[하우징헤럴드] A는 재개발구역 내 서울시 소유 토지(이하‘본건 토지’)상 무허가 주택을 소유하고 있다. 해당 구역은 SH공사가 사업시행자로써 지정되어 있고, 사업시행인가 고시를 득했다.
A는 기존부터 서울시와 대부계약을 체결해 임대료를 납부해 왔다. A는 도시정비법에 따라 해당 토지에 대한 매수신청을 하여 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상했다.
그런데 해당 토지에 관해 SH공사가 서울시에 무상양여를 요청했고 서울시가 거절해 소송을 진행중이라는 답변을 받았다.
도시정비법 제 101조에 따르면, 재개발구역 내 공유지 중 토지주택공사 등이 단독으로 사업시행자가 되는 경우, 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 토지는 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 보고, 해당 사업시행자에게 무상으로 양여된다고 정한다.
도시정비법 시행령상 행정재산이 아니어야 한다는 등의 위 무상양여의 추가적인 조건이 있기는 하나, 이 조건이 전부 충족되었다고 가정하면 국가 또는 지방자치단체가 소유하는 일반재산인 토지는 일정한 요건을 갖춘 경우 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 보고, 해당 사업시행자에게 무상으로 양여된다.
한편, 도시정비법 제98조에 따르면 정비구역 내 국·공유재산은 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대될 수 있다고 정한다.
또한 그 수의계약에 따른 매각 또는 임대시기와 관련해 대법원은 “도시정비법 제66조 제4항, 제6항의 문언으로 보아 제6항 본문 전단은 제4항의 규정에 의해 수의계약으로 매각하는 토지의 평가 기준일자를 규정하는 것이지 그 평가방법까지 규정하는 것으로 보이지는 아니하고,
위 조문의 순서나 체계, 국ㆍ공유재산 처분 특례의 목적 등을 고려하더라도 위 규정은 도시정비사업이 비교적 장기간에 걸쳐 시행되는 것임을 고려하여 국ㆍ공유재산에 대한 수의계약이 체결되는 구체적인 시기에 따라 매수부담이 달라지는 것을 방지하기 위해 어느 시기에 수의계약이 체결되더라도 그 가액은 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준시기로 이를 평가하도록 규정한 취지라고 보일 뿐,
반드시 그 기준시기의 현황에 의해 평가하도록 하는 평가방법까지 함께 규정한 것이라고 해석하기는 어렵다”고 판시했다.
따라서 A가 서울시에게 본건 토지에 대한 매수신청을 하고자 하는 경우, 토지가액은 사업시행인가 고시일을 기준으로 정해지므로 이에 대한 계약체결 시기는 사업시행인가 고시 이후가 되어야 할 것이다.
검토한 바에 따르면, 본건 토지가 도시정비법 제101조 제1항, 동법 시행령 제80조 제2항에서 규정하는 일정한 요건을 충족하는 경우, 도시정비법 제101조 제1항에서 규정하는 무상양여 대상에도 해당하고, 도시정비법 제98조 제4항에서 규정하는 매수신청 대상에도 해당할 수 있는데, 도시정비법 제101조 및 제98조의 우열관계가 문제된다.
민법 제187조는 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않는 것으로 정한다. 도시정비법 제101조 제4항에 따른 무상양여가 민법 제187조에 따른 ‘법률의 규정에 의한 부동산 물권취득’에 해당한다면, 등기하지 않았더라도 물권변동이 일어나 SH공사에게 소유권이 이전된 것이므로, A는 매수신청을 하기 어려울 것이다.
이와 관련해 대법원은 “도시정비법 시행 전 주거환경개선을 위한 임시조치법에 근거하여 ‘주거환경개선계획이 고시된 날 당해 사업시행자에게 당연히 소유권이 양여된다는 취지로서 이는 민법 제187조가 규정하는 바의 법률의 규정에 의한 부동산의 물권취득에 해당한다고 보는 것이 옳을 것”이라고 판단한 바 있고,
조세심판원 2012년 결정에서도 같은 취지로 “그 규정의 취지는 주거환경개선사업시행인가 고시가 된 날 당해 사업시행자에게 당연히 소유권이 양여된다는 취지로서 이는 민법제187조에서 규정하는 법률의 규정에 의한 부동산의 물권취득에 해당한다”고 판단한 바 있다.
SH공사가 사업시행자로 지정되어 사업시행인가 고시가 이루어졌다면, 무상양여의 조건이 완성된 경우에는 그 조건이 완성된 것을 전제로 민법 제187조에 따른 소유권 변동이 일어난 것으로 보인다. 다만, 그 조건 충족여부는 별도의 소송을 통해서 다투어야 할 것이고, 그 결과에 따라 무허가 건축물 소유자의 매수신청 가능성이 바뀔 것으로 판단된다.
남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵
