정비사업을 중단할 경우 정비사업조합은 기존에 사용한 정비사업비를 어떻게 처리해야 할까. 정비사업조합이 그 정비사업비를 모두 갚지 못할 경우 조합원들은 그 정비사업비를 분담하여 갚아야 할까.

 

조합원들이 비용을 분담해야 할 경우 조합설립에 동의하지 않은 재개발조합의 토지등소유자나 분양신청을 하지 않아 조합원지위를 상실한 토지등소유자도 비용을 부담해야 할까.

 

또한 조합원들이 비용을 분담하기 위해서는 관리처분계획을 통한 비용분담액의 개략적 확정이나 해산결의와 같은 비용분담에 관한 의사결정절차가 있어야 할까.

 

나아가 정비사업 중단이 출구전략에 따른 경우와 조합설립인가 취소나 무효에 따른 경우 서로 다르게 취급해야 하는 것일까.

 

최근 정비사업의 출구전략이 〈도시 및 주거환경정비법〉에 반영되면서 이와 같은 정비사업 중단시의 법률관계에 대해 논란이 더욱 가중되고 있다.

 

우선 정비사업을 중단할 경우 정비사업조합은 기존에 사용한 정비사업비를 당연히 상환하여야 한다. 정비사업조합은 도정법상 구성원과는 별개의 법인격을 가진 법인이어서 계약의 당사자로서 그 계약에 따른 권리를 향유하고 의무를 부담할 수 있기 때문이다.

 

문제는 정비사업조합이 그들이 사용한 정비사업비를 변제능력이 없어 갚지 못할 경우 조합의 구성원인 조합원들이 이를 대신 갚아야 하는가 하는 점이다.

 

도정법 제18조는 정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후 등기를 함으로써 법인이 된다고 규정하고 있다. 이 규정으로 볼 때, 정비사업조합이 그 구성원인 조합원들과는 별개의 법인격을 가진 권리주체임은 분명하다.

 

따라서 조합의 채무와 조합원들의 채무는 법률적으로 별개이고 조합원들이 조합의 채무에 대해 보증인적 지위에 있다고 볼 수도 없으므로 정비사업조합이 자신의 채무를 변제하지 못한다고 하더라도 조합원들은 정비사업조합의 채무를 대신 갚을 의무는 없다. 이와 같은 법리는 모든 법인(회사 등)과 그 구성원에게 적용되는 가장 일반적인 법률관계다.

 

그렇다면 정비사업조합이 자신들이 빌려 사용한 정비사업비를 갚지 못할 경우 이와 같은 법인과 그 구성원의 법률관계에 관한 법리에 따라 정말로 조합원들은 아무런 책임을 부담하지 않는 것일까. 아무런 책임을 부담하지 않는다는 견해도 있다. 만일 조합원들이 아무런 책임을 부담하지 않는다면 현재 논의되고 있는 출구전략은 아주 수월해질 것이다. 그러나 만일 조합원들이 어떤 형태이든 그 비용을 분담해야 한다면 출구전략은 보다 신중하게 논의될 수밖에 없다.

 

도정법상 정비사업은 정비구역 내 불량주택 등을 개량하거나 건설하는 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 따라서 정비사업은 그 개념 자체에 정비구역 내 조합원들로 하여금 자신들이 소유한 토지, 건축물 또는 지상권을 정비사업조합에 현물로 출자하되, 인가받은 관리처분계획에 따라 신축주택 등을  공급받도록 되어 있다.

 

대법원도 조합원들의 정비사업조합에 대한 신탁등기의무를 이와 같은 취지에서 인정한 바 있다. 같은 취지에서 정비사업조합(표준)정관도 정비사업의 시행방법과 관련하여 “조합원은 소유한 토지 등을 조합에 현물로 출자하고, 조합은 도정법 제48조 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 등을 건설하여 공급하거나 도정법 제43조제2항의 규정에 의하여 환지로 공급한다”고 규정하고 있다.

 

정비사업조합의 정관이 건축물의 분양청구권, 정비사업비 등의 비용납부의무를 조합원들의 권리·의무로 규정하고 있는 것도 같은 이유에서다. 따라서 도정법에 따라 추진되는 정비사업의 법적성격상 또는 이를 발현한 정비사업조합의 정관상 조합원들은 정비사업조합에 자신들의 토지 등을 현물출자할 의무를 부담한다 할 것이다.

 

결국, 조합원들은 정비사업조합에 이와 같은 현물출자채무를 부담하기 때문에 정비사업조합의 채권자(정비사업비 대여자)는 무자력인 정비사업조합을 대위하여 조합원에 대하여 현물출자청구의 이행을 청구할 수 있고, 조합원들이 그 이행을 지체하는 경우 집행권원을 얻어 종국적으로 조합원들의 사업구역 내 토지 등을 강제집행 할 수 있을 것이다.

 

이와 같은 법리는 채권자대위에 관한 일반 민사법리에 따른 것이므로 조합원들의 분담금이 확정되었는지, 해산결의가 있었는지 여부 등은 문제되지 않는다.

 

또한 이와 같은 현물출자의무는 조합원들이 부담하는 것이므로 재개발조합의 설립에 동의하지 않은 자도 도정법상 조합원인 이상 부담할 수밖에 없다. 같은 이유에서 분양신청을 하지 않은 자는 조합원이 아니므로 이와 같은 현물출자의무를 부담하지 않을 것이다.

 

그러나 조합설립인가가 취소되거나 무효가 되어 그때까지 사용한 정비사업비를 분담해야 하는 경우에는 도정법상의 조합원 개념이 있을 수 없으므로 일반 비법인사단의 구성법리에 따라 정비사업조합설립에 찬성한자 만이 그 비용을 분담해야 할 것이다.