리모델링시장의 찬란한 부활
리모델링시장의 찬란한 부활
  • 이동훈 소장 / 무한건축
  • 승인 2021.07.16 14:45
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[하우징헤럴드] 공동주택 리모델링 추진 단지가 많이 늘어나고 있다. 주민들의 리모델링에 대한 이해도가 높아지면서 적극적인 참여가 비탕이 된 것 같다. 리모델링 활성화를 위한 정책의 실효성이 나타나고 있어 관련 부서와 업계 모두 반기는 분위기다. 

그런데 부활이란 용어를 쓴 것은 10여년 전에도 리모델링 추진단지가 많았기 때문이다. 한국리모델링협회의 자료를 보면 2009년 12월 기준으로 수도권지역 리모델링 추진 아파트는 176개 단지, 12만6천470세대로 추정하고 있다. 2021년 6월 수도권기준으로 추진하는 단지가 78개단지 5만8천688세대인 것에 비하여 2배 이상의 큰 규모이다.

그 많은 추진 단지들 중 성공적으로 사업을 완료한 단지는 8개 단지에 불과하다. 대부분 중도에 사업을 포기했고 극히 일부 단지만 2014년부터 사업을 재개해 지금까지 진행하고 있다. 

2009년 사업지가 많았던 것은 2005년 주택법을 정비해 리모델링의 증축규모와 필로티 구조를 도입하고, 2006년에는 조합설립 동의율을 4/5에서 2/3으로 완화하고, 2007년 증축 리모델링 허용 연한을 20년에서 15년으로 단축하는 등 지속적으로 리모델링 활성화를 위한 정책을 적극적으로 펼친 것인 주효한 것이다.

리모델링으로 주거성능을 개선하려는 주민들의 의욕과 시공사들의 적극적인 사업 참여로 사업지가 급격하게 증가했다. 그러나 리모델링 사업에 균열이 간 것은 증축 리모델링 시기를 15년으로 단축하도록 주택법 시행령을 개정했지만 건축법 시행령은 17개월 후에 개정되어 행정의 공백으로 적기를 놓친 것과 2008년부터 시작된 부동산가격 하락이 주원인이라고 생각한다.

사업이 진척되지 않고 경제적인 부담이 커지자 주민들은 관심을 버리기 시작했고, 리모델링 단지는 사업을 중단하거나 포기하기에 이르렀다. 부동산 흐름의 변화는 어쩔 수 없다고 하지만, 법령간의 상충으로 사업이 지연된 것은 매우 안타까운 일이었다.

침체된 리모델링 시장을 활성화하려는 정책이 요구되었다. 리모델링의 사업성을 높이려는 방안으로 세대수 증가가, 방법론으로 수직증축이 요구되었고 오랜 논의 끝에 정부 주택법이 2014년 개정되었다.

사업성이 개선되자 주민들은 다시 리모델링에 대한 관심을 보이기 시작하여 사업이 중단되었던 단지들은 사업을 재개했고 새로 조합을 설립한 신규단지들도 속속 등장해 리모델링 시장의 활성화가 본격화되는 분위기가 형성되었다. 

그렇지만 세대수 증가에 따른 사업계획승인은 행정상의 난맥을 초래했고, 수직증축은 안전성검토의 관문을 넘지 못하면서 리모델링 사업 자체를 회의적으로 보는 시각도 많아지면서 리모델링이 다시 침체되는 것이 아닌가 하는 우려도 커지기 시작했다. 

그런데 수도권 아파트단지들이 리모델링을 적극적을 추진하면서 새로운 활력이 생겼다. 조합설립인가를 완료하거나 진행하는 단지가 약 30개에 이르고 있고 시공사들도 적극적으로 사업에 참여하고 있다. 물론, 환영할 만한 상황이지만 한편으로는 어쩌면 10여년 전의 상황이 되풀이 되는 것이 아닌가 하는 걱정스러운 시각도 있다.

지금 진행하는 단지들은 대부분 지구단위계획으로 관리되고 있는 지역에서 수직증축의 어려움을 피하려고 수평(별동)증축 형태로 진행하고 있다. 리모델링 사업의 사업성에 가장 큰 영향을 미치는 용적률 완화는 지구단위계획과의 마찰로 어려움을 겪고 있으며, 수평(별동)증축을 하면서 기존세대의 피해를 주지 않는 여유부지는 제한적이라 세대수 증가분 확보에 어려움을 겪고 있다. 

다행히 아파트가격이 상승세를 유지하고 있어 추진 동력을 유지하고는 있으나 부동산 경기가 하락하면 어떤 결과로 이어질지 가늠하기 어렵다. 과거의 사례를 돌이켜 보고 반면교사(反面敎師)로 삼아야 한다. 

부활한 리모델링 시장을 유지하고 한층 더 발전시키려면 리모델링 특별법이 유일한 해결책이라고 생각한다. 특별법이라고 거창한 것은 없으며, 현재 드러난 행정적인 문제를 해결하기 위해 관련법과 상충하지 않게 독립적으로 구성한다고 보면 된다.

논의는 꽤 되었는데 입법 절차가 미루어지는 것이 안타까워 빠른 시일 내에 입법되기를 기대한다. 또한 리모델링 사업에 참여하는 관련 업체들의 노력도 필요하다.  리모델링은 신축과 다른 요소들이 너무 많아 리모델링을 충분히 이해하고 주민들의 요구 사항을 조율해야 한다. 과다한 철거는 리모델링의 앞길을 그르칠 수 있기 때문이다.

어쩌면 지금 추진하는 단지들의 성공여부가 리모델링의 미래를 결정하는 마지막 기회일 수도 있다. 주민들의 리모델링 추진 열기가 리모델링 공사가 완료되어 기쁜 마음으로 입주할 수 있는 결과로 이어지기를 기원한다.

이동훈 소장 / 무한건축


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