재개발 시장에 후폭풍 몰아치나
재개발 시장에 후폭풍 몰아치나
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2006.09.26 17:11
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재개발 시장에 후폭풍 몰아치나
 
  
시공사 선정은 조합총회 고유 권한 인정
전국 사업장에 적용될 듯… 업계 초비상
 
서울 중앙지방법원의 이번 판결은 작년 3월 18일 이후부터 올해 8월 24일까지 추진위 단계의 재개발 및 도시환경정비사업장에서 시공자를 선정한 행위에 대해 모두 무효가 될 수 있음을 보여주는 결과로 향후 업계에 엄청난 후폭풍을 몰고 올 것으로 예상된다. 재개발·재건축의 전문변호사들은 이번 판결이 개별 사업장에 국한되는 것이 아니라 전체 사업장에도 똑같이 적용될 수 있다는 입장을 보이고 있기 때문이다. 따라서 업계에서는 만약 대법원에서까지 무효 판결이 나더라도 <도시 및 주거환경정비법> 부칙에 따라 무효인 시공자 선정 행위를 유효가 될 수 있도록 하는 ‘보완’ 작업을 하기 위해 세심한 주의를 기울일 필요가 있다.
 
▲판결의 이유는 무엇인가=서울중앙지원이 H구역 추진위원회의 시공자 선정과 관련해 무효 판결을 내린 가장 중요한 이유는 시공자 선정 권한은 조합 총회의 고유 권한이라는 점이다.
 
즉 개정 도정법의 시행일인 올해 8월 25일 전 제11조에서 재개발의 경우 시공자 선정에 관한 직접적인 제한 규정은 없다 해도 당시 시행 중이던 도정법 및 동법 시행령 관련 규정을 해석해 보면 시공자 선정의 권한은 조합 총회에 있다는 것이다.
 
판결문에 따르면 도정법 및 동법 시행령에 추진위원회의 업무를 규정하면서 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 업무에 관해서는 일정 비율 이상의 토지등소유자의 동의를 얻도록 하고 있는데 그 비용 부담을 수반하는 업무에 시공자 선정에 관한 업무는 포함돼 있지 않다.
 
또 도정법 제8조에서 주택재개발사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 건설업자 등과 공동으로 시행할 수 있다고 규정하고 있으며 제24조에서 시공자의 선정은 조합 총회의 의결을 거쳐야 하는 것으로 돼 있다고 지적했다.
 
따라서 작년 11월 추진위원회가 주도적으로 개최한 주민총회에서 주택재개발정비사업의 공동시행자(시공자)를 S사로 선정한 결의는 무효라는 것이 법원의 판단이다.
 
▲추진위원회의 주장은 어떠했나=개정 전 도정법 제11조에서는 주택재건축사업조합에 대하여만 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 한다고 규정했다. 이후 개정된 동 조문은 주택재개발사업조합에 대해서도 조합설립인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 한다로 바뀌었다.
 
추진위원회는 이러한 개정 취지에 비춰 작년 11월 주민총회 개최 당시 시행 중이던 개정 전 도정법에 의하면 주택재개발사업의 경우 시공자 선정에 관한 제한이 없었으므로 조합설립인가를 받기 전에도 시공자를 선정할 수 있다고 주장했다.
 
하지만 법원은 제11조를 제외한 당시 시공자 선정 등에 관한 규정들은 현재까지도 개정되지 않았고 조합 총회의 고유 권한이라는 점을 들어 추진위원회의 주장은 이유가 없다고 판단했다.
 
▲관련 규정 및 당사자 적격에 대해=법원이 이같은 판결을 내리게 된 도정법의 관련 규정은 제8조 제1항, 제13조 제1항 및 제2항, 제14조 제1항과 제3항, 시행령 제22조, 법 제15조 제4항, 법 제24조, 시행령 제23조 제1항 등이 있다.
 
한편 소를 제기한 토지등소유자 중 K, P, S씨는 사업추진에 관해 동의서를 제출하지 않았을 뿐 아니라 추진위원회에 가입한다는 의사표시도 하지 않아 추진위원회의 구성원 자격이 없다.
 
따라서 추진위원회는 이들이 주민총회 결의의 효력을 다툴 자격이 없으므로 이 사건 소송은 원고 적격을 갖추지 못한 자에 의해 제기된 부적법한 것이라고 주장했다.
 
이에 대해 법원은 “추진위원회는 주택재개발정비사업의 시행을 위한 준비업무를 처리하기 위해 설립된 비법인사단이고, 도정법에서 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄승계하는 것으로 규정하고 있다”고 설명했다.
 
또 “추진위원회의 업무 내용이 토지등소유자의 비용부담을 수반하는 것이거나 권리와 의무에 변동을 발생시키는 것인 경우 일정 비율의 토지등소유자의 동의를 얻도록 규정하고 있다”면서 “원고들이 추진위원회 구성에 동의하지 않거나 가입하지 않아 구성원 자격이 없다 해도 사업시행구역 내의 토지등소유자로서 추진위원회가 주도적으로 개최한 주민총회 결의의 효력에 대해 확인을 구할 정당한 이익이 있다”고 판결했다.

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추진위원회에서 왜 시공자 뽑았을까?
 
추진위원회에서는 왜 그동안 시공자를 뽑았을까? 업계에서는 작년 3월 18일 도정법 개정안이 시행되면서 법 조문이 애매해 해석이 명확하지 않았고 건설교통부의 질의·회신 내용도 마찬가지였다는 지적이다.
 
당시 법 제11조를 살펴보면 <주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다>고 규정해 재개발이나 도시환경정비사업조합에 대해서는 명확한 규정이 없었다.
 
또 선정 방법에 있어서도 <주택재건축사업조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다>고 명시해 이 역시 재개발 및 도시환경정비사업은 해당 사항이 없었던 것이다.
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