강 정 민
변호사/법무법인(유) 영진

 

1. 들어가며
태풍 카눈의 북상으로 온 국민들이 긴장하고 있다. 이 와중에 7월내에 조합설립변경인가를 득하기 위하여 숨죽이며 긴장하고 있는 현장이 있으니 바로 거여2재정비촉진구역1지구 주택재개발정비사업조합이다.

위 조합은 건축심의를 마치고 사업시행인가 신청을 앞둔 상태에서 조합설립무효소송 2심에서 패소하여 대법원에 상고중이며, 조합설립인가 처분은 집행정지되어 있는 상태이다. 필자는 2012년 6월 19일 오후 2시부터 위 조합 조합설립변경인가총회를 진행하였다.

제1호 : 안건 조합설립변경인가 신청의 건
1-1 건설되는 건축물의 설계개요의 변경
1-2 건축물의 철거 및 신축비용 개산액 변경
1-3 조합정관
1-4 조합임원 및 대의원 선임(조합장·이사·감사 잔여임기 승계, 대의원 승계)

안건목록에서 알 수 있듯이(단 하나의 안건), 위 총회는 오로지 조합설립변경인가를 신청하기 위하여 개최된 총회이다.
위 구역은 구역면적이 약 9만8천㎡(약 3만여평)에 달하고, 총 토지등소유자 숫자가 1천118명(무허가건축물소유자를 포함할 경우 1천438명)으로 결코 작은 현장이 아니다.
필자는 요즘같이 어려운 시기에 위 조합이 조합설립변경동의서 75%이상을 징구하여 조합설립변경인가 총회를 할 수 있었던 동력 등에 관하여 살펴보고자 한다.

 

2. 총회개최금지 가처분을 넘어
위 총회에 대해서도 어김없이 총회개최금지 가처분신청이 제기되었으나 재판부는 조합의 손을 들어 주었다.
총회가 개최되어서는 안된다는 신청인측의 주장요지는 ①조합설립인가 처분에 대한 집행정지 결정으로 조합설립인가 처분의 효력이 정지되어 있는 이상 조합설립변경인가 신청절차를 밟을 수 없다는 점 ②항소심에서 패소한 이상 대법원에서 판결이 확정된 이후 다시 추진위원회를 구성하고 조합설립동의서를 징구하여 조합설립인가를 받아야지, 조합설립변경인가 처분의 형식으로 조합설립인가를 받아서는 안된다는 점 등이었다.

이에 대하여 재판부는 쟁점 ①에 대해서는 “이 사건 총회는 조합이 토지등소유자의 동의율 부족을 보완하여 새로운 조합설립인가 처분에 준하는 조합설립변경인가 처분을 받을 목적으로 개최하려는 것으로서, 이 사건 조합설립인가 처분이 유효함을 전제로 하여 이루어지는 것이 아니어서, 이 사건 총회의 개최 및 이 사건 총회에서 처리될 예정인 이 사건 안건에 대한 결의가 이 사건 관련 집행정지 결정에 반하는 것이라고 볼 수는 없다”고 판단하였다.

쟁점 ②에 대해서는 “조합이 조합원들로부터 새로 동의서를 징구하여 이 사건 총회에서 조합설립변경인가 신청에 관하여 결의한 후, 송파구청장에게 조합설립변경인가 신청을 하고, 이에 따라 송파구청장이 도정법에 따라 심사한 다음 조합설립변경인가 처분을 하게 된다면, 그 조합설립변경인가 처분은 기존의 이 사건 조합설립인가 처분과는 별도의 조합설립인가 처분으로 평가할 수 있다고 할 것이어서, 채무자가 다시 유효한 조합설립인가 처분을 받기 위해서는 반드시 재개발조합 추진위원회를 구성하여 조합설립동의서를 징구하여야 한다고 볼 수는 없다”고 판단하였다.

이 얼마나 명쾌한 결정인가!
필자가 오래전부터 역설해 온 ①조합설립변경인가 처분이 적법하다는 점 ②효력정지 결정이 있더라도 조합설립변경인가가 가능하다는 주장과 궤를 같이 하는 의견인 것이다.

한편 위 재판부는 “조합설립을 위한 창립총회가 실제로 개최되기 이전에 토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자로부터 조합설립에 관한 동의를 받으면 충분하고, 달리 창립총회를 소집할 시점에 미리 위와 같은 요건이 충족되어야 한다고 볼 만한 법령상의 근거 등을 찾아 볼 수 없다”는 점도 아울러 판시하였다(이 또한 필자와 같은 의견이다.

며칠 전 천호1구역 도시환경정비사업 조합설립추진위원회에서 창립총회를 앞두고 질의한 사항으로서 동일한 질의를 받는 경우가 많아 언급해 둔다).

 

3. 총회진행 경과
위 총회는 창립총회에 준하는 총회이기 때문에 현행 도정법 제24조제5항에 따라 조합원 20% 이상이 총회에 직접 출석하고 있어야만 한다(①서면결의서를 제출하지 않고 직접 출석한 조합원과 ②서면결의서를 제출하고 총회에 출석한 조합원을 합하여 20%가 넘으면 된다는 점, 서면결의서를 굳이 철회할 필요가 없다는 점 등은 이미 일반화된 매뉴얼이다).

화요일 오후 2시에 개최되는 총회였기 때문에 현장 출석 20%를 채우는데 많은 시간이 소요되었다.

필자는 “조합원 여러분께서는 주변을 둘러보시고, 잘 아는 조합원 중에 아직 출석하지 않으신 분이 있으면, 전화해서 얼른 오라고 해 주시기 바랍니다”는 멘트를 수 차례 날릴 수밖에 없었고, 1시간 정도가 지나서 드디어 성원이 되었다.

위 조합은 2가지 기준에 의하여 성원을 파악하였다. ①대법원에서 무허가건물만 소유한 자는 토지등소유자가 아니라고 판시한 취지에 따라 무허가건물소유자를 제외한 토지등소유자 1천118명을 기준으로 ②또 하나는 무허가건물소유자를 조합원으로 인정하는 조합정관에 따라 무허가건물소유자를 포함한 1천438명을 기준으로 성원을 파악한 것이다. 워낙 따지는 것이 많아진 정비사업의 현실 때문에 만전에 만전을 기하는 것이다.

성원이 된 이후로 총회는 일사천리로 진행되었다. 어려운 상황에도 불구하고  토지등소유자 75% 이상이 조합설립변경동의서를 제출한 현장인 만큼, 재개발에 대한 열망이 크기 때문이었다.

☞ 다음호에 계속

〈문의 02-552-7242〉