홍 봉 주
변호사/H&P 법률사무소
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최근 부동산가격이 줄곧 하락하면서 분양신청을 하지 않거나 분양계약을 체결하지 않는 조합원들이 늘고 있다. 이 때문에 일반분양분이 늘고 있지만 경기가 좋지 않아 미분양사태가 발생하면서 조합원들 부담을 가중시키고 있다.
당초부터 정비사업에 동의하지 않은 사람이 현금청산을 요구하는 것은 어쩔 수 없다. 하지만 처음에는 정비사업에 동의하여 사업시행자 지위에 있던 사람이 경기악화를 이유로 자신의 책임부분을 다른 조합원들에게 떠넘기는 것은 문제다.
관리처분계획 수립 전에 분양신청을 하지 않은 사람들이야 도시 및 주거환경정비법에서 그와 같은 청산선택권을 보장하고 있고 정비사업에 지장이 없기 때문에 문제될 게 없다. 이와 같은 사람들이 많은 경우에는 사업시행계획의 변경을 통해 사업타당성을 오히려 점검할 수도 있기 때문이다.
그러나 분양신청을 통해 관리처분계획이 수립되고 이주·철거까지 이루어져 이주비 이자 등 상당한 사업비가 발생한 시점에서는 다르다. 일반분양으로 전환된 물량에서 미분양사태가 발생할 경우 그 시점에서는 사실상 사업계획 변경이 어렵기 때문에 그 부담은 고스란히 다른 조합원들이 떠안아야만 한다.
이주비 이자를 사업비에 포함시켜 조합원들의 공통부담으로 하였다가 분양계약을 체결하지 않음으로써 조합을 탈퇴하는 자에게 이주비 이자부담부분을 면하게 하고 그 부담부분을 다른 조합원들에게 전가하는 것은 오히려 도덕적 해이현상을 부추길 수 있다.
이와 같은 문제점을 해결할 수 있는 방법은 없을까. 현행 국토해양부가 작성 보급하고 있는 표준정관은 “조합원은 관리처분계획인가 후 ○일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 분양신청을 하지 아니한 자에 대한 청산규정을 준용한다”고 규정하고 있다.
이에 따라 전국의 거의 모든 조합이 이 규정을 그대로 정관에 담고 있다. 이 규정에 따르면 조합은 분양계약을 체결하지 않는 조합원에 대하여 의무적으로 현금청산을 하여야 한다. 그렇다면 이 정관규정내용을 “준용할 수 있다”라고 조합의 재량규정으로 바꾸는 것은 가능할까.
대법원은 앞서 본 위 정관규정의 유효성과 관련하여, 주택재개발정비사업조합 정관에서 도정법 제47조와 같은 내용을 규정한 다음 관리처분계획인가 후 60일 이내에 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에게 이들을 준용한다고 규정한 사안에서, 이에 따르면 위 조합의 조합원은 관리처분계획이 인가된 후라도 정관에서 정한 분양계약체결기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니함으로써 특별한 사정이 없는 한 현금청산대상자가 될 수 있는데 이러한 정관규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가 된 이후라도 조합원 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하려는 취지이므로 그 내용이 도정법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다고 판시하였다.
대법원은 분양계약기간 내에 분양계약을 체결하지 않은 자를 현금청산하더라도 위법하지 않고 조합이 이와 같은 단계에서 조합원에게 현금청산기회를 부여하는 것은 조합의 재량에 따른 것으로 보고 있다.
그렇다면 조합은 분양계약을 체결하지 않은 조합원에게 현금청산을 하지 않고 신축아파트를 분양하도록 강제할 수 있을까. 이 문제는 조합원들이 분양계약을 체결하지 않고 곧바로 조합정관과 관리처분계획에 따라 신축아파트의 분양을 청구할 수 있는지와도 연계된다.
조합원들의 신축아파트에 대한 소유권이전은 준공인가 후 대지확정측량과 토지분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 바에 따라 이루어진다. 관리처분계획은 분양대상자의 분양예정인 아파트와 그 아파트를 분양받기 위한 분담금을 정한다.
다만 현행 도정법은 사업의 원활한 추진을 위하여 동·호수 결정이 없는 상태에서도 관리처분계획이 수립될 수 있도록 하되 동·호수 결정 및 분담금의 구체화를 관리처분계획의 변경을 통해서도 가능하도록 했다.
따라서 조합원들은 조합과 분양계약을 체결하지 않더라도 조합규약, 관리처분계획 등에 따라 조합에게 신축아파트에 관한 소유권이전등기절차 이행을 청구할 권리가 있고, 관리처분계획에서 정한 분양대금 등을 지급할 의무가 있으므로, 조합원과 조합이 체결하는 분양계약은 가청산금과 지급시기 및 연체이자 등을 분명하게 정하기 위하여 임의로 체결하는 약정에 불과하다고 봄이 상당하다. 서울북부지방법원도 분양계약의 법적성질과 관련하여 이와 같은 입장이다.
결국 조합은 분양계약을 체결하지 않은 자에 대하여 조합의 선택에 따라 청산절차를 거칠 수도 있고 관리처분계획이 정하는 바에 따라 신축아파트의 소유권을 강제할 수도 있으므로 현행 표준정관을 개정하여 과다 현금청산자 발생에 따른 문제점을 극복할 수 있다.
한편 조합원지위에서 얻은 무이자 이주비와 같은 혜택은 “조합원지위를 상실하는 경우 소급하여 반환한다”는 총회결의나 정관규정 등을 통해 돌려 받을 수 있다. 대법원도 같은 입장이다.
〈문의 : 02-584-2581〉
