〈지난호에 이어〉 5. 대책
부동산 경기침체가 우리나라 경제에 미치는 영향에 대해서 재론할 필요는 없을 것이다. 작금의 부동산 경기침체를 극복하기 위해서는 무엇보다도 박원순 서울시장을 비롯한 구청장들과 서울시의회 의원들이 서울시 주택정책에 대한 확실한 비젼과 로드맵을 갖추어야만 한다.

첫째, 낙후된 구도심을 재생하는 정책은 절대 포기되어져서는 안된다. 구도심재생사업은 많은 토지등소유자들과 세입자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 사업은 더디고 민원도 많다. 어려운 사업인 것이 사실이다. 당장 성과가 나타나지 않기 때문에 위정자들은 유권자들에게 결과를 보여 줄 수 다른 사업방식을 찾게 된다. 그린벨트를 풀어 택지를 조성하고 여기에 신도시를 조성하거나 보금자리주택을 신축하는 사업이 바로 그런 사업이다.

하지만 당장 결과물을 만들어 낼 수 있다고 하여 이런 정책을 추진하는 것은 심각하게 재고되어야 한다. 낙후된 구도심은 내버려 둔 채 신도시를 자꾸 조성하면 나중에 구도심은 어떻게 처리할 것인가? 인구감소로 인하여 더 이상 주택수요가 창출되지 않을 것이 불을 보듯 뻔하다. 인구감소로 구도심을 재생하는 사업은 찬밥이 되고 점점 더 빈민촌으로 변하여 심각한 사회문제를 양산할 것이다. 우리 후손들은 낙후되고 우범지역화된 구도심을 어떻게 처리할 것인지 대책을 마련해야만 하고 이 문제를 해결하기 위해 많은 사회적 비용을 지불해야만 할 것이다. 당장 우리가 편하자고 후손들에게 이런 것을 물려줄 수야 없지 않은가?

둘째, 구도심재생사업의 핵심인 재건축재개발정비사업은 더 이상 황금알을 낳는 사업이 아니다. 상황이 달라졌다. 정비사업조합에 전가시킨 각종 부담금을 경감시키고 사업이 빨리 진행될 수 있도록 후원해야 한다. 재건축·재개발사업이 과거 많은 수익을 낳는 사업이었을 때 국가는 조합에 정비기반시설 설치비용이나 임대주택 건설비용을 전가시켰다. 정비기반시설이나 임대주택은 원래 국가가 비용을 부담하여 설치해야 하는 것이었지만 수익성이 좋았기 때문에 토지등소유자들은 크게 반발하지 않았다. 서울시는 이러한 상황을 이용하여 차제에 손도 안대고 코를 풀기로 작정하고 광범위하게 재정비촉진구역을 지정하고 구역지정을 남발하였다. 사업이 진행되기만 하면 서울시는 예산을 들이지 않고도 도로와 공원 등 정비기반시설을 확보할 수 있었던 것이다. 서울시는 단지 촉진구역이나 정비구역을 지정하기만 하면 그만있었다.

그 결과가 어떠한가? 시장은 민감했다. 과도한 구역지정은 아파트 과잉공급 우려를 낳았고 수요자들은 매수를 보류하고 관망세로 일관하고 있다. 덕분에 아파트 전세보증금과 월세는 급등하였다. 2012년말 취등록세 감면혜택이 계약으로 이어졌던 사정을 돌아보면 시장에 수요가 존재한다는 사실은 확인되었다.

시장은 돌고 돌아 재건축·재개발사업의 수익성은 악화되고 이제 조합원들은 과도한 추가부담금으로 인하여 사업을 잠정 보류, 포기해야만 하는 상황이다. 수익성이 좋을 때는 누이 좋고 매부 좋은 일이라고 하여 조합도 이러한 부담을 떠 안고 사업을 진행했지만 현재 상황은 결코 예전같지 않다. 각종 부담금을 철폐시켜야 그나마 사업이 추진될 수 있는 동력이 갖추어질 수 있다. 서울시는 이제라도 재건축·재개발조합에 전가되는 각종 부담금을 철폐시켜야 한다. 그래야만 그나마 사업성이 있는 일부 현장들이라도 우선 사업을 계속할 수 있게 된다는 점을 알아야 한다.

셋째, 부동산시장에 대한 인위적인 정책개입은 부동산시장의 혼란을 불러오고 경제를 악화시켰다. 재건축·재개발사업은 각 구역들의 사업성과 시장경제의 원칙에 따라 자연스럽게 사업속도가 조절될 수 있다는 점을 믿고 규제를 철폐해야 한다. 이미 개입은 실패하였다. 시장경제의 보이지 않는 손에 대한 믿음이 필요한 시점이다.
넷째, 재건축·재개발현장들은 더 이상 불공정하고 불투명하지 않다.

공공관리정책과 그 동안의 많은 고소고발과 소송으로 인하여 토지등소유자들의 사업에 대한 이해도가 높아졌고 비리가 많이 척결되었다. 각 구역의 자정능력을 믿어도 되는 단계에 이른 것이다. 후견적 역할을 해 왔던 서울시와 각 구청이 이제는 한발 물러서 조합의 자율성을 지켜봐야 할 때까 되었다.

다섯째, 시공사 선정시기를 제한하는 도시정비조례를 개정하여 원상 복귀시켜야 한다. 사업시행인가 이후 시공사를 선정하는 것이 어떠한 기여를 하였는가? 이런 방법보다는 시공사 공사비 단가에 대한 정밀 분석 등을 통해 적정 공사비를 산출하고 이를 홍보하는 것이 더 바람직하지 않을까? 보다 좋은 방법들이 있는데 이런 무리한 정책을 계속 고집할 필요가 있을까? 서울시는 시공사선정 전단계 조합들의 사업추진비를 정비기금으로 지원한다면서 자승자박할 필요가 없다.

시공사선정시기는 도정법에 맡겨 두어도 된다. 국회에서 입법할 때 많이 논의하지 않았던가?

6. 맺으며
제18대 대선 후보자들은 여야를 막론하고 부동산시장대책과 재건축·재개발대책을 제시하지 못했다. 지난 10여년간 전국을 뜨겁게 달구고 국민들을 쥐락펴락했던 정책에 대하여 아무런 대책도 제시되지 않았다는 사실을 납득할 수가 없다. 우리나라의 부동산시장이 블랙아웃상태란 말인가? 아니다. 지금도 늦지 않았다. 국가는 국민들에게 주택정책의 방향을 제시해 주어야만 한다. 국가주택정책의 방향성을 제시하여 국민들로 하여금 미래를 준비할 수 있도록 해야 한다.

요컨대, 구도심재생사업이 비록 힘들고 어렵더라도 이 사업이 우리와 후손들을 위하여 결코 포기할 수 없는 사업이라는 점을 명심하고 신도시조성 등의 택지개발사업은 지양하고 재건축·재개발사업에 집중해야 한다.

시장의 보이지 않는 손에 대한 믿음을 가지고 인위적인 정책개입을 피해야 한다. 재건축·재개발사업이 더 이상 황금알을 낳는 사업이 아님을 인정하고 토지등소유자들에게 국가의 책임을 전가시켜서는 안 된다.

각종 부담금을 철폐하고 규제를 완화하여 구도심재생사업에 새로운 동력을 공급해야 한다. 주민들의 뜻에 따라 적법하게 진행되는 구역에 대해서는 적극 지원하여 빠른 사업진행을 촉진시켜야 한다. 시공사 선정시기를 원상복귀시켜 자승자박의 포승줄을 풀어야 한다. 작금의 상황으로 보건대 시공사 선정시기를 원상복귀시킨다고 하더라도 시장이 흥청망청할 일은 결코 없어 보인다. 

☞ 문의 02-552-7242

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