강정민
변호사/법무법인(유) 영진
3. 관리처분계획안 부결원인에 대한 분석
2) 총회장에서 조합과 조합원간의 소통이 원활하지 못했다=정비사업을 수행함에 있어 조합총회는 매우 중요한 의미를 가진다. 총회를 어떻게 운영하느냐에 따라 조합원들의 조합에 대한 태도가 달라지기 때문이다.
총회를 통하여 안건만 처리하려고 해서는 안 된다. 총회는 조합(임원)과 조합원간의 소통의 장이다. 총회를 통하여 진짜 얻어야 하는 것은 조합집행부에 대한 조합원들의 신뢰라는 점을 명심해야 한다. 이러한 신뢰는 합리적이고 공정한 총회진행을 통해서 획득되어진다. 총회장에서는 조합원들의 충분한 발언기회가 보장되어져야 한다(당연히 총회 진행순서에 입각한 것을 전제로).
위 조합의 경우 반대 의견을 가진 몇 명의 조합원들의 발언을 제한하고 경청하려고 노력하는 모습이 부족했다. 예전에 진행되었던 총회에서 위 조합원들로 인하여 많이 힘들었기 때문이다.
충분히 이해가 된다. 그러나 그렇다고 하여 일부 조합원들의 발언을 제한하거나 야유해서는 안 된다. 관망파 조합원들을 고려해야만 하기 때문이다.
관망파 조합원들은 양쪽의 이야기를 모두 들어 보고 판단하고자 한다. 조합에서 조합 쪽 이야기만 하고, 반대 쪽 이야기를 들으려고 하지 않으면 조합 쪽에 뭔가 켕기는 게 있다고 생각하게 된다. 정비사업을 추진하는 조합에는 적극 지지파와 적극 반대파만 있는 것이 아니다. 더 많은 수의 중도파 조합원들이 있다는 점을 명심해야 한다.
위 총회는 결과적으로 반대 조합원들 및 관망파 조합원들의 지지를 얻지 못하였다. 서면결의서를 제출하지 않고 현장에 직접 출석한 조합원의 과반수 이상이 기권을 하고 현장 투표를 한 조합원의 다수가 반대 투표를 한 것은 이러한 점을 여실히 반영하는 것이다.
3) 현금청산대상자들에 대한 현금청산 절차를 진행하지 않음으로써 구역내 사업 반대 분위기를 제거하지 못했다=도시 및 주거환경정비법 제47조제1항은 현금청산자에 대해서는 150일 이내에 현금청산을 하라고 규정하고 있으며, 동조 제2항은 위 기간내에 현금청산을 하지 아니하는 경우 이자를 지급해야 한다고 규정하고 있다. 그러나 다수 현장들은 위 규정을 잘 지키지 않고 있다. 아니, 오히려 사업 현실을 모르는 것이라며 무시하고 있다.
분양신청이후 제1차 현금청산대상자에 대하여 현금청산금을 지급할 경우 당장 사업비대출을 받아 업무를 진행하여야 하는데, 이 단계에서 은행으로부터 사업비대출을 받는 것이 현실적으로 어려울 뿐만 아니라 금원을 지급하는 경우 막대한 이자가 발생하기 때문에 어떻게든 현금청산 절차 진행을 미루려고 하는 것이다.
맞는 말이다. 그러나 필자가 이야기하는 것은 현금청산금을 당장 지급하라는 것이 아니라 현금청산대상자에 대하여 현금청산 절차를 진행하라는 것이다. 현금청산 절차를 시작하기만 하면 되는 것이다.
현금청산대상자들의 관심사는 조금이라도 현금청산금을 더 많이 받는 것이다. 현금청산대상자들은 현금청산금을 조금이라도 더 많이 받기 위하여 발목잡기(?)를 시도한다. 각종 소송과 민원제기, 사업반대활동 등이 바로 그것이다.
이러한 활동의 목적은 단 하나라는 점에 주목하여야 한다. 조합은 현금청산대상자들이 마음 놓고 현금청산금에 대하여 이야기할 수 있는 장을 열어 주기만 하면 되는 것이다. 이러한 공간이 열리는 순간 현금청산대상자들의 사업반대활동이 약화된다.
필자가 확인해 보니 연희1구역 조합은 현금청산대상자들에 대하여 아무런 조치도 취하지 않고 있었다. 당연히 총회장 앞에는 현금청산대상자들이 진을 치고 사업반대 시위를 하고 있었고, 반대파 조합원들은 현금청산대상자들과 연대하여 조합에 저항하고 있었다. 사업장 전반에 이러한 분위기가 흐르고 있는데, 사업진행이 원활할 수 있겠는가? 체질적으로 사업을 반대할 수밖에 없는 현금청산대상자들이 조합원들의 의사결정에 영향을 미치지 못하도록 채비를 하고 업무를 진행해야만 하는 것이다. 도정법 제47조의 규정은 현금청산자만를 보호하기 위한 규정이 아니다. 위 규정을 잘 활용하면 정비사업도 그만큼 수월하게 진행할 수 있다.
4. 마치며
연희제1구역의 종전자산가치 평가금액이 전반적으로 시세보다 낮았다고 한다. 2010년 12월 23일 사업시행인가를 받았으니 그럴 만도 하다. 그 즈음 부동산 시장이 좋지 않았다. 종전자산평가가 낮게 나왔다는 점도 조합원들에게 상당한 부담으로 작용했을 것이다(물론 심리적인 것이지만).
연희1구역 조합 임원들은 현재 매우 복잡한 심정일 것이다. 이는 조합원들도 마찬가지일 것이다. 조합원들의 뜻에 승복하는 것도 좋은 해결책이 된다는 점을 말씀드리고 싶다. 정비계획변경 등을 통하여 용적률이 변동되고 사업시행변경인가를 득하는 현장의 경우 종전자산가치 평가시점과 관련하여 최초의 사업시행인가 시점을 기준으로 해야 하는지 사업시행변경인가 시점을 기준으로 해야 하는지 논란이 되고 있다.
필자는 용적률 상향이 이루어지고 설계변경이 이루어지는 등 사업시행인가 변경이 중대한 변경에 해당하는 경우에는 변경인가 시점을 기준으로 종전자산가치 평가를 다시 하는 것이 맞다고 생각한다. 종전 사업계획은 폐기되고 새로운 사업계획을 수립한 것이고, 이에 따라 종전자산 가치가 달라지기 때문이다.
도정법 제57조제2항은 종전자산가치를 평가함에 있어 정비사업비를 참작하여 평가하도록 하고 있는데, 중대한 사업계획변경의 경우 정비사업비가 상당히 달라진다는 점, 제46조제1항은 분양신청대상자를 조합원으로 한정하지 않고 토지등소유자로 규정하고 있다는 점 등은 유력한 근거가 된다.
중대한 사업시행변경인가가 이루어진 경우에는 분양신청 절차를 다시 진행해야 하는지도 논란이 되는 바, 다시 진행하는 것이 타당하다고 생각한다. 물론 현금청산이 이루어져 더 이상 토지등소유자가 아닌 자는 분양신청을 할 수 없다.
〈문의 02-552-7242〉
