<논단 박용석>분양원가 인하와 알박기
<논단 박용석>분양원가 인하와 알박기
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  • 승인 2006.02.08 06:11
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2006-02-08 14:03 입력
  
 
박 용 석
한국건설산업연구원 부연구위원
정부가 현재 추진하고 있는 부동산 정책의 핵심 과제중 하나는 분양원가 인하이다. 이를 실현하기 위해서는 토지비의 절감이 반드시 필요하다. 토지비의 인상요인 해소는 분양원가 절감의 현실적인 대안이 될 수 있기 때문이다.
 
공공택지에서 토지비가 분양원가에서 차지하는 비중은 통상 20~30%이다. 그러나, 민간택지에서의 부지매입지가 분양원가에서 차지하는 비중은 건설 지역에 따라 많은 차이가 있지만 개략적으로 약 20~40%에 이르는 것으로 분석된다.
 
이같은 차이는 공권력을 갖고 있는 공공의 택지개발과 달리 민간에 의한 주택사업 추진은 토지의 고가 매수에 대한 기대감으로 주택사업지의 땅값이 급등하는데서 비롯된다.
 
특히 민간 부문의 주택개발 사업에 있어 토지비를 급상승시키는 주범은 소위 알박기 현상이라 할 수 있다.
 
공공의 택지개발은 알박기로 인해 협의매수가 어려울 경우 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 의한 토지수용위원회의 재결로 토지수용이 가능하다.
 
그러나 이같은 공권력이 없는 민간의 경우 용지의 소유권 100%를 확보하지 않으면 개발사업을 진행할 수 없다는 점을 악용, 일부 토지주가 부지의 비정상적인 고가 매수를 요구하는 사례가 빈번하게 일어나고 있다.
 
한국주택협회의 실태조사에 따르면 이들 토지수의 통상 매수 요구액은 감정평가액의 4~8배,  사업지연 기간은 7~9개월, 추가 금융비용은 사업 규모에 따라 차이가 크지만 최소 2억원에서 80억원, 알박기 부지는 총부지의 6.8~23%를 차지하고 있다.
 
알박기와 같은 행위로 인한 사업부지 확보 지연은 사업비의 증가 및 분양차질로 이어져, 사업자의 부담 증가뿐만 아니라 분양원가의 상승요인으로 이어져 수분양자의 피해를 유발하고 있다.
 
알박기가 분양원가에 미치는 영향을 분석해 보면, 전체 사업부지의 3%를 시가의 4배로 매입하고 사업기간이 6개월 지연되는 것을 가정할 경우 토지비 8.9% 증가 등으로 평당 분양원가를 3.6% 상승시키고 있다.
 
이는 알박기가 필연적으로 분양원가 상승의 주요 요인이 될 수 있음을 의미한다.
 
더 나아가 해당 주택사업의 사업성을 악화시켜 주택사업 자체를 포기하게 하거나 사업을 축소하게 하여 결과적으로 민간의 자율적 주택 공급을 위축시키는 부작용을 유발하고 있다.
 
알박기를 방지하기 위한 법적 장치는 다양하게 마련돼 있지만 현재 토지시장에서의 실효성은 그다지 높지 않다.
 
현재 알박기 행위는 형법 상의 부당이득으로 구속, 처벌하고 있지만 그 판례가 다양하여 모두 유죄가 인정되지는 않는게 현실이다.
 
또 주택사업 시행사들은 부당 이득 회수를 위한 반환 소송을 하기도 하지만 대부분의 시행사는 소송에 따른 기업의 이미지 실추를 우려하여 소송을 포기하는 경우도 많다.
 
주택법에서는 대지 면적의 90%이상을 확보하고 사업계획 승인을 받은 사업 주체는 잔여대지에 대해 시가로 매도청구를 할 수 있지만 가집행을 할 수 없어 그 실효성이 미미한 실정이다.
 
더욱이 토지 소유자가 상소할 경우 확정 판결까지는 2~3년이나 소요된다.
 
그나마도 지구단위계획 결정고시일 3년 이전부터 소유하고 있는 경우는 매도청구 대상에서 제외되어 직접 협의매수해야 한다. 지구단위계획 구역 결정 절차가 장기간에 걸쳐 진행되므로 정보력을 갖춘 투기 세력이 개입할 여지가 많다.
 
따라서 알박기 요인을 최소화시키면서 효과적으로 민간 택지를 확보할 수 있는 다양한 대안의 심도있는 검토가 필요하다.
 
첫째는 민간이 시행하는 사업에 대한 매도청구의 적용 범위를 탄력적으로 넓혀주는 방안이다. 부지매입 비율이 90%가 넘을 경우 매도청구권 예외 대상을 10년으로 하고, 95%가 넘으면 소유 기간과 관계없이 매도청구권을 적용토록 해야 한다.
 
둘째는 민간부문 주택사업에 대한 제한적 토지수용권을 부여하는 방안이다. 부지매입비율이 90%가 넘고 잔여부지에 대한 토지수용이 필요한 경우 토지수용권을 부여하는 대신 공공택지와 동일한 조건으로 주택을 공급토록 하는 것이다. 이렇게 되면 민간택지에서도 원가연동제, 주택채권매입, 분양원가 공개 등이 적용되어 주택분양가를 더욱 낮출 수 있다.
 
셋째는 공공용지는 공공에서 직접 확보하는 방안이다.
 
지구단위구역내에서 학교, 도로, 공원 등 공공부지를 매입할 경우 사업시행자는 토지매입에 필요한 자금을 수탁하고, 해당기관에서 준공시점까지 공공용지를 매수(또는 수용)하는 방안의 검토가 필요하다.
 
끝으로 토지수용 및 보상을 전문적으로 시행하는 공적기관의 설립을 검토하여 토지확보의 효율화를 추진할 필요가 있다.

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