재건축에도 ‘공공기획’ 도입… 저울질하는 사업장에 당근책
재건축에도 ‘공공기획’ 도입… 저울질하는 사업장에 당근책
서울 재건축사업 속도 내나
  • 최진 기자
  • 승인 2021.07.23 11:10
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일시적인 집값상승 감내하면서 재건축 활성화 유도
이달 ‘2040 서울플랜’ 발표… 층수제한 폐지 등 검토

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 규제와 공급의 딜레마에 빠졌던 서울시가 공급 기조의 정책 방향성을 확립할 모양새다. 그동안 오세훈 시장은 ‘주택시장 안정화’와 ‘스피드 주택공급’이라는 두 마리 토끼를 잡겠다고 공언했다. 하지만 치솟은 서울 집값이 떨어져야 공급활성화 대책을 내겠다는 ‘닭과 달걀’의 딜레마에 빠지면서 부동산대책 발표자체가 없는 상황이 지속되고 있다.

이에 서울시는 지난 4월부터 압구정·잠실·여의도 등 서울 주요 재건축단지 주민들과 간담회를 열고 재건축시장 정상화에 대한 건의사항 및 의견수렴을 거쳤다. 이들 구역은 일시적 집값 상승을 감내하더라도 중·장기적 집값 안정화를 위해 재건축 활성화를 주장한 것으로 전해졌다.

그리고 서울시가 ‘공공기획’을 재건축에도 적용해 사업기간을 대폭 단축하겠다는 전망이 나오면서 서울 주택공급 활성화의 신호탄이 쏘아질 예정이다.

▲재개발 규제완화책 ‘공공기획’… 민간 재건축에 도입 타진

공공기획은 서울시가 지난 5월 재개발 6대 활성화대책을 통해 선보인 정책이다. 재개발 정비계획 수립시 서울시가 주도적으로 나서 정비구역 지정 절차를 5년에서 2년으로 단축시키는 것이다. 시는 재건축에서도 지구단위계획안 및 정비계획안 수립 절차에 참여해 사업기간을 단축시키는 형태를 계획하고 있다.

그동안 해당 절차는 조합 및 추진위가 계획안을 제출하면 일정기간 후 심의위원회를 거치고 다시 수정을 요청해 반송하는 식으로 진행됐다. 부서 간 협의체계 부재 및 검토기간 다양화 등으로 사업기간이 장기화되던 문제를 공공기획을 통해 풀어내겠다는 것이 시의 밑그림이다.

공공기획이라는 새로운 타이틀은 있지만, 사업방식은 기존 흑석11구역, 상계주공5단지, 금호21구역 등에서 선보인 ‘도시·건축혁신’의 틀을 차용할 것으로 예상된다. 성냥갑 아파트 대신 혁신건축설계를 적용하고 용적률 등의 인센티브를 받을 것으로 예상된다.

앞서 공공기획 접목을 타진해온 재건축단지들은 소유자들에게 서울 재건축 기상도 개선에 대한 기쁜소식을 전함과 동시에 ‘공공재건축’과는 본질이 다르다는 점을 강조하고 있다. 용도지역 상향 및 용적률 인센티브에 대한 일정 비율을 임대주택으로 내놓아야 하는 공공재건축은 주택시장 외면으로 활성화되지 못했다.

▲지구단위계획에서 건축심의까지… 공공기획 영향력 기대

일부 구역들은 소유주들에게 ‘공공재건축’과 형태가 전혀 다른 ‘공공기획’을 안내하며 공공기획을 적극 활용해 사업추진 속도를 높일 계획을 모색 중이다.

강남의 재건축 조합장은 “정부 시책을 지렛대로 삼아 지구단위계획 발표와 더불어 첫삽을 마련할 수 있도록 제도적 이점을 적극 활용할 예정”이라며 “지구단위계획 이후 건축심의까지 해당 사업기간이 대폭 단축될 것이기 때문에 사업기간도 크게 줄어들 것”이라고 말했다.

이런 가운데 주택시장 안정화와 스피드 주택공급 사이에서 고심하던 서울시가 최근 주택공급 활성화 기조에 따른 가시적 행보를 드러내고 있다. 지난 2일 서울시는 재건축시장 정상화를 대비해 18개 서울 주요 재건축단지 조합 및 추진위·주민대표들과 간담회를 갖고 현장 의견수렴을 거쳤다고 밝혔다. 

간담회는 4월 27일부터 6월 25일까지 약 2개월간 7차례에 걸쳐 진행됐으며 △압구정 △잠실5단지 △여의도 △은마 등 주택공급 상징성과 파급효과가 큰 현장을 중심으로 진행됐다. 이들 구역은 그동안 재건축 기대감에 따른 호가 상승으로 인해 거래허가구역으로 지정되는 등 규제 수위가 높았던 현장들이다. 또 조합원 지위 양도제한 소급적용 논란이 발생하기도 했다.

서울시는 이들과의 주민간담회에서 대규모 지구단위계획 진행사항 등을 설명하고 현장 일선에서 활약하는 조합장 및 주민대표들에게 재건축 현안 문제점과 건의사항 등을 수렴했다. 이들 구역은 ‘선규제 후공급’ 방식의 주택정책으로는 현재의 주택시장 안정화를 도모하기 힘들다는 것을 강조했다. 공급부족 문제로 주택시장 불안이 초래된 만큼 일시적인 집값 상승을 감내하더라도 주택시장 정상화가 선행돼야 한다는 것이 골자다.

▲“서울 집값 언제 떨어지겠나”… 스피드 주택공급 신호탄

이밖에도 재건축 구역들은 △재건축 정상화 △35층 층수제한 폐지 △한강변 첫 주동 15층 기준완화 △기반시설(도로·공원) 폐지 및 변경 △공공시설 부담률 완화 △복합용지 비주거비율 완화 등을 건의했다. 서울시는 간담회에서 나온 주요 지적과 건의사항에 대해 부서 간 협의 등을 통해 정책 완성도를 높일 예정이다.

그동안 재건축의 발목을 잡던 규제들은 완화될 예정이다. 시는 35층 층고제한을 폐지하는 등의 내용이 담긴‘서울시 2040 도시기본계획(서울플랜)’을 이달 말 공청회를 시작해 9월까지 의견수렴 절차를 밟을 예정이다. 계획대로 절차가 진행될 경우 연내 도시계획위원회 심의를 거쳐 내년 초 고시될 예정이다.

서울시 관계자는 “서울 집값이 언제 떨어질지 모르고, 사실상 떨어진 적도 없는 상황에서 서울 주택시장 안정화를 이유로 불안정한 주택시장을 방관해서는 안되는 상황”이라며 “결국 시는 규제와 공급노선 중 하나를 분명하게 선택해야 하고 이 과정에 대한 준비를 철저하게 진행하는 것으로 이해하면 된다”고 말했다.



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