재개발 주거이전비의 지급대상
재개발 주거이전비의 지급대상
구역지정 이전 세입자가 사업시행인가 고시 전에 살던 집을 매수한 사례에 대해
  • 진상욱 대표변호사 / 법무법인 인본
  • 승인 2021.07.21 10:51
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[하우징헤럴드] 甲은 A재개발조합의 정비구역 지정 공람공고일 이전에 정비구역 내 주택의 세입자로 거주하다가 공람공고일 이후 조합의 사업시행인가 고시전에 세입자로 살던 주택을 매수해 소유권이전등기를 마친 뒤 수용재결일까지 계속 거주해 왔다. 

이에 甲은 정비구역 지정 공람공고일 당시 세입자였으며 사업시행인가일까지 3개월 이상 계속적으로 거주했으므로 세입자로서 주거이전비를 받아야 하고,

만일 사업시행인가일 당시 세입자의 지위가 유지되지 않았음을 이유로 甲의 세입자 주거이전비가 인정되지 않는다면, 조합의 사업시행으로 인해 주거를 상실한 건축물의 소유자에 해당하므로 소유자에 대한 주거이전비를 지급해야 한다고 주장하고 있다. 甲의 주거이전비 주장은 정당한가?

도시정비법 제65조 제1항에 의해 정비사업 시행에 관하여 준용되는 토지보상법 제78조 제5항은 주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상해야 한다라고 규정하고,

토지보상법 시행규칙 제54조 제2항은 공익사업의 시행으로 인해 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(법 제78조 제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업 시행지구 안에서 3개월 이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다.
다만, 무허가건축물등에 입주한 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 그 공익사업지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에 대하여는 본문에 따라 주거이전비를 보상해야 한다라고 규정하고 있다.

한편 공익사업 시행에 따라 이주하는 주거용 건축물의 세입자에게 지급하는 주거 이전비는 공익사업 시행지구 안에 거주하는 세입자들의 조기 이주를 장려하고 사업추진을 원활하게 하려는 정책적인 목적과 주거이전으로 특별한 어려움을 겪게 될 세입자들에게 사회보장적인 차원에서 지급하는 금원으로, 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에서 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자를 그 요건으로 한다.

또한 정비계획에 대한 공람공고만으로는 정비구역이 확정되었다고 보기 어렵고, 공람공고일 당시 주거 이전비의 지급을 청구할 상대방인 사업시행자가 확정되어 있지 아니하므로, 주거 이전비 보상청구권에 관한 법률관계는 사업시행인가 고시일에 확정된다(대법원 2012.9.27. 선고 201013890 판결 참조).

위 사례에서 甲이 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에 따른 주거이전비 지급대상자에 해당하는지 살펴보면,

①甲은 공람공고일 기준으로 세입자에 지위에 있었다고 할지라도, 주거이전비 보상청구권에 관한 법률관계가 확정되는 사업시행인가 고시일 이전에 사업지구 내에 새로 소유권을 취득했으므로, ‘공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 세입자’에 해당한다고 볼 수 없는 점,

②주거이전비의 성격에 비추어 그 지급 대상, 규모 등은 입법자의 입법정책적 재량의 영역에 속하는바, 공람공고일 당시 세입자로서 이 사건 주택에 거주하다가 그 후 이 사건 주택을 매수해 소유자로 거주하는 경우에도 세입자로서의 주거이전비 지급대상이라고 보는 것은 소유자와 세입자의 경우를 나누어 주거이전비 지급 요건을 달리 규정하고 있는 시행규칙 제54조 제1항 및 제2항의 문언에 배치되는 점,

③주거이전비의 특성, 관련 규정의 입법 취지 및 각 문언 등을 종합적으로 고려하더라도 주거이전비를 지급받을 수 있는 세입자의 지위를 甲 주장과 같이 확대 해석하기는 어려운 점 등을 종합해 볼 때, 甲은 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항에 따른 주거이전비 지급대상자에 해당하지 않는다고 할 것이다. 

또한 도시정비법 제65조 제1항, 토지보상법 제78조 제5항은 “주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상해야 한다”라고 규정하고 있고,
도시정비법 시행령 제54조 제4항은 “주거이전비를 보상하는 경우 보상대상자의 인정시점은 공람공고일로 본다”라고 규정하고 있으며,
토지보상법 시행규칙 제54조 제1항은 “공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물의 소유자에 대하여는 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때에 가구원수에 따라 2월분의 주거이전비를 보상해야 한다. 다만, 건축물의 소유자가 해당 건축물에 실제 거주하고 있지 아니하거나 해당 건축물이 무허가건축물등인 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있다. 

위 관련 법령을 종합해보면, 도시정비법상 주거용 건축물의 소유자에 대한 주거이전비의 보상은 주거용 건축물에 대하여 정비계획에 관한 공람공고일부터 해당 건축물에 대한 보상을 하는 때까지 계속해 소유 및 거주한 주거용 건축물의 소유자를 대상으로 한다고 할 것인바(대법원 2015.2.26. 선고 2012두19519 판결, 대법원 2016.12.15. 선고 2016두49754 판결 등 참조),

甲은 공람공고일 당시 이 사건 정비구역 내 건축물의 소유권을 취득한 바 없으므로 소유자에 대한 주거이전비 지급대상에도 해당하지 않는다고 할 것이다. 결국 甲의 주거이전비 주장은 모두 이유없다고 판단된다. 

진상욱 대표변호사 / 법무법인 인본


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