강정민
변호사/법무법인(유) 영진
1. 서설
시공사가 선정되고 나면, 조합은 선정된 시공사와 공사도급(가)계약과 금전소비대차계약을 체결하게 된다. 이때 대부분의 시공사는 조합임원들에게 연대보증을 요구한다. 조합임원들이 군말없이 연대보증에 동의하는 경우에는 별 문제가 없지만, 조합임원들이 연대보증을 거부할 경우 문제가 발생하고 있다.
이때 시공사는 조합임원의 연대보증이 없다는 것을 이유로 계약 체결을 보류하고 사업비 대여를 거부하는 것으로 응수한다. 당장 사업비를 대여받아 사업을 진행해야 하는 조합은 임원들을 설득하여 연대보증에 서명날인하게 한다. 조합 임원들이 한 사람, 두 사람 동의하게 되면 눈치를 보던 다른 임원들도 마지못해 동의하게 된다. 끝까지 거부하는 조합임원에 대해서는 비난이 쏟아지고, 견디다 못해 사직서를 제출하기도 한다. 조합임원이 자발적으로 사퇴하지 않는 경우에는 탄핵을 추진하기도 한다.
이처럼 많은 문제를 유발하고 있는 시공사의 연대보증 요구가 과연 적법 타당한 것인지, 시공사가 연대보증 불비를 이유로 계약체결을 보류하고 사업비 대여를 거부하는 경우 조합은 어떻게 대처하여야 하는지 등에 관하여 살펴보자.
2. 조합과 시공사의 계약상의 지위
법은 갑과 을을 차별하지 않는다. 계약당사자인 갑과 을은 법률적으로 대등하다. 오히려 법은 계약 당사자가 우월적 지위를 남용하는 것을 불공정하다고 본다. 독점규제 및 공정거래에 관한 법률, 하도급거래에 관한 법률 등은 우월한 지위를 이용하여 불공정하게 체결되는 계약을 규제할 목적으로 만들어진 것이다. 따라서 조합과 시공사의 지위는 대등하다. 계약도 대등한 관계에서 공정하게 체결돼야 한다. 조합임원들에게 연대보증을 요구하려면 시공사의 임원들도 똑 같이 연대보증을 해야 공정하다고 할 것이다. 이처럼 공정하지 않은 계약조항은 민법 제137조에 의거, 무효가 되고 자칫 전체 계약을 무효로 만들 수도 있다는 점에 유의하여야 한다.
3. 연대보증 요구의 타당성=시공사는 조합 임원들이 사업을 하다가 나 몰라라 한다거나 불법행위를 해서 조합에 손해를 끼치는 것을 방지하기 위해서라도 연대보증이 필요하다고 한다. 그러나 이러한 문제는 다른 방식으로 해결할 문제일 뿐 연대보증으로 해결할 문제는 아니다. 즉, 조합임원들이 조합에 손해를 끼친 경우에는 조합이 조합임원들에게 손해배상을 청구하여 해결할 문제라는 것이다.
시공사는 조합임원의 연대보증이 관행적, 형식적으로 이뤄지는 것으로 실제 문제될 일도 없고 그런 경우도 없으니 걱정하지 말라면서 연대보증을 종용하기도 한다. 하지만 이는 거짓말이다. 최근 매몰비용이 문제되는 현장에서 연대보증한 조합 임원들을 상대로 소송이 제기되는 사례들이 얼마나 많은가?
가장 큰 문제는 따로 있다. 조합임원들은 오로지 조합의 이익을 위하여 행동할 책임과 의무가 있다. 그런데 시공사는 조합의 가장 중요한 사업 파트너로서 조합과 같은 이해관계를 갖기도 하지만 많은 부분 대립적 이해관계에 서 있다. 연대보증이라는 족쇄가 채워져 있는 조합임원들이 어떻게 조합의 이익을 철저하게 대변할 수 있겠는가? 요컨대, 시공사가 조합과 계약을 체결하면서 임원들에게 연대보증을 요구하는 행위는 결코 적법 타당하다고 할 수 없다.
4. 시공사가 연대보증 불비를 이유로 계약체결 또는 사업비 대여를 거부하는 경우, 조합의 대처방법
시공사가 연대보증 불비를 이유로 계약체결을 거부하거나 사업비대여를 거부하는 것은 위법하다. 고로 조합은 계약체결을 거부하는 시공사에게 그에 대한 책임을 물을 수 있다. 시공사가 끝까지 계약체결 등을 거부하는 경우에는 시공사 선정을 무효화시키고 손해배상을 청구할 수 있다. 진통 끝에 계약이 체결되고 대여금을 받은 경우에는 지연으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
해당 시공사와 계약 체결을 강제할 수 있는 방법은 없을까? 민사상 소송을 통하여 해결할 수도 있지만, 공정거래위원회에 민원을 제기하여 해결하는 방법도 가능하다. 요컨대, 시공사가 연대보증 불비를 이유로 계약체결 및 사업비대여를 거부하는 것은 위법이기 때문에 법적으로 이를 강제할 방법이 존재한다는 점에 유의하여야 할 것이다.
시공사가 조합에 비해 사회?경제적으로 우월한 지위에 있다는 것은 상식이다. 우리나라의 법은 우월한 지위에 있는 자에게 일정한 법적 책임을 부여하고 있다. 시공사 또한 이러한 점에 유의하여야 할 것이다.
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