홍봉주
변호사/H&P 법률사무소
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확정지분제 도급계약에서 공사비를 제외한 일반사업비는 누가 부담해야 할까. 일반사업비가 조합 대여금으로 처리되는 경우 조합원 분담금은 어떻게 될까. 최근 확정지분제 취지에 맞지 않게 일반사업비를 모두 대여금으로 처리하는 경우가 있어 논란이 되고 있다.
공사도급계약 중 도급제방식이란 사업시행자인 조합이 시공자에게 공사대금만을 지급하고 사업에 따른 이익을 모두 향유하고 그 손실 또한 조합이 부담하는 것을 말한다. 이 도급제 방식에서 조합원분담금은 신축아파트 가격에서 권리가액을 뺀 금액으로 결정된다.
여기서 권리가액이란 종전 소유 건축물 가격에 재건축 개발이익율(비례율) 을 곱한 가격을 말한다. 그리고 개발이익율은 분양수입 등 총수입에서 공사비와 일반사업비 등 총 비용을 뺀 금액이 분양대상자 전체의 종전 건축물가격에서 차지하는 비율을 말한다.
이와 같이 도급제 방식으로 공사도급계약을 체결하는 경우에는 조합은 시공자에 대하여 공사도급계약에서 정한 공사대금만을 지급할 의무를 부담한다. 사업시행자 지위에 있는 자는 조합만이므로 사업제경비도 조합이 부담해야 한다.
이에 반하여 확정지분제 방식은 조합원들이 자신이 소유하고 있는 부동산을 현물출자하는 대신에 시공자가 제시하는 무상지분율에 의하여 신축아파트를 분양받는 것을 말한다.
즉, 시공자가 조합원의 소유 토지 또는 건축면적에 따라 무상지분율의 아파트면적을 조합원에게 제공하고 잔여주택과 상가복리시설 등을 매각하여 공사비 등에 충당하는 방식이다.
여기서 무상지분율이란 통상 도급제의 비례율에 대응하는 개념으로 시공자가 총수입과 총비용을 고려하여 산정한다.
무상지분율 속에는 공사비 외에 일반사업비도 당연히 포함된다. 만일 시공자가 조합에 자금을 지원한다면 무상지분율 산정에 포함된 지원금은 무상지원금이고 무상지분율 산정에 포함된 일반사업비를 넘어 지원되는 금원은 대여금이다.
이와 같이 확정지분제의 경우 시공자로부터 지원받는 금원이 무상지분율 산정에 포함된 무상지원금인지 그 범위를 넘어선 대여금인지는 조합원분담금 결정에 중요한 요소이므로 그와 같은 의사결정을 위해서는 조합원총회의 의결을 거쳐야 한다.
통상적으로 공사본계약을 체결하면서 조합원총회의 의결을 거쳐 이와 같은 내용을 결정한다. 무상지분율 산정에 포함된 사업제경비의 범위를 정하지 않은 상태에서 총회결의 없이 대여금항목을 정하는 금전소비대차계약은 도시 및 주거환경정비법 제24조제3항제5호 및 제12호, 같은법 시행령 제34조제1항제4호에 반하여 무효다.
결국 확정지분제 공사도급계약에서 일반사업비는 무상지분율 범위 내에서 시공사가 부담해야 한다.
같은 관점에서 시공자의 조합지원금은 무상지원금일 수도 있고 대여금일 수도 있으므로, 시공자로부터의 자금 차입에 관하여 조합원총회의 의결을 거쳤다 하더라도 공사본계약 체결전에 금전소비대차계약을 체결하기 위해서는 조합원총회의 의결을 거쳐야 한다.
만일 조합이 금전소비대차계약을 체결하여 모든 일반사업비가 대여금 처리되는 경우 이와 같은 대여금 처리가 조합원분담금에 어떤 영향을 줄까. 우선 일반사업비를 무상지분율 산정의 비용으로 계산하였지만 대여금 처리하고 일반분양수입 등을 모두 시공자의 수입(지분)으로 하는 경우에는 조합원들은 무상지분율에 따른 조합원분담금 외에 위 대여금을 모든 조합원이 나누어 부담해야 한다. 이렇게 되면 조합원들은 그들이 당초 생각했던 조합원분담금 보다 2배 또는 3배 넘는 금액을 부담해야 한다.
다음으로 위와 같은 사안에서 일반분양수입 등으로 대여금을 상환할 수 있도록 하는 경우에는 조합은 일반분양분에 대한 미분양 위험을 떠안게 된다. 일반분양이 안 되면 조합이 책임을 지고 일반분양이 잘 되면 시공사가 이익을 갖게 되는 셈이다.
이 경우에는 일반분양수입 등이 들어올 경우 대여금을 먼저 갚을지 공사비에 먼저 충당할지를 명확히 정해야 한다. 미분양의 위험과 사업관리를 조합이 모두 떠안기 때문에 확정지분제라 할 수 없다. 권리는 시공자가 향유하고, 의무는 조합이 지는 셈이다.
결국 올바른 확정지분제는 무상지분율에 해당하는 범위에서 일반사업비를 시공자가 부담하는 것이다. 일반사업비 전체를 시공자가 부담하든, 상당 부분만을 부담하고 그 이상이 되는 경우에는 대여금 처리하거나 무상지분율을 낮출 수 있도록 해야 한다. 무상지분율을 낮출 수 있도록 하는 경우에는 그에 대응하여 무상지분율 산정시 반영된 일반사업비보다 조합이 그 비용을 덜 쓰는 경우에는 무상지분율을 높일 수 있도록 해야 한다.
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