강정민
변호사/법무법인(유) 영진
1. 들어가며= 요즘 ‘정비사업의 빙하기’, ‘정비사업의 암흑기’라는 말을 많이 듣는다. 사실 정비사업계의 침체는 최근의 일이 아니다. 이러한 침체는 2010년 말부터 시작되어 벌써 3년째 계속되고 있다.
재건축, 재개발이 호황이던 시대가 있었다. 2010년 초까지만 해도 그랬다. ‘금방 다시 좋아지겠지’ 하면서 지나간 세월이 벌써 이렇게 된 것이다. 정비사업 분야의 침체는 언제까지 계속될 것인가? 정비사업은 이대로 침잠하고 말 것인가? 정비사업 침체의 원인이 무엇인지, 그리고 앞으로의 전망은 어떠한지 등에 관하여 살펴보고자 한다.
2. 정비사업의 침체원인=정비사업의 침체 원인이 무엇일까? 서울시의 공공관리에 의한 재건축·재개발 억압정책 때문일까? 사실 정비사업 분야의 침체가 시작될 즈음 오세훈 시장의 공공관리정책이 도입된 것은 사실이다. 공공관리정책을 도입할 당시 서울시가 주창한 것은 “공공관리를 하게 되면 조합원 부담금을 1억원 이상 줄일 수 있다”는 것이었다.
공공관리의 핵심 정책 중의 하나는 정비사업의 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후로 늦추는 것이었다. 공공관리를 규정한 서울시 도시정비조례가 시행된 2011년 7월 이후 현재까지 서울시에서 시공사를 선정한 사업장은 손에 꼽을 정도로 적다.
사업현장이 돌아가는데 필수적인 사업비를 대여해 줄 시공사 선정시기가 늦춰짐으로 인하여 정비사업이 침체되었다고 생각하는 것도 무리는 아니다. 만약 서울시가 시공사선정시기를 늦추지 않았다면 어떠했을까?
최근 조합 자문요청사항의 상당수가 ‘시공사가 자금을 대여해주지 않는데 어떻게 해야 하느냐’는 것이다. 시공사들이 자금 사정이 어렵다는 이유로 조합운영비 조차 지급하지 않는 경우가 많다는 것이다. 계약 위반 아니냐면서 시공사를 바꾸어도 되지 않느냐고 묻는다.
조합과 시공사간의 공사도급가계약서에 의하면 일반적으로 시공사는 매달 조합의 운영비를 무상으로 대여하고, 사업비를 유상으로 대여할 의무가 있으므로 시공사가 사업비와 운영비를 대여하지 않는 것은 명백한 계약위반이고 계약이행촉구를 통하여 계약을 해지할 수도 있다.
하지만 그 이후가 문제이다. 새로 들어 올 시공사가 없는 것이다. 수주한 현장도 줄여야 하는 판이니 새로 수주하고자 하는 의욕이 없는 것이다. 수주를 하더라도 최소 경비만 지급하고 실제적인 지출은 최대한 억제하려고 하는 입장이니 시공사를 바꾸더라도 사정은 마찬가지이다. 실제 시공사를 변경하려고 시도하였다가 주저 앉은 현장들도 다소 있다.
이처럼 시공사가 선정되어 있는 현장들도 어렵기는 마찬가지이다. 그렇다면 서울시 공공관리정책이 시행되지 않아 시공사를 선정할 수 있었다고 하더라도 정비사업이 어렵기는 마찬가지라는 결론에 도달하게 된다. 결국 시공사 선정시기가 늦춰졌기 때문에 정비사업이 침체되었다는 것은 정답이 아니다. 서울시 공공관리정책이 정비사업 침체원인이라고 할 수는 없다는 것이다. 물론 공공관리가 일정 정도 현장 분위기를 다운시키기는 했지만 공공관리 자체가 정비사업 침체의 원인은 아닌 것이다.
그렇다면 정비사업 침체의 진짜 원인은 무엇일까? 그렇게 잘 나가던 정비사업이 확 가라앉은 이유는 무엇일까? 그것은 바로 부동산경기침체이다. 부동산경기가 좋아야만 부동산거래가 살아날 것이고 정비사업이 각광을 받을 것이라는 점은 자명하다. 고로 정비사업의 향후 전망이 어떠한가를 알기 위해서는 필연적으로 부동산경기 침체의 원인을 찾아야만 한다. 그 원인을 찾고 부동산경기가 활성화될 수 있는지 살펴보아야만 정비사업이 살아날 것인지를 예측할 수 있게 된다.
3. 부동산경기침체의 원인 분석=그렇다면 부동산경기가 침체된 원인은 무엇일까? 2010년 하반기 길음뉴타운 7, 8, 9구역의 입주가 시작되고 미아뉴타운 6구역 등에서도 입주가 시작되었다. 그런데, 예상밖의 미분양이 발생하기 시작했고 프리미엄이 감소하더니 마이너스로 돌아서기 시작했다. 사실 이것이 아파트분양시장의 침체를 알리는 신호탄이었다. 당시는 매물과다로 인한 일시적인 현상으로 인식되었지만 지금 돌아보면 이때부터 부동산경기 하락이 시작된 것이다. 잘 나가던 아파트분양시장이 침체된 이유는 무엇일까?
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