매도청구권 관련 주요쟁점
매도청구권 관련 주요쟁점
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2013.06.27 14:19
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홍봉주
변호사/H&P 법률사무소
www.parkhong.com


재건축사업을 위해서는 조합이 사업부지 전체에 대한 소유권을 확보해야 한다. 이를 위해 재건축조합에 인정되는 권리가 매도청구권이다. 매도청구권은 재건축조합의 매매계약 체결 요구에 따라 일방적으로 매매계약 체결이 의제되는 권리다. 다수결 원리에 의하여 소유권의 자유로운 처분을 제한하여 재건축을 원활하게 하기 위한 권리다.


매도청구권은 재건축조합에게만 인정된다. 재건축에 동의하지 아니한 자에게 인정되는 권리가 아니다. 조합이 매도청구권을 행사한 경우에 한하여 부동의자는 매매계약의 이행을 청구할 수 있을 뿐이다. 조합이 매도청구권을 행사한 경우 부동의자는 별소 또는 매도청구소송의 반소로 “소유권이전등기절차를 이행받음과 동시에 매매대금을 지급하라”는 소송을 제기할 수 있다.


조합설립인가처분이 취소되거나 당연무효인 경우에는 매도청구권을 행사할 수 없다. 인가처분의 취소 또는 당연무효에 대한 입증책임은 부동의자에게 있다. 부동의자는 조합설립결의의 하자 주장을 넘어 그로 인해 조합설립인가처분이 취소되었거나 당연무효라는 점까지 주장·입증해야 한다.


당초의 조합설립인가처분이 취소되거나 당연무효가 될 우려가 있는 경우에는 처음부터 다시 조합설립인가에 대한 요건과 절차를 거쳐 조합설립변경인가를 받아야 한다. 조합설립변경인가처분도 정비사업조합에게 정비사업을 시행할 수 있는 권한을 설정하여 주는 처분인 점에서는 당초 조합설립인가처분과 다를 바 없으므로, 조합설립인가처분의 위법여부 또는 효력 유무에 관한 다툼이 있어 조합이 처음부터 다시 조합설립인가에 관한 절차를 밟아 조합설립변경인가를 받았고 그 조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분으로서의 요건을 갖는 경우에는 그에 따른 효과가 있다 할 것이다.


여기에서 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 경우에 해당하려면 그와 같은 조합설립인가에 필요한 실체적·절차적 요건을 모두 갖추어야 한다. 나아가 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖춘 조합설립변경인가에 터 잡아 새로 매도청구권을 행사하는 것도 적법하다.


매도청구의 상대방은 조합설립에 동의하지 아니한 자이다. 미동의자는 대외적인 법률상의 처분권을 갖고 있는 등기부상 소유자이어야 한다. 또 건축물 또는 토지만 소유한 자나 제명 또는 탈퇴한 조합원도 매도청구의 상대방이 된다. 조합이 조합원을 제명하기 위해서는 제명사유와 조합원총회의 결의가 있어야 한다. 제명결의 후 조합설립변경인가를 받아야 매도청구가 가능하다. 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청을 철회한 자, 조합정관이나 관리처분계획이 정하는 경우로서 분양계약을 체결하지 아니한 자는 탈퇴조합원으로 처리되어 매도청구가 가능하다.


재건축조합이 조합설립인가 전에 이루어진 당초 조합설립결의를 보완하는 취지로 새로운 재건축결의를 한 경우 당초 조합설립에 동의하였지만 새로운 재건축결의에는 동의하지 아니한 자는 매도청구의 상대방이 아니다. 도시 및 주거환경정비법에서는 조합설립결의, 조합설립변경결의, 사업시행계획이나 관리처분계획 등에 의하지 아니한 재건축결의는 조합원의 권리변동을 가져오지 않기 때문이다.


매도청구 상대방이 아닌 자에게 매도청구권을 주장하는 소송을 제기하여 승소확정판결을 받았더라도 조합원지위를 상실시키거나 매도청구권 행사에 따른 매매계약 체결의 효력이 발생하지 않는다. 신탁등기절차를 이행한 자는 설사 그가 조합을 탈퇴하더라도 매도청구의 상대방이 되지 않는다. 현금청산자가 됨으로써 신탁이 종료되어 신탁재산의 지분이 조합에 귀속되기 때문이다. 따라서 조합탈퇴자는 청산금을 지급받기 위하여 소유권을 조합에 이전할 의무를 부담하지 않는다.


매도청구의 대상은 정비구역 내 토지 또는 건축물이어야 한다. 정비구역에 걸쳐 있거나 정비구역 밖에 있는 경우에는 매도청구의 대상이 되지 않는다. 지분이 있는 경우 지분 전체가 매도청구의 대상이고 일부 지분은 매도청구의 대상이 아니다. 일부지분권자만 동의한 경우 전체 지분권자를 상대로 매도청구를 하여야 한다.


재건축조합은 조합설립등기를 마친 때부터 조합설립 미동의자에 대하여 ‘지체없이’ 2월의 기간을 정하여 재건축참가여부에 관하여 최고하여야 한다. 최고기간 내에 회답이 없는 경우에는 동의하지 않는 것으로 처리된다. 여기서 ‘지체없이’란 재건축결의가 이루어진 후 즉시 최고를 하여야 한다는 의미가 아니라, 재건축사업의 진행정도에 비추어 적절한 시점에 최고가 이루어져야 한다는 의미다.


최고서에는 조합설립동의의 내용이 구체적으로 기재되어야 하나 그러한 사항들이 재건축사업의 추진과정에서 최고 대상자들에게 널리 알려져 있어 재건축참가 기회가 충분히 부여된 경우에는 그와 같은 참가최고도 적법하다. 대법원도 같은 입장이다.


☞ 문의 : 02-584-2581


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