<진단핫이슈 홍봉주 변호사>분양대상자·보류지의 변경 논란
<진단핫이슈 홍봉주 변호사>분양대상자·보류지의 변경 논란
  • 하우징헤럴드
  • 승인 2012.03.07 19:11
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2012-03-07 15:28 입력
  
홍봉주
변호사/H&P 법률사무소
 
 
관리처분총회에서 현금청산자로 분류된 토지등소유자가 인가과정에서 분양권이 있는 것으로 판명된 경우 관리처분계획변경에 관한 조합원총회를 다시 거쳐야 할까. 반대로 관리처분총회에서는 분양대상자로 분류되었지만 인가과정에서 관계법령요건 미비로 청산자로 분류된 경우는 어떠할까. 더 나아가 인가과정에서 현금청산자로 분류된 토지등소유자의 사후 구제를 위해 보류지를 늘리려고 하는 경우는 어떨까. 모두 당초 조합원총회에서 의결된 관리처분계획의 경미한 변경에 해당하는지에 관한 문제다.
 

관리처분계획은 관할행정청으로부터 인가·고시를 받게 되면 토지등소유자의 종전 권리를 ‘신축아파트에 대한 수분양권으로 변환시키는 정비사업조합의 행정처분’이다. 〈도시 및 주거환경정비법〉(이하 도정법) 제48조제1항 각 호는 이 점을 분명히 하고 있다. 즉 분양대상자 결정을 관리처분계획의 핵심적 내용으로 규정하고 있다. 관리처분계획을 통해 분양대상자로 결정되면 이전고시에 따라 신축아파트에 대한 소유권을 취득하게 되고  분양대상자에서 제외되면, 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에 따라 손실보상 차원에서 청산되게 된다. 그리고 청산자에게 분양될 수 있었던 신축아파트는 일반인에게 분양된다.
 

따라서 이와 같은 점을 고려하면, 관리처분총회에서 현금청산자로 분류된 토지등소유자가 인가과정에서 분양권이 있는 것으로 판명된 경우 이는 관리처분계획의 중대한 변경일 수밖에 없다. 분양설계 등 조합원들의 권리관계에 중대한 변동을 가져오기 때문이다. 또한 주택시장 원리에 따라 일반인에게 분양될 수 있었던 신축주택이 특정인에게 특별분양되기 때문에 현금청산자가 분양대상자로 변경되는 경우 일종의 특혜를 부여하는 것이기도 하다. 아울러 〈도정법〉 제48조의 규정을 보더라도 분양대상자 변경은 관리처분계획의 중대한 변경이다.
 

대법원도 당초 조합원결의시 44평형 아파트를 분양받기로 하였으나 인가과정에서 서울시 질의회신 내용에 따라 조합원총회의 의결을 거치지 않고 33평형을 분양받는 것으로 관리처분계획을 수정한 사안에서, 결의된 관리처분계획을 수정하는 것은 변경당사자를 비롯한 조합원들의 권리관계에 중대한 변동을 가져오는 것이므로, 다시 조합원총회의 결의를 거쳐야 하고, 이를 거치지 아니한 채 인가받은 관리처분계획은 위법하다고 하였다. 나아가 수정된 관리처분계획에 관하여 총회가 재결의를 하기 위하여는 시간과 비용이 많이 소요된다는 등의 사정만으로는 사정판결을 할 수도 없다고 하였다. 결국 조합원총회에서 현금청산자로 의결한 토지등소유자를 인가과정에서 분양대상자로 바꾸기 위해서는 조합원총회의 재결의가 있어야 한다.
 

문제는 조합원총회의 의결을 거치지 않고 분양대상자로 수정 인가한 경우 그 수정인가한 부분만 무효인지, 아니면 이 부분의 하자가 관리처분계획 전체를 무효로 할 수 있는가 하는 점이다. 수정인가하면서 다른 조합원들의 분담금에 영향을 주는 ‘비례율’까지 변동하였다면 당연히 관리처분계획 전체의 무효사유가 될 것이다. 그러나 비례율 변경없이 이루어진 경우에는 그 수정인가한 부분만 무효라 할 것이다.
 

비례율은 분양대상자의 종전주택가격으로 구성되지만 ‘예정적 수입과 지출’이라는 일정부분 변동폭을 허용하는(수용할 수 있는) 요소로도 구성되어 있으므로 다른 조합원들의 분담금에 영향을 미치지 않을 수도 있어 분양대상자로 변경하더라도 비례율을 변경하지 않을 수도 있기 때문이다. 위 대법원 사안도 비례율은 변경하지 않은 사안이었는데, 대법원도 인가받은 관리처분계획 중 원고에 관한 부분만 위법하다고 하여 같은 입장이다.
 

조합원총회에서 분양대상자로 의결된 토지등소유자를 인가과정에서 전산조회결과나 관련 법령요건미비를 이유로 청산자로 분류한 경우에도 당해 토지등소유자의 분양권을 박탈하는 것이기 때문에 일응 조합원총회의 재결의를 받아야 한다고 볼 수도 있다. 그러나 주택분양의 기본원칙이 주택시장원리에 따른 일반분양이고 조합원분양은 이에 대한 중대한 예외로서의 특혜적 분양인데 이와 같은 특혜적 분양 대신 시장원리에 따른 일반분양을 선택하는 경우 법적 통제 필요성이 현저히 줄어들 수밖에 없다. 나아가 이와 같은 전환은 원칙적으로 다른 조합원들의 이익에도 합치될 수 있다. 이와 같은 이유에서 관리처분계획 수립시 ‘분양대상자가 인가과정에서 관련법령요건 미비로 청산자로 분류되는 경우에는 그 분양분은 일반분양으로 전환한다’라고 규정하여 조합원총회의 의결을 거친다. 결국 분양대상자가 현금청산자로 바뀌더라도 의결된 관리처분계획에 이와 같은 ‘일반분양 전환’규정을 둔 경우에는 재결의를 거칠 필요가 없다 할 것이다. 물론 비례율 변경을 수반해서는 안된다.
 

그러나 이와 같은 일반분양분을 보류지로 변경하는 경우에는 다시 특별분양으로 전환하는 것이기 때문에 재결의가 필요하다.


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