시점의 소유를 기준으로 기존부동산의 평가 및 분양가액이 결정되고, 이에 따라 분양가가 권리가액보다 적은 경우에 청산금을 수령하게 됩니다. 따라서 관리처분인가시 소유자가 청산금 수령권을 양도하더라도 최종적인 납세의무자는 청산금 양도자로서, 만약에 비과세 조건을 충족하더라도 권리가액이 9억원이 초과되었다면 조합입주권 양도소득세와 청산금 양도소득세로 2번 신고해야 하는 것으로 판단하고 있습니다.
이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
