천호뉴타운1구역 도시환경정비사업조합 창립총회(1)
천호뉴타운1구역 도시환경정비사업조합 창립총회(1)
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2012.10.10 14:29
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강정민
변호사/법무법인(유) 영진


1. 들어가며
2012년 8월 24일 천호뉴타운1구역 도시환경정비사업조합 창립총회를 진행하였다. 위 구역은 무려 3년7개월 전인 2009년 1월 23일 창립총회를 개최한 바 있으나, 조합설립인가를 득하지 못하고 이번에 다시 창립총회를 개최하였다.


▲제1호 안건 조합정관 확정의 건 ▲제2호 안건 조합업무규정 제정의 건 ▲제3호 안건 조합장 선임의 건 ▲제4호 안건 감사 선임의 건 ▲제5호 안건 이사 선임의 건 ▲제6호 안건 대의원 선임의 건 ▲제7호 안건 도시환경정비사업 시행계획 결의의 건 ▲제8호 안건 법원추심금 결손 처리의 건 ▲제9호 안건 추진위원회 결산 및 2012년도 조합예산안 승인의 건 ▲제10호 안건 재원조달방법 승인의 건
천호뉴타운1구역이 지금까지 조합설립인가를 획득하지 못하고 이제서야 다시 창립총회를 개최하게 된 이유는 무엇일까?

 

2. 조합설립인가를 득하지 못한 이유 - 토지동의율 요건 불충족
천호뉴타운1구역이 2009년도 1월에 조합창립총회를 개최한 바 있음에도 불구하고 지금까지 조합설립인가를 득하지 못한 것은 토지 동의율 요건을 충족하지 못하였기 때문이다.


도시 및 주거환경정비법 제16조(조합의 설립인가 등) ① 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회(제13조제2항 단서 또는 같은 조 제6항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상(가로주택정비사업의 경우에는 토지등소유자의 10분의 9 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상)의 토지소유자의 동의를 얻어 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.


도시환경정비사업조합을 설립하기 위해서는 정비구역내 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야만 하는데, 위 구역은 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아내지 못하고 있었던 것이다.


천호뉴타운1구역 안에는 광호시장, 천호신시장, 동서울시장 등 3개의 재래시장이 포함되어 있다. 위 시장내의 토지들은 1필지가 무려 80명 내지는 150여명의 공동소유로 되어 있다. 1필지의 토지가 수인의 공유로 되어 있는 경우, 토지등소유자 수는 1명에 불과하지만 조합설립동의를 위해서는 공유자 전원의 동의가 있어야만 한다.
민법 제264조 (공유물의 처분·변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
※ 조합설립동의행위가 처분행위에 해당하는지 관리행위에 해당하는지에 대해서는 면밀한 법률적 검토가 필요하다. 조합설립동의행위를 공유물에 대한 처분행위로 보는 것이 일반적인 견해로 보인다. 그러나, 필자는 조합설립동의 행위는 관리행위로서 공유자지분 과반수 이상의 찬성으로도 가능하다고 생각하고 있다.


천호뉴타운1구역의 발목을 잡은 토지는 한 필지가 4천641㎡ 규모로 무려 152명이 공유하고 있는 토지이다. 152명의 공유자 중에 10여명이 재개발에 반대하면서 조합설립동의서를 제출하지 않아 문제가 되었다. 
천호뉴타운1구역은 토지동의율 요건을 맞추기 위하여 온갖 방법을 모색해 보았으나 마땅한 방법을 찾을 수 없었고, 결국 공유자 전원의 동의를 요하는 법규정 자체가 부당하다는 결론을 얻고 법규정을 개정하는 방안을 모색하기로 하였다. 


그러던 와중에 ‘전통시장 및 상가가 육성을 위한 특별법’ 시행령에 공유토지의 동의 요건을 완화하고 있는 규정을 찾기에 이르렀다. 즉, 동법 시행령 제15조 제1호는 공유자의 60% 이상이 동의하면 동의가 있는 것으로 요건을 완화하고 있었던 것이다. 

 

전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령 제15조(토지등소유자의 동의자 수 산정방법) 법 제34조제1항에 따른 동의자 수의 산정방법은 다음 각 호와 같다. 


1. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 수인이 공유하는 경우 그 수인을 1인으로 보되, 그 1필지의 토지 또는 하나의 건축물의 소유자 총수의 5분의 3이상에 해당하는 자의 동의가 있어야 한다.

 

이에 천호뉴타운1구역은 위 규정이 도시환경정비사업의 경우에도 유추적용되어야 한다고 주장하였으나, 관할 관청은 위 규정은 시장재건축의 경우에만 적용되는 것으로 유추적용은 허용되지 않는다는 입장을 고수하였다. 결국 천호뉴타운1구역은 관계 기관에 법개정을 청원할 수밖에 없었다.


2년여에 걸친 수차례의 입법청원과 민원제기로 드디어 2012년 7월 31일 도정법 시행령이 개정되면서 관련조항이 신설되었다.

 

도정법 시행령 제28조(토지등소유자의 동의자수 산정방법 등) ① 법 제12조 및 제17조제1항에 따른 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다. 


1. 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경관리사업 또는 가로주택정비사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 의할 것


가. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것. 다만, 도시환경정비구역의 ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’ 제2조에 따른 전통시장 및 상점가로서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물이 수인의 공유에 속하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 수 있다.
 ☞다음호에 계속 〈문의 02-552-7242〉


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