[하우징헤럴드] A재개발조합은 2013. 6. 최초 사업시행인가를 받은 후 2015. 1. 사업시행기간을 사업시행인가일로부터 72개월로 연장하는 사업시행변경인가를 받았다.

원고 甲은 정비구역 내에서 사업시행변경인가 고시일 전인 2014년부터 인테리어업을 해왔다는 이유로 조합에게 영업보상에 관한 협의요청 내지 수용재결신청을 해달라는 문서를 두 차례 송부했으나 조합은 이에 어떠한 응답도 하지 않았다.

원고 甲의 재결신청청구에 대하여 조합의 수용재결신청을 하지 않은 행위가 위법한지 여부를 살펴본다.

1. 관련 규정 및 관계인 해당여부에 관한 기준시점

1)관련 법률의 규정

토지보상법 제30조 제1항은 사업인정고시가 된 후 협의가 성립되지 아니하였을 때에는 토지소유자와 관계인이 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있다고 정하고 있다. 여기서 ‘관계인’이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ사용대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자나, 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말하는 것이다.

토지보상법 제22조에 따른 사업인정의 고시가 된 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다(토지보상법 제2조 제5호). 

2)관계인 해당여부에 관한 기준시점

위 관계 법령에 따르면 사업시행자를 상대로 재결신청을 청구할 수 있는 자는 토지소유자나 사업인정의 고시가 있기 전에 권리를 취득한 자 또는 그 승계인인 관계인에 한하고, 도시정비법에 의한 정비사업의 경우 사업시행계획인가 고시를 사업인정의 고시가 있는 때로 보아 관계인인지 여부를 판별하게 된다.

2. 쟁점

본 사안의 쟁점은 사후적 기간연장의 변경인가가 있었다고 하여, 토지보상법 제30조에 따라 정해지는 ‘토지소유자 및 관계인’의 범위가 그 변경인가 시점을 기준으로 확장되는지 여부이다.

3. 사업시행변경인가 고시일을 사업시행계획인가 고시일로 볼 수 있는지 여부

1) 사업시행계획이 변경되는 경우라고 하더라도 별도로 이에 관해 정하지 않는 한, 변경으로 인해 정비사업으로 편입된 토지가 아닌 변경 전부터 정비사업에 포함되었던 토지에 관해서는 소유자 및 관계인의 결정은 변경 전 최초 사업시행계획에 따른다고 봄이 타당하다.

2) 도시정비법상 사업시행기간의 도과가 그 즉시 그 사업시행계획이 실효됨을 의하는 것으로는 볼 수 없다. 따라서 위와 같은 사후적 기간연장의 변경인가가 있었다고 하여, 토지보상법 제30조에 따라 정해지는‘토지소유자 및 관계인’의 범위가 그 변경인가 시점을 기준으로 새롭게 ‘확장되어’ 설정된다고 볼 수는 없다.

3) 토지소유자 및 관계인의 범위가 단지 사업시행기간만을 추가로 연장하는 사업시행계획 변경인가에 따라 새롭게 확장된다고 새기게 되면, 정비사업이 진행됨을 알면서도 위 정비사업 내에 들어와 영업을 시작한 이들에게 망외(望外)의 소득을 주는 반면 조합원들에게 과도한 부담을 지우게 될 수 있다. 위와 같은 이들에 대한 보상 필요성이 변경인가로 새롭게 인정된다고 볼 수도 없다. 

4) 따라서 사업시행계획에 있어서 사업시행기간은 원칙적으로 사업시행자가 당해 사업시행계획에 따라 장차 정비사업을 시행할 예정기간을 의미할 뿐이고, 사업시행기간이 경과되었다고 하여 곧바로 사업시행계획이 실효되어 기존 권리관계의 기초로 삼았던 기준일인 사업인정의 고시일이 새롭게 변경된다고 볼 수 없다.

4. 결론

이 사건 정비사업과 관련해 사업시행변경인가 고시에서는, 최초 사업시행인가일 자체는 변경하지 않고, 다만 그때로부터 사업시행기간을 72개월로 변경한다고 명시하여 최초 사업시행인가에서 정한 날짜를 사업시행인가일로 정하고 있다.

이 사건에서 최초 사업시행계획인가 고시일인 2013. 6. 이전부터 정비사업 대상 내의 토지소유자나 관계인에 해당하였던 사람은 조합을 상대로 재결신청을 청구할 수 있는 자에 해당할 수 있지만, 최초 사업시행계획 인가 고시일 이후에야 동일한 정비사업 대상 부지와 관련하여 권리를 취득한 자는 위와 같은 재결신청을 청구할 권리가 인정되지 않는다고 봄이 타당하다.

따라서 원고 甲의 재결신청청구권은 인정되지 아니하므로 조합의 수용재결신청을 하지 않은 행위가 위법하다고 할 수 없다.

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양