[하우징헤럴드] 주택법 제76조4항은 “임대차계약 당시 해당 건축물의 소유자들이 리모델링주택조합 설립인가를 받은 경우 그 사실을 임차인에게 고지한 경우로서 리모델링 허가를 받은 경우에는 해당 리모델링 건축물에 관한 임대차계약에 대하여 ‘주택임대차보호법’ 제4조 제1항 및 ‘상가건물 임대차보호법’ 제9조 제1항을 적용하지 아니한다”라고 규정하고 있다.
주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 1항은 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라고 규정하고 있다.
임차인의 주거안정을 위해 임대계약서상 임대계약기간이 비록 2년 미만이라 하더라도 임차인은 임대기간이 2년이라고 주장할 수 있는데 이와 같이 일방당사자에게 유리하게 적용되는 조항을 편면적 강행규정이라고 한다.
따라서 리모델링조합이 리모델링 허가 내지 사업계획승인을 받고 신속하게 이주를 완료하기 위해서는 조합원이 미리 임차인에게 리모델링조합이 설립되었으므로 주택임대차보호법상의 임대기간 전에 임대차가 종료될 수 있음을 임차인에게 고지해야 한다.
리모델링조합의 입장에서는 이주기간내 이주를 완료하는 것은 사업성과 직결된다. 이주기간이 계획보다 길어져서 착공이 늦어지는 경우 시공자와의 계약상 ‘에스컬레이션 조항’에 의해 공사비가 증가하고, 이주비대출 이자는 착공지연 기간만큼 증가하게 된다.
그러나 임대차계약이 조합설립인가를 전후하여 계속 묵시의 갱신이 되는 경우는 조합원이 임차인에게 “리모델링조합이 설립되어 임차인이 임대기간중이라도 계약이 종료될 수 있다”는 고지를 할 기회가 없고, 명도소송에서 위 사실이 임차인에게 고지되었다는 것을 입증할 책임이 조합원 내지 조합에 있으므로 명도소송에서 패소할 가능성이 있다.
재건축·재개발 단지도 마찬가지지만 이주에 임박한 사업구역에는 임대료가 주변시세에 비해 낮게 형성된다. 임대인의 입장에서는 굳이 임차인에게 임대계약서를 다시 쓰자고 할 이유가 적은 것이다.
임대료를 깍아 주어야 할지도 모른다는 생각과 이주기간 훨씬 전에 임차인이 나간다고 하면 착공전까지 아파트관리비를 조합원이 내야하는 현실적인 이유 때문이다.
그러나 악성 임차인이 리모델링조합 설립을 고지 받지 못했음을 이유로 이주를 거부하는 경우 리모델링조합은 물론 조합원도 엄청난 손해가 발생하게 된다.
따라서 조합원이 스스로 임차인에게 리모델링조합이 설립되었음을 고지하는 것을 기대하기는 힘들어 보이므로, 리모델링조합은 조합설립시에 임차인조사까지 완료하여 조합이 임차인에게 고지하는 방안을 마련해야 할 것이다.
주택법 제76조 4항에는 리모델링조합설립을 고지하는 주체를 특정하지 않고 있으며(임대인인지? 사업주체인지?), 이주기간중 조합원이 조합으로 소유아파트를 신탁을 한 이후에는 결과적으로 조합이 임차인을 상대로 명도소송을 하게 되므로 조합이 임차인에게 고지하는 것도 유효한 고지로 보인다.
도시정비법 제70조 4항은 “관리처분계획의 인가를 받은 경우 지상권ㆍ전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 민법 제280조ㆍ제281조 및 제312조 제2항, 주택임대차보호법 제4조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제9조 제1항을 적용하지 아니한다”라고 규정하고 있다.
주택법 제76조 4항도 도시정비법 제70조 4항과 같이 임차인에 대한 고지여부와 상관없이 임대기간을 단축할 수 있도록 개정하는 것이 단체법의 목적을 달성하는데 도움이 되리라 본다.
이학수 법무사 / 이학수법무사법인(유)
