홍봉주
변호사/H&P 법률사무소
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조합원이 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우 조합원 지위를 상실하고 청산자가 된다. 표준정관에 따를 경우 분양계약을 체결하지 않는 자도 마찬가지다. 이 경우 청산자는 조합원 지위 상실시까지 썼던 정비사업비를 부담해야 할까. 정비사업비를 부담해야 한다면 그 부담액수는 얼마일까. 또 조합은 청산자에게 정비사업비를 어떻게 청구할 수 있을까. 청산자가 조합탈퇴시까지의 비용을 부담해야 한다면 조합해산시 매몰비용처리시에도 마찬가지일까.
최근 이와 관련하여 서울고등법원 판결이 나와 이에 대한 찬반 논란이 뜨겁다.
우선 청산자가 정비사업비를 부담해야 하는지를 보자. 도시 및 주거환경정비법은 여러 규정들에서 조합원들로 하여금 정비사업비를 부담하도록 하고 있다.
조합설립동의 내용이나 관리처분계획의 내용에 관한 규정들이 그것이다. 다만 도정법은 그 구체적인 시기나 방법 등만을 정관이나 총회결의로 정하도록 하고 있다. 표준정관이 정비사업비 납부의무를 조합원의 의무로 규정한 것은 위 도정법 규정들에 따른 당연한 결과다.
대법원도 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되는 것으로써 그 규정이나 결의 또는 약정으로 특별히 정한 바가 있다면 조합원이 조합원의 지위를 상실한 경우 그 조합원이 조합원의 지위에서 얻은 이익을 소급하여 반환하여야 한다는 입장이다. 따라서 도정법 규정과 대법원 판례 취지에 따를 때 조합원은 조합원 지위를 상실할 때 당연히 정비사업비를 부담해야 한다.
도정법과 정관이 이와 같은 정비사업비 부담에 관하여 재개발과 재건축을 따로 취급하지 않고 있으므로 청산자의 정비사업비 부담은 재개발이나 재건축이나 같다고 보아야 한다. 나아가 조합설립에 동의한 재개발조합원이나 반대한 재개발조합원이나 도정법은 동일하게 취급하고 있기 때문에 역시 청산시 정비사업비를 부담해야 한다.
그렇다면 부담액수는 얼마일까. 도정법 및 조합정관 취지로 볼 때 조합원 지위 상실시점까지 사용된 정비사업비 중 자신의 종전자산비율만큼 부담해야 할 것이다. 서울고등법원도 같은 입장이다. 그렇다면 조합은 청산자에게 그 비용을 어떻게 청구해야 할까. 재개발이나 재건축이나 개별청구는 물론 가능하다. 민사소송으로 해야 할지 공법상 당사자소송으로 해야 할지는 좀 더 연구가 필요한 부분이다.
문제는 재건축의 경우 청산금지급청구에 대해 비용공제 주장을 할 수 있지만 재개발의 경우에는 청산금이 행정처분의 형태로 이루어지기 때문에 비용공제주장을 할 수 없다는 점이다. 예컨대 청산금이 재결을 통해 결정되었는데 청산자가 그 금액에 불복하여 행정소송을 제기한 경우 조합은 청산금에서 정비사업비 비용을 공제하여야 한다고 주장할 수 없다. 결국 재건축과 달리 재개발에서는 관련청구로서 병합하거나 그 행정소송에서 반소를 제기하여야 할 것이다.
마지막으로 청산자가 조합탈퇴시까지의 비용을 부담해야 한다면 조합해산시 매몰비용처리시에도 마찬가지일까. 조합해산은 사실상 모든 조합원이 조합을 탈퇴하는 것과 같다.
따라서 청산자가 조합탈퇴시까지의 비용을 부담해야 한다면 조합해산시까지 사용된 정비사업비도 해산 당시의 조합원이 부담해야 한다. 조합해산을 위해 해산결의는 필요하겠지만 별도의 정비사업비 부담에 관한 결의는 필요치 않다. 정비사업비 부담은 도정법 및 조합정관규정에 따라 이루어지기 때문이다. 따라서 조합에 자금을 대여한 자나 공사대금청구권을 가진 자는 조합이 해산될 경우 조합을 대위하여 이와 같은 비용을 청구할 수 있다. 조합이 이와 같이 중도에 임의 해산할 경우에는 재산보다 부채가 많을 수밖에 없기 때문에 대위요건으로서 조합의 무자력요건은 충분히 충족된다.
다음으로 도정법 출구전략규정에 따라 조합이 해산되는 경우는 어떨까. 가령 조합설립인가를 받았다가 토지등소유자 과반수가 조합해산을 신청하여 조합설립인가가 취소되는 경우에도 정비사업비를 부담시킬 수 있을까. 도정법상의 출구전략에 따른 조합설립인가 취소는 사정변경으로 인한 인가 취소이기 때문에 소급효가 없다.
즉 조합설립인가를 취소시부터 효력을 상실시키는 ‘행정행위의 철회’다. 따라서 조합설립인가취소시까지는 적법하게 조합이 존재하였던 것이므로 위와 같은 법리가 그대로 적용될 수 있다.
마지막으로 조합설립인가가 법원판결에 의하여 취소된 경우는 어떨까. 법원판결에 따른 취소는 조합설립인가의 소급적 취소이지만 그 취소는 인가의 취소일뿐 조합의 사단성을 취소하는 것은 아니기 때문에 조합설립인가가 취소되었다 하더라도 조합은 비법인사단으로서의 단체성을 여전히 갖는다.
따라서 비법인사단인 조합은 그 구성원에게 그때까지 사용한 정비사업비를 청구할 수 있을 것이다. 다만, 비법인사단이기 때문에 조합설립에 동의한 자만이 그 대상이 될 것이다.
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