최근 전개되고 있는 주택시장 상황 및 제도개선은 주택종합계획의 목표 달성에 부정적으로 작용하고 있어 이에 대한 적절한 대책이 필요하다.

전국적으로 주택수요의 연평균 증가율은 2005년 평균 2.89%에서 2020년에는 2.09%로 지속적인 감소가 예상된다.

추가 주택수요 면적은 2005년 877만평에서 지속적으로 증가하여 2015년에 967만평으로 가장 높은 수치를 보이고, 이후 감소하여 2020년에는 924만평 수준이 될 전망이다.

추가 주택수요 호수는 2005년 43만호로 추정되었으며 이후 점차 감소하여 2020년에는 36만호 수준이 될 것으로 전망된다.

이러한 신규주택수요와 함께 제고주택의 노후화에 따른 개축 및 재건축 수요도 증가할 것이다. 특히 1980년대 들어 대량으로 공동주택이 건설된 점을 감안하면 2010년경에는 재건축 가능연한을 초과한 주택이 103만4천호에 달하여 주택재고 감소로 인한 주택시장의 수요변화가 예상된다.

이처럼 주택수요 증가가 예상되는 상황에서 정부는 구매력 부족으로 주택시장에 직접 참여하기 어려운 계층의 주택수요를 충족시키기 위해 2012년까지 국민임대주택 100만호와 10년 장기공공임대주택 50만호의 주택재고를 확보하려는 정책을 펴고 있다.

국민임대주택 100만호 건설을 위해서는 약 1억평의 택지가 필요하다. 이는 주택종합계획을 위해 필요한 택지면적 2억3천만평의 43%를 넘는 규모이다.

이러한 막대한 택지 필요량에도 불구하고 공공과 민간의 택지개발 여건은 매우 위축되어 있다. 정부의 2004년과 2005년 주택종합계획에서는 불과 1천650만평의 택지공급을 목표로 하고 있다. 따라서 향후 전반적인 택지공급 부족 및 부족한 택지를 확보하기 위한 택지확보 경쟁이 전개되어 택지가격을 상승시킬 것으로 예상된다.

또한 행정중심복합도시의 건설 등 지역균형개발에 따른 택지수요도 추가될 것이다. 이제까지의 개발 낙후지역에 대한 개발이 진행되면서 지역별로 주택시장 수급불균형 발생 및 임대시장 불안정이 발생할 우려가 크다.

특히 이들 지역에는 수도권에서 이주하는 수요에 따라 중·소형아파트의 수요가 증가할 것이고, 지역개발에 따른 소득의 증가로 구옥이나 농가 대신 품질 좋은 주택에 대한 수요가 증가할 것이다. 이러한 시장변화에 공공이 적절히 대응하지 못한다면 지역시장에서의 시장 혼란이 예상된다.

아울러 세제개편, 후분양제, 보유 및 거래부담 증가에 따라 주택수요의 위축이 예상되고 이로 인한 공급물량 감소 및 전세시장 불안요인의 발생이 예상된다.

즉, 주택의 거래 및 보유와 관련된 취득·등록세와 보유세 증가는 사용자 비용의 상승을 유발, 주택수요를 감소시킨다. 주택수요의 변화를 추정하면 보유세 평균 실효세율 0.15%를 1%로 상승시킬 때 주택수요는 강남과 강북은 5.4%, 수도권은 4% 감소하게 된다. 주택수요 감소는 분양시장을 냉각시키고 결과적으로 주택산업을 위축시킬 수밖에 없다. 이에 따라 주택종합계획상의 주택건설 목표달성을 어렵게 할 것이다.

후분양제 확대 역시 주택공급 감소를 초래할 우려가 있다. 후분양제는 민간은 물론 공공에게도 주택건설용 자금의 조달과 사업의 위험증가라는 부담으로 작용하기 때문에 주택종합계획의 목표를 달성하기 위한 대책이 필요하다.

주택건설업체에서는 후분양제 도입초기 미분양 리스크를 줄이기 위하여 공급물량을 줄이고 수익성이 높은 대형평형의 공급을 확대할 것이다. 따라서 건설원가가 많이 드는 소형평형의 아파트 건설이 위축될 가능성이 크기 때문에 저소득층 주택건설의 자금지원을 확대할 필요가 있다.

후분양제가 성공적으로 뿌리내리려면 후분양에 따른 사업리스크를 정확히 예측하고 또 이를 줄이기 위한 시장수요 예측 능력의 함양이 필요하다.