재개발·재건축 관련 제도를 대폭 손질하는 재개발 재건축 규제완화 방안이 다음주 발표된다.
19일 국토교통부와 기획재정부에 따르면 이 같은 내용을 담은 ‘주택 정비사업 활성화 방안’이 이달 말 발표될 예정이다.
이번 발표에는 업계에서 주장해온 공공관리제 개정을 비롯해 법정 용적률 적용, 재건축 안전진단 완화, 소형주택의무비율 완화, 재건축초과이익환수 유예및 폐지, 공공관리제 주민선택, 시공자선정시기 완화, 재건축조합원의 공급주택수 완화 등 정비사업 전 과정에 걸친 규제 완화 내용을 담을 전망이다.
소형주택의무비율의 경우 현행 "수도권 과밀억제권 내 재건축 때 전용 85㎡ 이하 주택을 전체 가구 수의 60% 이상으로 공급하고 연면적 대비 50% 이상 지어야 한다"는 규정을 개정한다.
이와 관련, 국토부는 일단 연면적 기준은 없애는 방향으로 가닥을 잡았다. 가구 수 규정은 60%를 유지할지, 하향 조정할지 논의 중이다.
국토부 관계자는 “한때 대형 주택이 인기여서 대형 아파트만 짓는 폐단을 막기 위해 도입된 연면적 규정은 현재 유명무실한 상태”라고 설명했다.
대부분의 재개발·재건축구역에서 사업 진행의 걸림돌로 지적되고 있는 공공관리제도 개정 대상에 올랐다.
공공관리제는 정비사업의 투명성과 효율성을 높이기 위해 2010년 7월 도입됐으나 현장에서는 규제로 작용한다는 지적이 끊이지 않았다.
구청 등이 재개발 조합 등에 요청하는 자료는 많지만 행정지원 등 업무 진행은 느리다는 비판이 이어졌다.
서울시가 빌려주는 정비사업비는 예산 부족으로 턱없이 모자라 지원을 받지 못하는 조합은 사업 추진에 애를 먹고 있다.
국토부는 토지 등 소유자 과반수의 동의를 얻거나 조합이 총회 의결을 거쳐 공공관리를 신청하는 사업지에 한해 공공관리제를 적용하는 방안을 추진할 계획이다.
국토부는 재건축 안전진단 기준도 완화할 방침이다.
그동안 안전진단을 통과하려면 구조 안전 문제가 가장 중요했다. 안전진단은 ‘구조 안전성’(가중치 0.4), ‘건축마감 및 설비 노후도’(0.3), ‘주거환경’(0.15), ‘비용분석’(0.15) 순으로 평가하고 구조 안전성 성능점수가 20점(100점 만점) 이하인 경우 다른 분야에 대한 평가를 중단하고 ‘재건축 실시’로 판정했다.
하지만 앞으로 구조안전 문제가 크지 않더라도 주거환경이 열악하거나 건물이 노후한 경우에는 주민 불편을 최소화할 수 있도록 할 예정이다.
배관 등 설비 노후도와 층간소음 일조권 등 주거환경 분야의 가중치를 높여 구조적인 문제가 적더라도 생활 불편이 큰 단지가 재건축 사업을 추진할 수 있게 된다.
40년이라는 재건축 연한보다는 주거 여건이라는 삶의 지수가 재건축 추진의 주요 기준으로 자리 잡을 전망이다.
수도권 과밀억제권역내 재건축사업의 조합원에게도 소유한 주택 수만큼 신규 주택 공급을 허용키로 했다.
현재 수도권 과밀억제권역 내 재건축사업은 소유 주택수와 관계없이 1가구 1주택 공급을 원칙으로 규정하고 있다. 과밀억제권역 이외 지역에서는 소유 주택수만큼 공급이 가능하다.
하지만 최근 주택경기 침체로 일반분양에 대한 미분양 리스크가 증가하고, 소유 주택수와 관계없이 일률적으로 1주택만을 공급받을 수 있도록 해 개인의 재산권을 과도하게 제한한다는 지적을 받아왔다.
재건축사업을 통한 개발이익이 과거에 비해 현저히 감소한데다 투기우려가 없다는 점도 규제를 완화한 원인이다.
문제는 국회 통과 여부이다.
재건축 소형주택건설 의무비율과 고시 사안인 안전진단기준 개정을 제외하고는 대부분 국회를 통과해야 하는 사안이어서 방안 마련 과정에서 난항을 겪을 가능성도 예상된다.
