조합설립 동의의 상대방이 되지 아니하면 매도청구권 행사를 위한 최고가 필요 없다. 구 도시 및 주거환경정비법 하의 주택단지 내 토지만을 소유한 자가 이에 해당한다. 마찬가지로 제명처분을 받은 자도 최고가 필요 없다. 아파트의 재건축에 동의하여 재건축조합원이 되었던 자가 그 후 재건축사업에 반대하면서 자신의 아파트에 관하여 시가를 상회하는 채권 최고액으로 근저당권을 설정하는 등 조합에 대한 의무이행을 하지 않아 조합으로부터 제명된 경우 재건축조합은 최고 없이 제명된 조합원에 대하여 매도청구권을 행사할 수 있고, 이 경우 피담보채무액 상당의 매매대금의 지급을 거절할 수 있다.

현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는  도정법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 분양신청기간의 종료일 다음날이고, 현금청산의 목적물인 토지건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이다. 따라서 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약이 의제되는 날도 같은 날이므로 위 매도청구권의 행사에 관하여는 그 최고절차 및 행사기간에 대하여 같은 법 제39조에서 준용하는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규율이 없다고 보아야 한다. 대법원도 같은 입장이다.

매도청구권은 재건축조합이 행사할 수 있는 시점으로부터 2월 이내에 행사하여야 한다. 최고를 요하지 않는 현금청산자, 조합탈퇴자, 제명을 당한 자 등에 대하여는 그 사유가 발생한 다음날이 행사기간의 기산일이다. 최고를 요하는 경우에는 최고기간이 종료한 다음날 또는 최고에 대하여 부동의의 의사표시를 명확히 한 다음날이 각 행사기간의 기산일이다.

매도청구권은 행사기간 내에 행사하지 않으면 소멸한다. 다만 소송상으로도 행사할 수 있지만 소송 외에서도 가능하다. 기간중단제도가 없는 제척기간의 일종이다. 소 제기 후 별도 매도청구권 행사가 없어도 특별한 사정이 없는 한 상대방이 최고기간 내에 재건축에 불참할 것을 정지조건으로 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생한다. 조합이 최고서를 첨부한 소장 부본의 송달로써 상대방에게 매도청구권에 관한 최고를 한 이상 이와 같은 효과가 발생한다. 결국 위 소장 부본 송달 이후 도래한 회답기간 경과일 다음날을 매매계약 성립일로 볼 수 있다.

조합이 매도청구권을 행사하면 조합과 그 상대방 사이에 매매계약의 성립이 의제된다. 매매계약 성립이 의제되는 시점은 매도청구의 의사표시가 도달한 날, 재판상 행사한 경우에는 매도청구 의사표시가 포함된 소장 기타 서면 부본이 상대방에게 송달된 날이다. 매매계약의 성립에 불과하므로 기존 주택에 근저당권 등이 있는 경우에는 물상보증인에 준하는 제3취득자가 되고 대항력 있는 임대차가 있는 경우에는 면책적 채무인수를 하게 된다. 결국 기존 권리는 매도청구권 행사에 따라 소멸하는 것이 아니라 그대로 인수된다.

매매계약이 성립됨에 따라 매도인은 소유권이전등기절차 이행과 건물인도의무를 지고 매수인은 시가 상당 금원지급의무를 진다. 이 두 의무는 동시이행관계에 있다. 즉 자신의 의무를 이행하여야 상대방에 대하여 의무이행을 구할 수 있다. 이행의 정도는 일반 매매계약의 법리와 동일하다. 따라서 돈이 들어 있는 통장의 제시만으로는 적법한 이행의 제공이 아니다.

토지등소유자가 청산금을 선지급 받은 경우에는 토지등소유자는 동시이행항변권을 행사할 수 없다. 토지등소유자가 그 소유 토지 등에 관하여 이미 조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산금을 지급받기 위하여 별도로 소유권을 이전할 의무를 부담하지 않는다. 매도청구권 행사 후 토지등소유자가 자신의 의무를 모두 이행하고 조합에 매매대금의 지급을 구하였음에도 조합이 이를 이행하지 않는 경우 토지등소유자는 계약의 일반법리에 따라 계약을 해제할 수 있다. 이는 매도청구권자가 매도인을 상대로 매도청구권의 행사에 기한 매매계약상 의무에 관하여 이행청구소송을 제기하여 확정판결을 받았으나 그 후 자신이 위 매매계약상의 의무를 이행하지 아니하는 경우에도 다를 바 없다.

재단법인의 기본재산에 대하여 매도청구가 있는 경우에는 그 기본재산에 대한 매매계약의 성립뿐만 아니라 기본재산의 변경을 내용으로 하는 재단법인의 정관의 변경까지 강제된다. 그 결과 재단법인은 매도청구의 대상이 된 기본재산의 처분과 관련하여  조합에 대하여 정관의 변경허가를 주무관청에 신청할 의무를 부담하게 되므로, 재단법인이 위 의무를 이행하지 않는 경우 조합은 민법 제389조 제2항에 의하여 그 허가신청의 의사표시에 갈음하는 재판을 청구할 수 있다.

조합이 정관변경 허가신청의 의사표시에 갈음하는 확정판결을 받아 그 판결정본이나 등본을 주무관청에 제출한 경우, 민사집행법 제263조 제1항에 의하여 재단법인이 직접 주무관청에 정관변경허가신청을 한 것으로 의제된다.

 ☞ 문의 : 02-584-2581

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