<논단 김준규>재건축 잔여지의 무상양도
<논단 김준규>재건축 잔여지의 무상양도
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  • 승인 2006.03.08 05:11
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2006-03-08 15:43 입력
  
 
김준규
우영법무사사무소 대표법무사
아파트단지의 재건축을 하기 위해서 구분소유자등의 대지권 등 지분분석을 실시해 보면, 당연히 아파트 구분소유자들의 대지권 등으로 소유권리가 등기되어 있어야 함에도 불구하고 갖가지 원인으로 시행자소유의 잔여지로 남아있는 경우가 종종 발생하고 있다.
‘도시 및 주거환경 정비법’제32조에 의하면 재건축조합이 사업시행인가를 받은 때 ‘주택법’제16조의 사업계획승인을 의제하게 되어 있어, 조합은 재건축주택 건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 따라서 시행자소유의 잔여지분을 재건축조합으로 소유권 확보를 해야 하는데, 시행자의 비협조로 조합이 소유권을 확보하지 못해 사업시행인가가 지연되는 경우가 있다. 또한, 대규모 아파트단지의 경우 시행자소유의 잔여지분이 어느 정도 사업을 할 수 있는 면적인 곳도 있는데, 이 때는 ‘공유물 분할에 관한 특례법’에 의한 공유물분할 신청을 하는 등 웃지 못할 행위를 하는 사례도 있다.
1. 잔여지 발생원인 및 피해사례
▲도시계획시설 결정에 따른 분할로 생긴 잔여지=아파트를 신축하여 분양한 후 일부 토지부분이 도로 등으로 도시계획시설 결정이 된 경우 수분양자에게 소유권등기를 하여야 할 것을, 시행자가 도로부분 등을 도시계획선 분할하여 잔여지로 소유하고 있는 사례이다. 이 경우 시행자가 수분양자에게 소유권등기를 해 주어, 도로 등 도시계획시설 잔여토지부분은 수분양자에게 공공용지보상이 되도록 하거나, 공공용지보상이 되지 않은 상태에서 재건축을 하는 경우 기부채납 등으로 용적률 인센티브를 받을 수 있도록 하여야 한다. 그러나, 시행자가 도로 등 잔여지 소유권을 조합으로 이전하지 않아 조합이 용적률 인센티브 혜택을 받지 못하는 사례가 발생하고 있다.
▲합병누락의 잔여지=여러 필지의 토지상에 아파트를 신축하여 분양한 후 여러 필지를 합병하는 과정에서 시행자의 합병신청누락 또는 행정관청의 합병기재누락 등으로 일부필지가 구분소유자의 대지권이 되지 않고 시행자소유의 잔여지로 남아있는 경우이다.
실례로 어느 조합에서는 시행자의 합병신청누락으로 아파트단지 내 별도의 필지(약200평)가 시행자소유의 잔여지로 남아 있었다. 이에 따라 용적률 250%기준으로 볼 때 연면적이 약 500평정도 감소, 수십 세대(매출 약 50억원의 손실)의 신축 누락 우려가 있었다. 뒤늦게나마 이 사실을 알고 잔여지를 조합소유로 하여 수십 세대의 손실을 막을 수 있었으나, 정비계획, 사업시행인가, 관리처분총회 및 인가 등을 변경하여야 하는 시간적, 경제적, 정신적 피해는 이루 헤아릴 수 없었다.
▲계산상 착오 및 공용부분 대지권의 잔여지=사업시행자는 아파트 대지전체에 대하여 수분양자들에게 전용면적 비율에 따라 대지권등기를 해주어야 한다. 그런데, 전용면적 계산 등의 착오 또는 공용부분의 대지권으로 남겨두는 오류 등으로 일부지분에 대하여 시행자소유의 잔여지로 남아있는 경우이다.
2. 시행자의 주장
도로 등 도시계획시설 분할로 생긴 잔여지의 경우 이미 도시계획시설 결정이 있었던 것처럼 하여 도로 등 도시계획시설 부분의 토지는 시행자소유로 주장하고 있다. 합병누락, 계산상 착오 및 공용부분 대지권의 오류로 발생한 잔여지는 최초의 분양계약자에게 이전등기 의무가 있으므로 최초 분양계약자의 동의 없이 조합에 소유권이전 등기를 할 수 없다고 거부하고 있는 실정이다.
3. 조합에 잔여지 무상양도
이미 도로 등 도시계획시설 결정이 되어 있었다면 아파트부지로 분양을 할 수 없었을 뿐 아니라, 도시계획시설 분할을 먼저 한 후 아파트부지로 분양하였을 것이므로 논리가 합당치 못하다. 
아파트 구분소유자들의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르므로 구분소유권을 최종소유자들은 대지권을 함께 취득한 것이고, 점유를 승계하여 계속 점유하였으므로 결국 최종소유자는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 잔여지를 점유하였으므로 취득시효 또한 완성된 것이다.
최종소유자 한명, 한명에게 잔여지 지분에 대하여 소유권이전등기를 실행하는 절차적인 복잡함과 과다 비용부담을 피하고, 재건축사업의 완료시 대지권의 일부지분이 실질적인 권리자에게 등기되어 별도의 권리분쟁이 발생할 가능성이 전혀 없는 점, ‘도시 및 주거환경정비법’제45조 제2항 <주택재건축사업을 시행함에 있어 조합설립 인가일 현재 조합원 전체의 공동소유인 토지 또는 건축물에 대하여는 조합소유의 토지로 본다>는 규정에 근거해, 조합에 무상양도의 방법으로 잔여지 소유권을 이전해야 할 것이다.


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