재개발시 명의신탁과 신축 아파트의 소유자
재개발시 명의신탁과 신축 아파트의 소유자
  • 봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
  • 승인 2021.11.12 11:14
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[하우징헤럴드] 갑은 A와 주택에 대한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급했다. 다만 갑은 이 주택의 등기명의를 을의 명의로 하기로 하고, A는 이 주택에 관하여 을 명의로 소유권이전등기를 해 주었다.

이후 이 주택 주변에 재개발사업이 시행되게 되었고, 을은 이 주택의 소유자로서 조합원이 되어 분양신청을 했다.

사업시행자인 조합은 을이 이 구 주택을 현물출자하는 대신 신축되는 아파트를 분양받아 그 소유권을 취득하는 취지의 관리처분계획을 수립해 인가를 받았다.

 이후 구 주택은 철거되어 멸실등기가 마쳐졌으며, 을은 분양계약을 체결하고 신축아파트의 소유자로 등기되었다. 이 경우 신축아파트의 소유자는 누가 될까?

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(부동산실명법) 제4조 제1항과 제2항에 따르면 명의신탁 약정과 등기 및 물권변동은 모두 무효가 되는 것이 원칙이다.

그리고 대법원 2011.9.8.선고 2009다49193, 49209 판결이 “매도인은 명의수탁자에게 무효인 명의 등기의 말소를 구할 수 있고, 한편 같은 법에서 정한 유예기간 경과 후에도 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약은 여전히 유효하다. 그러므로 명의신탁자는 매도인에게 매매계약에 기한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해 매도인을 대위하여 명의수탁자에게 무효인 명의 등기의 말소를 구할 수 있다”라고 판시한 바 있다.

그러므로 위 사례에서 재개발사업이 시행되었다는 사정이 존재하지 않는다면 갑은 A를 대위하여 을에게 이 구 주택의 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있다.

그리고 이전고시의 효력 등에 관하여는 도시정비법 관련 규정에 의하여 준용되는 도시개발법에 따른 환지처분의 효력과 궤를 같이하여 새겨야 함이 원칙(대법원 2018.9.28.선고 2016다246800 판결 참조)이라는 점을 고려하면, 종전주택과 관리처분계획을 통해 분양받은 신축주택 사이에는 동일성이 유지된다고 볼 수 있다.

이처럼 구 주택과 신축아파트 사이에 동일성이 유지된다면 갑은 을에게 신축아파트에 대해 을 명의의 소유권등기의 말소를 구할 수 있지 않을까?

그러나 대법원은 2021.7.8.선고 2021다209225, 209232 판결을 통해 이와 같은 사례에서 구 주택에 관한 기존 명의신탁의 연장선상에서 을의 수분양자 지위에 관하여도 갑과 을 사이에 별개의 명의신탁이 존재한다는 취지의 원심 판결을 파기한 바 있다.

대법원은 “부동산실명법 제4조 제3항에 따르면 명의수탁자가 신탁부동산을 임의로 처분하거나 강제수용이나 공공용지 협의취득 등을 원인으로 제3취득자 명의로 이전등기가 마쳐진 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 제3취득자는 유효하게 소유권을 취득한다.

그리고 이 경우 명의신탁관계는 당사자의 의사표시 등을 기다릴 필요 없이 당연히 종료되었다고 볼 것이지, 재개발사업으로 인해 분양받게 될 대지 또는 건축시설물에 대해서도 명의신탁관계가 그대로 존속한다고 볼 수 없다”라고 설시한 후,

“이후 재개발사업의 시행으로 피고가 사업시행자에게 제공한 이 사건 구주택이 철거·멸실됨으로써 위 명의신탁관계는 종료되었다. 따라서 당사자 간 별도의 명시적 계약이나 묵시적 합의가 있었다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 이 사건 아파트에 관하여 당연히 명의신탁관계가 발생했다거나 존재하는 것으로 볼 수는 없다”라고 판시하며 원심 판결을 파기했다.

명확하진 않으나 대법원은 을이 조합원의 자격에서 구 주택을 사업시행자인 조합에게 현물출자하여 이를 철거하도록 한 것이 명의신탁을 종료시키는‘처분’에 해당하는 것으로 본 것으로 생각된다.

결국 신축아파트는 명의수탁자인 을의 소유로 귀착되는 것이다. 다만 유념할 것은 이 사례의 명의신탁은 신탁법상의 신탁 등 적법한 신탁과 다른 것으로 부동산실명법에 따라 무효가 되는 것이라는 점이다.

또한 을이 신축아파트의 소유권을 갖는다고 하더라도 갑이 을을 상대로 부당이득 반환청구권 등을 행사할 수 있는 가능성이 얼마든지 있다는 점 또한 유의해야 한다.

봉재홍 변호사 / H&P법률사무소


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