주택 양도세 신고시 필요경비 계산 방법
주택 양도세 신고시 필요경비 계산 방법
  • 이우진 대표세무사 / 세무법인 이레
  • 승인 2021.11.29 11:50
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Q.양도가액을 실지거래으로 신고할 때 양도가액에서 공제되는 취득가액이 실지거래가액을 확인할 수 없을 경우 계산 방법은?

A.실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 매매사례, 감정가액, 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 한다.

①매매사례가액: 취득일 전ㆍ후 3개월 이내에 취득한 주택과 동일하거나 유사한 다른 주택의 매매가액을 말하며, 상증세법에서는 공동주택의 경우 신고대상 주택과 동일한 공동주택 단지 내에 있고, 전용면적 차이 및 공시가격 차이가 5% 이내인 경우를 유사 매매사례로 인정함.

②감정가액: 취득일 전ㆍ후 3개월 이내에 2개 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 감정가액을 평균한 금액을 말하여, 감정평가 기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것으로 한정하며, 다만 기준시가가 10억원 이하인 자산의 경우에는 하나의 감정평가업자의 감정평가 금액으로 함.

③환산취득가액: 양도할 때 거래한 실지거래가액에 취득 및 양도 당시의 기준시가 비율로 계산한 금액. ☞ 실지거래가액×취득당시 기준시가/양도당시 기준시가

 

Q.양도가액에서 공제되는 필요경비 중 자본적 지출액 내용은?

A.자본적 지출액은 주택의 내용 연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비로, 본래의 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉난방 장치의 설치, 빌딩 등의 피난시설 등의 설치, 재해 등으로 인해 건물 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로서 이용가치가 없는 것의 복구, 기타 개랑확장증설 등의 비용을  말하며, 그 지출에 관한 계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류에 의해 확인되는 경우에 필요경비로 공제한다.

Q.양도가액에서 공제되는 필요경비 중 양도비에 대한 내용은?

A.양도비는 주택을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성 비용, 공증비용, 인지대 및 소개 비용, 매매계약에 따른 인도 의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용, 주택 취득으로 매입한 국민주택채권을 만기 전에 양도해 발생한 매각 차손 등을 말한다.

이우진 대표세무사 / 세무법인 이레


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