[하우징헤럴드] N은 K시 일원의 노후·불량건축물을 철거하고 신축주택을 건설하는 것을 목적으로 설립된 주택재개발정비사업조합이고, I는 위 재개발사업의 시공사이다.
N조합은 2019년 6월 3일 관리처분계획인가를 득한 후 주택도시보증공사의 보증 아래 D은행으로부터 사업비 대출을 받으면서 N조합, I사, D은행, 주택도시보증공사는 표준사업약정을 체결하였는데, 그 안에는 사업에 관한 주요 계약을 변경할 경우 표준사업약정의 당사자들과 사전 협의를 해야 한다고 정하고 있다.
N조합은 2020년 초경 신축아파트 세대별 면적을 기존 21평에서 33평으로 늘리는 설계변경을 검토하면서 I사에 설계변경에 관한 의견제출 및 그에 따른 도급계약의 공사금액, 계약조건 등의 변경이 포함된 변경계약안을 요구했다.
I사는 설계변경에 동의한다는 의견과 함께 도급계약변경을 위한 공사금액 조정안 등을 N조합에 제출했으나 N조합은 공사비 증액에 관한 근거자료의 추가 제출을 요구했다.
I사는 확정된 사업시행변경인가에 따른 설계도서에 없는 상황에서 구체적인 공사비 내역 산출이나 근거자료의 제출이 불가능하다고 조합의 요구를 거부했고, N조합은 2021년 5월 11일 조합원 정기총회를 개최해 I사와의 공사도급계약 해제를 의결한 후 그 즈음 I사에 계약해제를 통보했다.
이후 N조합이 새로운 시공자 선정을 위한 입찰을 공고하자 I사는 법원에 “계약해제의 효력을 정지하고, I사가 시공자 지위에 있음을 임시로 정하며, 새로운 시공사 선정절차를 중지시켜 달라”는 가처분을 신청했다.
I사는 주택도시보증공사 등과의 표준사업약정상 사업에 관한 주요 계약의 변경은 D은행 등 약정 당사자들과의 사전협의를 거쳐야 함에도 이러한 절차없이 이루어진 해제는 무효이고, 변경된 사업시행인가에 따른 확정된 설계도면이 없는 이상 공사비 증액 자료를 제출하지 못한 것에 귀책사유가 없으며, 설혹 N조합의 도급계약해제가 임의해제라 하더라도 총회에서 예상되는 손해액에 대한 의결이 없는 이상 총회결의도 무효라고 다투었다.
이에 대해 N조합은 표준사업약정상 협의의무 규정이 공사도급계약상 일방 당사자의 해제권을 배제하는 조항이 아니고, 설계변경에 따라 공사비 조정사유가 발생하는 경우 시공자는 공사도급계약에 따라 금액변경에 대한 명확한 근거를 제시할 의무가 있으며, 조합원 총회에서 “시공사 재선정 절차에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있고, 기선정 시공사의 손해배상요구가 있을 수 있다”는 점을 조합원들에게 고지하고 계약해제를 의결한 이상 해제통보에는 아무런 하자가 없다고 다투었다.
이 사건에서 대구지방법원은 “표준사업약정은 계약의 변경과 해제를 구별하여 약정의 변경에 대해서만 당사자들 간 사전협의를 요구할 뿐 해제권 행사를 제한하는 아무런 규정을 두고 있지 않고, 사전협의 절차를 거치지 않은 개별약정 변경의 효력에 관하여도 별다른 규정을 두고 있지 않으므로 N조합이 주택도시보증공사 및 D은행과 사전협의를 거치지 않았다 하더라도 계약해제의 효력이 발생하지 않는다고 단정하기 어렵다”고 했다.
반면 “도급계약상 공사내용의 기준은 사업시행인가된 설계도서이고, 공사금액의 변경도 사업변경인가를 마친 설계도서를 기준으로 협의되어야 하므로 현재까지도 사업변경인가신청이 이루어지지 않은 이상 I사가 공사비 증액에 관한 구체적인 근거자료를 제출하지 않은 것이 도급계약위반이라고 볼 수 없다”고 했다.
뿐만 아니라 “설혹 N조합의 계약해제가 시공자의 귀책사유를 요하지 않는 민법 제673조의 도급인의 임의해제권 행사라 하더라도, 임의해제권 행사에 따른 수급인의 손해를 배상하도록 규정한 민법 조항에 따라 총회에서 조합원들에게 계약해제로 인한 손해배상책임의 발생 가능성과 예상 손해배상액에 관해 충분한 설명이 이루어져 그러한 손해를 감수하고도 계약을 해제할 것인가에 대한 조합원들 의사가 명확히 확인될 필요가 있는데,
N조합은 조합원들에게 예상되는 손해배상액의 규모 등에 관하여 충분한 설명이 없이 계약해제를 의결하였으므로 정당한 임의해제권의 행사로도 볼 수 없다”고 하면서 계약해제의 효력정지 및 임시시공자지위보전과 입찰절차 중지 가처분을 결정했다(대구지방법원 2021. 7. 14. 고지 2021카합10222 결정).
도급인, 즉 정비사업조합은 수급인인 시공자에게 공사도급계약상 귀책사유가 없더라도 민법상 도급인의 임의해제권을 근거로 계약을 해제할 수 있다. 다만 이 경우 조합은 도급계약해제로 인한 시공자의 손해를 배상해야 하는데, 그 책임의 발생 여부 및 배상액의 규모 등은 법률전문가의 도움을 받아 파악할 수 있으므로 이를 구체적으로 검토하여 조합원들에게 알리고 계약해제에 관한 조합원들의 정확한 의사를 반영하는 총회결의 절차를 밟아야 한다.
오민석 대표변호사 / 법무법인 산하
