공공참여형
용적률상향·분상제 면제
각종 인센티브제공 장점
사업기간 10년→5년으로
임대주택 늘리는게 부담

신속통합기획
민간이 주도, 공공이 지원
건축·교통·환경영향평가
한번에 ‘통합심의’ 도입
사업성 개선효과는 ‘의문’

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부와 서울시가 주택공급 확대를 위해 새로운 정비사업 유형을 각각 제시하면서 조합들의 셈법이 복잡해지고 있다. 공공성을 확보하면 사업추진에 혜택을 주겠다는 기본 구조는 동일하지만 구체적인 혜택과 공공성 확보방안에서 서로 다른 차이를 보이고 있기 때문이다. 정부는 용적률 상향을 골자로 한 공공 정비사업을, 서울시는 사업속도 단축을 이점으로 한 신속통합기획을 내세우고 있다.

▲공공 정비사업… 인센티브 제공은 장점, 임대주택 등 과도한 공공성 강요가 단점

공공방식은 인센티브 제공을 하되, 임대주택 확대 등 공공성을 확보하자는 투트랙 전략이다. 장점은 정부의 지원으로 각종 인센티브를 받을 수 있다는 점이다.

실제로 정부는 지난 5·6대책에서 △공적임대물량 확대 시 용도지역 및 용적률 상향 △분양가상한제 면제 △조합원 분담금 보장 등을 공공 재개발사업의 혜택으로 제시했다. 또 정부기관 간 협업을 통해 사업기간을 10년에서 5년 이내로 단축시키는 행정지원도 병행하겠다고 밝혔다.

사업방식은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH)가 단독 혹은 공동사업시행자로 참여하는 형태다. 따라서 공공재개발·재건축은 기존 민간 정비사업의 사업추진 방식과 같이 관리처분 방식에 따라 진행된다. 사업 종료 시까지 공사비 변동에 따른 조합원 분담금 증액 등 조합이 리스크를 지게 된다.

단점은 과도한 공공성을 행사할 가능성이 높아 수익성이 떨어질 수 있다는 점이다. 사업진행 과정에서 개발이익의 일부만 토지등소유자에게 돌려주고, 남은 이익은 국가 또는 지자체에 넘겨주게 될 가능성이 높다는 것이다.

대표적인 것이 대량의 임대주택 건립이다. 공공재개발은 조합원분을 제외한 증가용적률의 50%를 공적임대로 공급해야 하고, 재개발사업에 따른 전체 물량의 20%도 공공임대주택으로 내놓아야 한다. 또한 전체물량의 최소 20%는 공공임대주택으로 공급된다. 공공재건축은 인센티브로 받은 용적률 상향분의 일정 부분을 기부채납해야 된다. 

각종 규제완화 혜택으로 인한 사업성 개선 효과가 미미할 것이라는 우려도 나온다. 공공 참여형 재개발의 경우 분양가 상한제를 면제시켜주겠다고 밝혔지만, 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 받는다. 시세보다 낮은 수준으로 분양가가 책정될 가능성이 크다는 의미다.

나아가 인근에 분양가 상한제를 적용받은 단지가 있을 경우 같은 수준의 분양가로 책정돼 있으나마나한 혜택이라는 우려까지 제기되고 있다.

현재까지 공공재개발사업이 가시화된 곳은 서울 24곳, 경기 4곳 등 28개 후보지로 총 3만2천345가구 규모에 달한다. 공공 재건축사업을 추진 중인 단지는 단 4곳, 그마저도 약 300가구에 불과한 소규모 단지들이다.

정비업계 관계자는 “공공 정비사업은 정부가 직접 내세운 용적률 인센티브와 각종 규제 면제 혜택, 확정수익 보장 등으로 사업성이 부족한 현장에게 큰 장점으로 다가온다”며 “하지만 사업시행자가 SH나 LH가 되면서 사업주도권 및 주민들의 의견이 제대로 반영되지 않을 수 있다는 점과 과도한 임대주택에 대한 부담이 단점”이라고 말했다.

▲서울시 신속통합기획…큰 사업성 개선 효과는 없지만 빠른 사업추진이 장점

지난 10월부터 후보지 공모에 들어간 서울시 신속통합기획은 민간이 재개발을 주도하고 공공이 계획과 절차를 지원하는 것이 주요 골자다. 

사전타당성조사부터 정비계획 수립 단계까지 서울시가 주도해 공공성이 담보된 합리적인 정비계획을 수립하는 대신 공공기획을 통해 구역지정까지 걸리는 기간을 5년에서 2년 이내로 대폭 단축한다. 

도시계획 결정 이후 사업시행인가 단계에서 그동안 개별적으로 이뤄졌던 건축·교통·환경영향평가 심의를 한 번에 받을 수 있는 ‘통합심의’를 도입한다. 이 방식이 도입되면 도시계획 결정과 사업시행인가 과정 심의기간이 기존 대비 절반 가까이 단축될 것으로 기대하고 있다.

이와 함께 △재개발구역 지정의 진입장벽으로 작용했던 주거정비지수제 폐지 △공공기획 전면도입으로 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) △주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 △재개발 해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 △2종 7층 일반주거지역 규제 완화를 통한 사업성 개선 △매년 재개발구역 지정 공모를 통한 신규구역 발굴 등 재개발 활성화 6대 규제완화책도 적용된다. 

다만 민간재개발사업이 바탕인 만큼 큰 사업성 개선 효과는 없다는 것이 단점이다. 공공성이 담보된 정비계획을 수립하지만, 용적률 증가나 분양가 상한제 면제 같은 혜택이 없다. 이에 정비계획 수립단계에서 서울시의 공공성 요구치가 높을 경우 사업초기부터 주민반발에 부딪힐 가능성이 크다.

한편 서울시가 지난달 29일‘신속통합기획’ 재개발 후보지 공모신청을 마감한 결과 24개 자치구에서 102곳이 참여의사를 밝혔다. 각 자치구는 11월 한 달간 자체적인 검토와 관계기관과의 협의를 거쳐 4곳 이내의 추천지역을 서울시에 추천하고 시는 12월 위원회를 열어 연내 최종 후보지 25곳을 발표할 계획이다. 

정비업계 관계자는 “사업성이 충분해 민간방식을 선호하는 현장에선 사업기간을 단축시켜주는 신속통합기획이 큰 효과를 발휘할 것”이라며 “특별한 사업성 개선효과가 없고 아직 서울시가 요구하는 공공성의 수위가 실제로 드러나지 않았기 때문에 이 점은 불안 요소”라고 말했다.