오세훈표 ‘신속통합기획’ 공모 시동… 서울 재개발 흥행예고
오세훈표 ‘신속통합기획’ 공모 시동… 서울 재개발 흥행예고
모처럼 활기찾는 도시재생지역들… 효과와 전망
  • 최진 기자
  • 승인 2021.10.18 11:07
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29일까지 공모 진행 12월 25개 후보지 선정
정량적 평가 거쳐 자치구별 최대 4곳 확정
주거정비지수제 폐지 등 규제완화 가속페달

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 오세훈 서울시장의 지난 ‘재개발 활성화 6대 규제완화 방안’이 적용된 ‘신속통합기획’ 민간재개발 후보지 공모가 시작됐다. 서울시가 재개발 후보지를 공모제로 선정하는 것은 이번이 처음이다. 시는 구역별 평가항목을 통해 정량적 지표를 마련하고 자치구별 최대 4곳을 매년 선정할 방침이다.

그동안 정부 정책에서 배제됐던 도시재생지역들은 모처럼 찾아온 재개발의 기회를 살리기 위해 잰걸음 하고 있다. 토지등소유자가 직접 사업시행자로 참여하는 민간재개발이라는 점에서 기존 공공재개발보다 높은 참여율이 예고되고 있다.

▲주거정비지수제 폐지·주민동의절차 간소화… 재개발 활성화 총력

‘신속통합기획’ 민간재개발 공모는 지난달 23일부터 오는 29일까지 37일간 진행되며 12월 중 25개 후보지가 선정된다. 선정된 후보지는‘신속통합기획’을 통해 공공이 신속한 구역지정 절차를 지원한다.

6대 규제완화 방안에 따라‘주거정비지수제’가 폐지되면서 그동안 정비구역 지정의 문턱이 낮아졌다. 시는 그동안 구역별 요건에 따라 수시로 진행하던 재개발 구역지정 방식을 연 1회 실시하는 공모제를 통해 일괄 선정하는 방식으로 변경했다. 구역지정 요건이 낮아짐에 따라 무분별하게 늘어날 수 있는 재개발 대상지를 조절하겠다는 것이다.

공모참여 대상지는 △법령·조례상 재개발 구역지정 요건과 △토지등소유자 30% 이상 동의요건을 모두 충족해야 한다.‘신속통합기획 지원에 따라 주민 동의절차는 간소화된다. 

기존 주민입안제안 방식에서는 ①최초 주민동의 10%를 받아 구청에 신청서를 내고 ②구청에서 조사에 착수하면서 50% 이상 동의가 필요했다. 이어 ③정비계획수립 시기에도 2/3 동의가 다시 필요했다. 하지만 동의절차가 간소화되서 최초 입안제안 신청과 정비계획수립에 대한 동의절차만 요구된다. 단, 최초 입안제안 신청 동의율은 10%에서 30%로 강화된다.

공모에 참여한 지역들은 자치구의 사전검토 문턱을 넘어야 한다. 자치구는 시가 마련한‘구역별 평가’항목에 따라 해당 구역의 △정비구역 지정요건 충족여부 △구역계의 적절성 △정량적 평가 △관계부서 협의결과 등을 사전 검토해 신속통합기획 공모에 적합하다고 판단되는 구역을 4곳 이내로 시에 추천한다. 관계부서 협의는 앞서 언급한 도시재생지역 및 경관·문화재·환경보존 지역에 대한 협의다.

▲자치구 구역별 사전검토 중요, 정량적 평가 거쳐 최대 4곳

구역별 평가는 ①기본 검토사항 ②정량적 평가 ③기타 구역정보 ④자치구 종합의견으로 나뉜다. 정량적 평가는 신청구역들의 노후도 등 물리적 여건을 정량화·객관화해 정비 우선순위를 정하기 위해 앞서 시가 법령과 조례 등을 통해 정해놓은 요건을 활용하게 된다.

정량적 평가는 노후동수(40점)와 노후연면적(15점), 과소필지(15점), 접도율(15점), 호수밀도(15점)를 더한 100점을 기본점수로 한다. 이어 감점(-15점)과 가점(15점) 항목을 각각 3가지씩 정해 지역특성이 반영되도록 했다.

감점 세부항목은 △주민반대율 –5점(20~30%, 30%일 경우 공모 자동 탈락) △사용비용보조 –5점(1억~10억원 이상) △구역면적 –5점(8.5만~15만㎡ 이상)이다. 각 기준 정도에 따라 –1점부터 –5점까지 감점된다. 가점 세부항목은 △신축현황 5점(5% 이하~10%) △재해위험지역 △주차난 심각지역 5점(세대당 0.25대 이하~0.7대)이다. 각 기준 정도에 따라 각 항목은 최대 5점까지 가점된다.

시는 선정위원회를 구성해 11월부터 25개 자치구가 선정한 예비 후보지들을 검토하고 연내 최종 후보지를 발표한다. 선정위원회는 도시계획·건축·법률 등 외부 전문가들로 구성되며, 자치구에서 제출한 자료를 바탕으로 정량적 평가점수와 자치구 여건, 구역의 정책적 요건, 구별 안배 및 주택가격 동향 등을 종합적으로 고려해 선정지역을 발표한다.

▲공모참여대상 대폭 확대… 소외됐던 도시재생지역 포함

공모참여 대상지도 대폭 확대된다. 지난해 공공재개발 후보지 공모에서 제외됐던 △도시재생지역과 서울시 정책상 도시관리 및 보전이 필요한 △특별경관지구지역 △역사문화환경 보존지역 등도 공모대상에 포함된다. 단, 이들 지역의 경우 자치구 사전검토 단계에서 자치구가 시 관계부서 및 국토부, 문화재청 등과 사전협의를 거친 후 협의결과를 반영해 후보지 추천 여부를 결정하게 된다.

공모참여의 길이 열린 도시재생지역의 경우 세부적으로 △‘도시재생법’에 따른 도시재생활성화지역 △‘도시정비법’에 따른 주거환경개선사업 △‘서울시 골목길 조례’에 따른 골목길 재생사업 △‘국가균형발전법’에 따른 도시재생뉴딜사업 등이 대상이다. 

앞서 시는 부서 조정을 통해 도시재생실을 주택정책실 산하의 부서로 격하하며 10년간 추진된 도시재생사업의 변화를 예고한 바 있다. 또 지난 6월 '2세대 도시재생' 정책을 발표하며 보존에 치우친 도시재생의 한계를 지적, 개발정비를 포함한 도시재생으로 패러다임의 변화를 예고했다.

공모에 참여할 수 없는 곳도 있다. 앞서 공공재개발과 2‧4대책(3080+)에 따른 후보지역은 상충방지 원칙에 따라 제외된다. 또 정비구역 해제요건과 같은 토지등소유자 30% 이상 반대 구역도 제외된다.

공모에 참여하려는 구역은 해당 자치구에 공모신청서와 동의서 등 관련 서류를 제출하면 된다. 제출서류는 △토지등소유자 명부 △공모신청 동의서 △구역계 등이다.

오는 29일 공모기간이 끝나면 11월 자치구 사전검토를 통해 25개 자치구별 4곳 이내로 시에 후보지를 추천하게 된다. 이후 시가 12월 선정위원회를 열어 최종 후보지를 선정한다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “그동안 각종 인허가와 심의에 의해 막혀있던 재개발의 혈관을 뚫는다는 점에서 실효성 높은 공급대책이 될 것”이라며 “특히, 공공에 대한 거부감이 높았던 기존 공공정비사업보다 신속통합기획에 대한 시장 호응도가 훨씬 높을 것으로 예상된다”고 말했다.



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