강정민
변호사/법무법인(유) 영진
1. 들어가며
서울시 도시 및 주거환경 정비조례 제48조제2항은 “조합이 시공자를 선정할 때에는 도시 및 주거환경 정비법 제28조에 따라 인가된 사업시행계획서를 반영한 설계도서를 작성하여 입찰에 부쳐야 한다”고 규정하고 있다.
이에따라 재건축·재개발조합으로 하여금 사업시행인가를 득한 이후에야 비로소 시공사를 선정할 수 있도록 하고 있다. 이 규정은 2010년 7월 15일 개정 공포되어 2010년 10월 1일자로 시행되고 있다.
하지만 도정법 제11조제1항은 “조합은 제16조에 따른 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다”고 규정하여 조합설립인가후 시공자를 선정할 수 있도록 규정하고 있다.
그렇다면 서울시 도시정비조례는 상위법인 도정법에 반하여 시공사 선정시기를 부당하게 제한하여 ‘상위법 우선의 원칙’에 반하는 것은 아닐까?
국회는 2012년 2월 1일 도정법 제77조의4 제6항을 “공공관리의 시행을 위한 방법과 절차, 기준 및 도시·주거환경정비기금의 지원, 시공자 선정 시기 등 필요한 사항은 시·도조례로 정하는 바에 따른다”고 개정하여 이러한 문제에 민첩하게 대비하였다.
그렇다면 서울시의회가 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후로 늦춘 것은 현명한 결정이었을까?
2. 조례 개정 당시의 상황
서울시의회가 도시정비조례를 개정하기로 의결한 것은 2010년 6월 말경이다. 2010년 6월 2일 지방선거가 실시되고 오세훈씨가 서울시장에 재선되었다. 제7대 서울시의회는 2010년 6월 21일부터 6월 30일까지 임기 마지막 회기를 열고 위 개정안을 통과시켰고 오세훈시장은 7월 15일 이를 공포하였다.
당시 오세훈시장은 공공관리제도를 도입하여 정비사업이 공정하고 투명하게 진행될 수 있도록 서울시와 각 구청이 후견해야 한다는 생각을 갖고 있었다.
특히 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후로 늦추면 신축공사 도급비를 획기적으로 줄일 수 있어 토지등소유자들의 추가부담금을 상당부분 경감시킬 수 있을 것이라는 생각을 갖고 있었다. 그는 공공관리제도를 실시하면 조합원 1인당 1억원 이상 추가부담금이 줄어들 것이라고 공언한 바 있다.
3. 이후 경과
위 조례는 개정 목적에 따라 소기의 성과를 거두었을까?
위 조례가 시행된 2010년 10월 1일 이후 28개월이 지난 현재까지 서울시에서 위 조례에 따라 시공사가 선정된 사례는 단 세번뿐이다.
동대문구에 있는 대농신안주택재건축정비사업조합을 비롯해 마포구 망원1구역, 서초우성3차가 그곳이다.
그럼 이 기간내에 서울시내에 다른 현장들은 시공사를 선정하지 않은 것인가? 불행히도 다른 구역에서는 시공사를 선정한 사례가 없다.
이미 시공사가 선정된 구역들은 부동산시장 경기침체로 인하여 답보상태에 빠졌고, 아직 시공사를 선정하지 못한 현장들은 부동산시장 경기침체의 여파로 사업진행이 한없이 더딘 상태에서 겨우 조합설립인가를 받거나 건축심의를 받고 있는 중이다.
4. 부동산시장 침체원인
이명박, 오세훈시장을 거치면서 의욕적으로 추진되던 서울시내의 재건축·재개발사업은 박원순시장에 이르러 극심한 침체를 겪고 있다.
재건축재개발사업이 이러한 극심한 침체현상을 빚고 있는 주요한 이유는 무엇일까?
①이명박, 오세훈시장 때 이루어진 과다한 재정비촉진지구 및 재건축·재개발정비구역 내지 정비예정구역 지정으로 인한 아파트 과잉공급우려 확산, ②신도시정책과 보금자리주택으로 인한 아파트 과잉공급과 미분양 속출, ③실수요자들의 아파트매수보류와 관망으로 인한 부동산시장 경기침체와 아파트가격 하락, ④정비사업에 대한 과다한 정책적 규제와 정비기반시설 설치비용 및 세입자보상비 등의 조합에의 전가로 인한 사업수익성 악화와 이로 인한 조합원들의 사업의욕 저하 등을 들 수 있다.
〈문의 02-552-7242〉
☞ 다음호에 계속
