신림1구역 용적률 12% 인센티브… 사업성 개선효과
재건축 1호 오금현대, 임대비율 20%에 주민들 반발

[하우징헤럴드=문상연 기자] 서울시 ‘공공기획’을 처음으로 적용한 현장들의 정비계획이 공개되자 재개발·재건축 현장에서 엇갈린 반응이 나오고 있다.

재개발 현장에서는 늘어나는 용적률로 인한 사업성 증대로 공공기획에 대한 기대감이 넘치고 있다. 반면 재건축 단지들은 급격하게 늘어난 임대비율로 인해 반발감이 커지고 있다.

정비업계 한 관계자는 “시범단지 사례들로 보면 용적률을 높이고 속도를 내주는 대신 공공기여를 늘리는 등 공공기획은 정부가 추진 중인 공공 정비사업과 큰 차이가 없다”며 “공공 정비사업과 같이 재개발 현장에선 환영받지만 재건축 단지들에서는 외면 받을 것으로 예상된다”고 말했다.

▲공공기획 적용한 신림1구역 재개발, 용적률 12% 증가해 300가구 늘어

공공기획 재개발은 서울 서남권 최대 재개발 사업지인 신림뉴타운에서 가장 규모가 큰 신림1구역의 재정비촉진계획 변경안이 공개되면서 기대감을 한껏 높이고 있다. 공공기획은 사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 것이다.

공공기획을 통해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다. 구체적으로 기존에 자치구가 맡아 통상 42개월 정도가 소요됐던 절차를 14개월로 단축할 계획이다. 세부적으로는 주민제안·사전검토(6개월→4개월), 정비구역 지정을 위한 법정절차(12개월→6개월) 등 구역지정 절차 등을 단축한다. 

서울시는 2019년 도시건축혁신 시범사업의 하나로 공공기획을 처음 도입했다. 오세훈 서울시장은 지난 5월 ‘6대 재개발 규제 완화책’ 중 하나로 공공기획을 확대·전면 도입하겠다고 밝힌 바 있다.

신림1구역 재개발사업은 지난해 도시건축 혁신 시범사업 대상지로 선정된 곳으로 최근 오 시장의 공공기획 확대 방침에 맞춰 속도를 내기 시작했다. 지난달 25일 서울시에 따르면 관악구 신림동 808 일대 신림1구역은 공공기획을 통해 마련한 재정비촉진계획 변경안을 조만간 확정해 열람공고를 낼 예정이다.

구역은 공공기획을 적용받아 용적률이 기존 247.7%에서 259.8%로 상향될 전망이다. 가구수도 기존 3천961가구에서 4천250가구로 약 300가구 늘어나면서 사업성이 크게 향상됐다. 임대주택은 650가구로 기존(581가구) 대비 69가구가 늘었다. 

공공기획을 통해 신림1구역 재개발의 사업성이 향상되면서 다른 재개발 현장들의 공공기획에 대한 기대치도 높아지고 있다. 사업성 향상은 물론 신속한 사업추진이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있다는 장점이 메리트로 작용하고 있다. 

공공기획은 지난해 도시건축혁신 시범사업지 4곳을 포함해 총 11곳에서 이미 사업기간 단축 효과를 검증했다. 대표적인 사례가 흑석11구역 재개발사업이다. 흑석11구역은 정비구역 지정(2020년 1월) 이후 사업시행인가(올해 3월)까지 1년2개월이 소요됐다.

▲공공기획 재건축1호 송파 오금현대 임대비율 20.6%… 과도한 임대비율에 시장 외면 위기

재개발과는 달리 재건축 단지들은 공공기획에 대해 싸늘한 분위기다. 공공기획 1호 사업장인 송파 오금현대아파트 재건축사업의 정비계획이 공개되자 과도한 임대비율로 인해 주민들의 극심한 반발이 발생하고 있기 때문이다.

지난달 24일 송파구는 ‘서울시 공공기획(안)을 반영한 오금현대아파트 재건축 정비계획 추가 주민공람’을 공고하고 주민의견을 접수하고 있다.

공람안에 따르면 오금현대아파트 재건축사업은 최고 높이 37층, 2천625가구(임대 541가구)를 신축한다. 지난 2018년 오금현대아파트 정비계획에서는 2천326가구 규모였는데 공공기획을 적용받아 약 300가구 가량 신축가구수가 늘어난 것이다. 또한 전체 구역 11만여㎡ 중 약 10%(1만3천264㎡)가 준주거지역으로 상향된다. 

구역 내 3종 일반주거지역과 준주거지역 모두 법에서 정하는 상한 용적률 최대치(3종 일반 300%, 준주거 500%)를 적용받는다. 문제는 공공기획으로 상승한 임대비율이다. 정비계획안에는 당초 14.4%였던 임대 비율이 20.6%로 높아졌고 공공에 개방되는 커뮤니티 시설을 설치하는 내용 등이 포함됐다. 

지난 2018년 공람한 기존 정비계획안에서 임대가구수는 336가구였지만, 공공기획 적용시 541가구로 약 200가구가량 늘어났다. 또 기존 단지는 40평 이상의 큰 평수로만 구성돼 있는데, 재건축 계획안에는 기존에 없던 46~84㎡ 가구가 대폭 늘면서 40평 이상의 평면이 오히려 342가구 줄어들었다. 이에 일부주민들의 반대 목소리도 흘러나오고 있다.

문상연 기자 다른기사 보기