조합원입주권 증여시 세무관계
조합원입주권 증여시 세무관계
  • 이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
  • 승인 2021.07.23 11:18
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Q.조합원 입주권도 일부 증여가 가능한가요?

A.투기과열지구에서 양도 가능한 예외를 제외하고 일부 지분 증여는 가능하고 조합원 자격이 그대로 유지 됩니다.

예를 들면 부부간의 공동명의나 자녀에게 일부 지분증여 등이 있으며 종합부동산세에 있어서 부부공동 명의인 경우 각각 6억원이 공제되고 양도세 계산 시 누진세율 적용에 있어서 유리한 측면이 있으나, 증여 등기시 취득세 4%를 납부해야 합니다. 

또한 2020년 세법 개정전에는 종합부동산에 있어서 1세대 1주택의 장기보유 및 연령에 대한 세액 공제를 받지 못하는 등 일부 불리한 점이 있었으나 세법개정으로 올해부터는 단독명의자와 동일하게 적용 받아 공시가격 9억원까지 공제받고 연령 및 장기보유 공제도 가능하므로 단독명의 기준으로 전환하려면 매년 9월 1일부터 30일까지 세무서에 신고해야 합니다.

 

Q.조합원 입주권 일부 증여시 증여자산의 평가 방법은?

A.증여일 전 6개월에서 증여일 후 증여 신고일까지 유사 매매사례가 있을 시 그 가격으로 평가를 하며, 유사 매매사례가 없을 시 권리가액에 분담금 및 프리미엄 가격을 더한 금액에 증여 비율을 곱하여 조합원 입주권 증여가액으로 평가하게 됩니다.

그러나 프리미엄 가격의 경우 적정가격 산정 등이 곤란한 경우 및 과세 관청에서 평의심의를 통한 감정가액 등으로 증여가액을 평가 할 수 있습니다.

처음부터 감정가액 등을 적극 활용하면 매매사례 시가의 95% 정도 가격으로 감정가액이 결정될 수 있어 유리하고, 추후 양도시 증여가액이 취득가액이 되어 양도차익이 적게 산정되므로 부부증여시 6억원까지 공제 가능하므로 적극적으로 활용해도 될 것으로 판단됩니다.

 

Q. 청산금 수령액이 나오는 경우의 조합원 입주권 증여시 추후 양도세 신고 대상은?

A. 권리가액이 분양가 보다 높을시 청산금 수령액이 발생하며 청산금 수령시 이전고시 다음날에 양도로 보아 비과세가 아니면 종전부동산의 일부 양도로 보아 양도세 신고를 해야 합니다.

따라서 증여세 신고시 조합원 입주권만 증여하면 신고 대상은 관리처분 당시의 소유자이나, 조합원 입주권에 청산금 수령권을 포함한 권리가액에 프리미엄을 포함한 가액으로 신고를 하면 양도세 신고의무는 증여 받은자가 신고하고 양도세도 청산금 수령액이 양도가액이 되고 취득가액이 당초 증여가액이 되므로 양도차익이 발생하지 않아 양도세도 없고 부부 증여시 6억원 공제가능 함으로 증여세도 없음으로 세금을 절감할 수 있을 것입니다.

이우진 대표세무사 / 세무법인 이레


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