[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 시공자 선정을 위한 조합의 입찰공고가 있은 후 현장설명회에 참석한 시공자들이 경쟁이 격화되자 서로 컨소시엄을 형성해, 실제 입찰시에는 컨소시엄의 형태로 입찰을 하고, 그렇게 입찰한 시공자의 숫자가 6인 미만인 경우가 있을 수 있다.이러한 경우에 조합으로서는 매우 당혹스럽다. 실질적인 경쟁이 저해되었고 제대로 된 시공자를 뽑을 기회가 현실적으로 박탈되기 때문이다. 이 경우 입찰절차를 중단시킬 수 있을까?1. 조합의 시공자 선정을 위한 ‘입찰공고’ – 청약의 유인위와 같은 문제는 시공자 선정을 위해 조합이 행하는 최초의 절차인 ‘입찰공고’의 법률적 성격이 무엇인지를 규명하는 것에서부터 시작해야 한다. 입찰공

 1. 정보공개의무의 주체 – 추진위원장 또는 사업시행자도시정비법 제124조(관련 자료의 공개 등) 제①항에서는 “추진위원장 또는 사업시행자[조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 재개발사업(개정전 도시환경정비사업)의 경우에는 그 대표자를 말한다]는 정비사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다”라고 규정함으로써 정보공개의무의 주체를 ‘추진위원장 또는 사업시행자’로 하고 있다.2. 토지등소유자 직접 시행방식의 경우는 언제부터?위 제124조 제1항 괄호부분에서는 “토지등소유자가 단독으로 시행

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 청산자에 대해 재건축은 시가보상, 재개발은 공시지가 기준 보상재건축은 대개 오래된 아파트를 대상으로 하고(정비기반시설 양호), 재개발은 노후화된 단독주택이 빼곡히 들어선 곳들(정비기반시설이 불량)에서 한다.그러므로 재건축구역 주민들의 소득수준이 재개발구역의 주민보다 높은 것이 보통이다. 물론 예외는 있다.그런데 사업미참여자에 대해 재산을 강제로 빼앗는 절차(매도청구, 토지수용)에서 비교적 잘 사는 재건축구역에서는 시장의 시세대로 부동산 값을 쳐주는 반면, 그보다는 소득수준이 떨어지는게 보통인 재개발구역에서는 공시지가를 기준으로 하여 개발이익이 배제된 금액만을 보상받는다.이들은 통상 시세의 약 70%만 받고 떠나게 되는데 이렇게 손해를

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 인감증명서는 항상 그 행위시에 제출되어야 하는가?재개발조합 표준정관 제22조 제5항에서는 “조합원은 제3항의 규정에 의하여 출석을 대리인으로 하고자 하는 경우에는 인감 또는 조합에 등록된 사용인감으로 대리인계를 작성해 조합에 제출해야 한다”고 규정하고 있다.이때 반드시 인감증명서도 같이 제출해야 하는가? 아니면 날인된 인영이 인감이라는 것이 나중에라도 확인된다면 되는가?결론적으로 말하면 정관에서는 인감 또는 등록된 사용인감을 사용해 위임장을 작성하라고만 하고 있지, 그 행위시에 반드시 인감증명서를 첨부하라고는 하지 않으므로, 총회에 위임장을 제출할 당시에 반드시 ‘인감증명서’까지 첨부할 필요는 없다.그러나 위 날인된 인감은 그것

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 관리처분계획 인가고시 다음날로부터 인도의무 발생관리처분계획이 인가고시되면 재건축・재개발 구역내의 모든 자들은 인가고시 다음날로부터 사용수익권을 박탈당하고 부동산을 명도해야 한다. 다만 예외적으로 분양미신청이나 분양계약미체결로 현금청산 대상이 된 자들은 보상금을 받을 날까지 명도의무가 유예된다.그런데 이렇게 명도의무가 발생했는데도 명도하지 않고 있는 조합원들은 조합에 대하여 손해배상책임을 질까? 조합으로부터 명도소송을 당해 제1심 소송이 진행중인 도중에도 명도지연 책임을 질까?(물론 나중에 명도소송에서 조합이 승소할 것을 조건으로 한 논의이다).2. A재건축조합의 사례① A재건축조합은 2009. 12. 구청으로부터 사업시행인가를

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 2개의 부동산을 2인이 각각 공유갑과 을은 A부동산과 B부동산을 각각 공유하고 있다. 즉 A부동산도 갑과 을이 공유하고 있고, B부동산도 갑과 을이 공유하고 있는 상황이다.이들이 가진 A부동산과 B부동산을 기초자산으로 하여 분양신청을 하는 경우, 권리가격이나 전용면적의 범위 내에서 소위 1+1제도(도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목)에 따라 2채를 분양받을 수 있다고 하자.그렇다면 새로 받게 되는 두채의 부동산에 대해 갑과 을은 각각 독자적으로 한 채씩의 소유권을 취득하는 방향으로 이전고시 및 보존등기를 받을 수 있을까?2. 대표조합원 선정 또는 공유자 전원의 의사표시물건이 공유인 경우에는 대표조합원을 선정해 그 대표자가 의

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사]1. 도시정비법 제81조의 규정내용도시정비법 제81조(건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 등) ①항에서는 “종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다”라고 규정하고 있다.다만 단서에서는 ‘1. 사업시행자의 동의를 받은 경우, 2. 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다’라고 하여 예외규정을 두고 있다. 이 내용은 2018.2.9. 개정법 시행 이전에는 제49조 제6항에 나와 있었다.2. 재건축의 경우에는 제81조의 적용

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 개정 도시정비법 제73조에 따른 협의와 청산의 절차2018.2.9. 새로 시행되는 도시정비법 제73조에서는 분양미신청 등으로 인한 청산대상자에 대해 조합이 신속하게 청산협의를 하도록 규정하고 또 일정한 기간내에 수용재결신청과 매도청구소송을 하도록 강제하고 있다.개정 전의 동법에서는 협의기간과 기산점이 애매하였던 것을 혼동의 여지가 없도록 정리한 것이다.동법 제73조 제1항과 제2항에 따르면 “사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 분양미신청자 등을 상대로 하여 손실보상협의를 하여야 하며, 협의가 성립되지 아니하면 90일의 기간이 만료한 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청(재개발의 경우)하거나, 매도청구소송

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사]1. 질의사항추진위원회 위원의 숫자가 토지등소유자 470명의 10분의 1인 47명입니다. 최근 토지매도 등으로 결원이 발생해서 보궐선임해 구청에 승인요청했으나, 여러 가지 이유로 반려된 상태입니다. 이처럼 보궐선거후 반려된 상태에서 진행된 추진위원회에서 의결된 안건은 모두 무효인가요?2. 답변의 요지개발사업을 시행하는 조합의 설립인가가 난 이후의 총회 대행기관인 대의원회의 경우에는 법정 재적인원을 엄격히 준수해야 합니다. 하지만, 조합설립이전의 추진위원회는 조합을 설립하는 것이 목적이며 그에 수반되는 일들은 모두 그에 대한 준비행위에 불과합니다. 따라서 엄격한 재적인원의 제한을 받지 않는다 할 것입니다.3. 추진위원회 위원의 숫

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사]1. 수용재결이후 보상금증액소송(행정소송)재개발사업이나 공익사업에 의한 수용재결이 난 이후 피수용자가 보상금이 적다고 하면서 증액소송을 하는 수가 있다. 이 때 소송을 당한 사업시행자 또는 재개발조합은 그 청구금액이 의외로 적다는 점에 대하여 놀란다. 겨우 10만원 또는 100만원을 청구해 오기 때문이다.2. 금액이 적다고 방치하면 나중에 큰일난다이 때문에 조합은 방만하게 생각하고 사건을 방치해두는 수가 있다. 그러나 피수용자인 원고는 나중에 청구금액을 확장할 수 있다. 조합은 이점에 대하여도 “나중에 청구금액이 확장되면 그 때가서 그 액수를 보고 대응해야지”라고 생각하기도 한다. 그러나 정말 큰일 날 발상이다. 손실보상금 청구소송을

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 도시정비법상 정보공개 조항도시정비법 제124조(관련자료의 공개 등, 구법 제81조)에서는 조합원이나 토지등소유자가 추진위원회나 조합에 일정한 정보를 청구하면 열람 복사해 주도록 하고 있다. 종종 이것과 개인정보보호법과의 관계가 문제된다. 가끔 조합에서는 ‘타 조합원의 개인정보를 침해하므로 줄 수 없다’고 하는 경우가 있다.2. 도시정비법은 개인정보보호법보다 특별법그러나 개인정보보호법은 개인정보에 관한 일반법이지만, 도시정비법상 정보열람공개에 관한 규정은 그에 대한 특별법이므로, 도시정비법이 우선 적용된다고 보아야 한다. 우선 도시정비법은 이러 이러한 정보는 공개해야 한다는 정보공개대상을 열거하고 있는 반면에 개인정보법은 원칙적으로 정보

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 관리처분계획의 내용으로서의 종전자산 평가관리처분이란 종전자산을 종후자산으로 변환시켜 주는 계획인데, 이를 위해서는 종전자산과 종후자산의 감정평가액이 도출되어야 한다. 종후자산은 신축아파트라서 그 가액을 평가하는 것에 큰 문제는 없다.그러나 종전자산의 형상은 제각각이라서 감정평가에 대해 다툼이 많다. 이러한 종전자산 평가금액에 대해 불만이 있는 경우에 관리처분계획 일부취소소송을 제기하게 되는데 현금청산시의 보상평가와 달리 종전자산 평가는 그 감정평가가 위법하다고 인정될 가능성이 매우 적다.2. 종전자산평가는 조합원들간의 관계를 규율하는 상대적 개념종전자산평가에서는 평가의 절대적인 액수가 중요한 것이 아니라 각 조합원들 간의 형평성

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 추가부담금 정보제공의무도시정비법이 2012.2.1. 개정되면서 “추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공해야 한다”라는 내용의 제16조 제6항이 신설됐다. 부칙에 따르면 이 조항은 공포 후 1년이 경과한 2013.2.2.부터 시행하도록 돼 있다. 따라서 2013.3.2. 이후부터는 조합설립동의서를 받기 전에 반드시 추정분담금 정보를 제공해야 한다.2. 2013. 3. 2. 이전에 이미 받아둔 조합설립동의서는?그렇다면 이미 받아 둔 조합설립동의서는 어떻게 되는가? 추정분담금 정보를 제공한 연후에 다시 징구해야 비로소 유효하게 되는 것인가?이에 관해 최근에 서울행

 1. 임원해임에 관한 정관의 규정도시정비법 제23조 제4항에서는 “조합임원의 해임은 제24조에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 할 수 있다. 이 경우 발의자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행에 있어 조합장의 권한을 대행한다”라고 하여 조합원들이 자발적으로 나서서 소집 및 진행을 해서 임원을 해임할 수 있다고 규정하고 있다.그리고 조합 표준정관 제18조 1항에서는 “임원이 직무유기 및 태만 또는 관계법령 및 이 정관에 위반하여 조합에 부당한 손해를 초래한 경우에는 해임할 수 있다”라고 규정하고 있다.여기서 ‘임원을 해임하기 위해서는 직무유기 및 태만 또는 법령․정관 위배로 조

 질문 : 관리처분계획이 인가되면 본격적인 이주가 시작됩니다. 이를 위해 총회에서 특정업체를 뽑아 그에게 이주관리와 수용재결, 소장제출, 소송수행, 명도집행까지 일괄해 맡기고자 하는데 이에 관한 법률적인 문제점은 없는가요?1. 1개의 업체가 모두 수임하는 현상 발생 최근 정비사업에서 이주관리, 수용, 명도를 모두 맡아 처리하는 업체를 총회에서 경쟁입찰로 선정하는 사례가 생겼습니다.이주관리에 있어서는 이들 업무가 서로 유기적으로 연결되고 협조돼야 한다는 점에서 발생한 현상으로 보입니다. 그 장점도 있지만 여기에는 심각한 법률적인 문제점이 있습니다. 입찰제안서와 입찰공고를 보면 선정되는 업체가 이주에 관한 모든 절차를 주관하고 도면작성 공가관리 등을 하며, 조사업체 지정, 소송수

 Q. 대의원회의 날짜가 공지되었는데 갑작스럽게 대의원 9명이 사표를 제출해 법정대의원수(조합원의 10분의1)에 미달하게 됐습니다. 이러한 경우 대의원회 개최가 가능한가요?1. 법정대의원수 (조합원수의 10분의1)도시정비법 제25조 ②항에서는 “대의원회는 조합원의 10분의 1 이상으로 한다”라고 규정하고 있습니다. 이렇듯 도시정비법에 대의원 숫자의 최저한도가 규정되어 있는데 이 범위 내에서 정관으로 구체적인 대의원의 숫자를 정할 수 있습니다(도시정비법 제20조).그런데 실제 사업진행시 종종 이러한 대의원들이 부동산 매각, 사퇴 등을 함으로써 그 자격을 상실하는 수가 생기고 그에 따라 위 도시정비법이 정하는 최저한도에 미달하게 되는 사태가 발생하기도 합니다.그러한 경

 1. 재건축으로 인한 상가소유자들의 고민재건축사업에서는 구역내 소유자들 중 90% 정도가 주택소유자들이고, 상가소유자들은 10% 정도에 불과하다. 이 소수의 상가소유자들은 재건축사업을 심하게 반대한다. 주택의 소유자는 재건축을 하는 동안 잠깐 다른 곳으로 이사 가서 살게 되는 불편만 감수하면 되지만, 상가소유자는 직장들을 잃는 위험에 처하기 때문이다. 이런 이유로 조합설립을 위한 상가동들의 동의를 받기가 어렵고 상가소유자들의 불안을 달래주기 위해서 조합측에서는 장차 관리처분계획의 일정내용을 보장하는 내용의 각서를 써서 공증을 해주기도 한다.2. 독립정산제를 하기로 하는 경우때로는 상가만의 독자적인 자치를 실현하기로 하는 독립정산제를 약속하는 경우도 있다. 그런데 이것은

 1. 수용의 개시일 - 토지·물건의 인도·이전의무토지보상법에 의해 재개발구역의 토지·건물에 대한 수용재결이 있게 되면 관계인들은 수용의 개시일까지 이를 인도 이전해야 한다. 간단히 말하자면 건물과 토지를 명도해야 한다는 의미인데, 이를 명도하지 않으면 토지보상법 제95조의2(벌칙) 위반이 되어 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하게 된다.최근에 이러한 규정을 적용해 사업시행자가 피수용자들을 고소하는 일이 늘어나고 있다. 9월 현재 서울북부지방검찰청에 고소돼 있는 사건이 10여건이 넘는다고 한다.2. 토지보상법 제43조와 제95조의2동법 제43조(토지 또는 물건의 인도 등)에서는 “토지소유자 및 관계인과 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 아니하는

 1. 위원장·감사는 승인, 그 밖의 위원은 신고추진위원회 운영규정 제6조 2항에 따르면 “추진위원회는 법 제13조 제2항의 규정에 의한 추진위원회 설립 승인 후에 위원장 및 감사를 변경하고자 하는 경우 시장·군수의 ‘승인’을 얻어야 하며, 그 밖의 경우 시장·군수에게 ‘신고’해야 한다”고 규정하고 있다.또한 제18조 3항에서는 “위원이 자의로 사임하거나 제1항의 규정에 의하여 해임되는 경우에는 지체없이 새로운 위원을 선출해야 한다. 이 경우 새로 선임된 위원의 자격은 위원장 및 감사의 경우 시장·군수의 승인이 있은 후에, 그 밖의 위원의 경우 시장·군수에게 변경신고를 한 후에 대외적으로 효력이 발생한다”라고 규정하고 있다.이를 종합해보면 위원장, 감사가 변경되는 경우에는

 1. 무효와 취소의 차이- 중대한 하자인지 여부민법과 행정법은 중대한 하자는 무효사유로, 사소한 하자는 취소사유로 규정해 두고 있다. 무효와 취소는 ‘어떤 행위가 효력이 없다’는 것을 별도로 선언하는 절차가 필요한지 여부에 따라 나뉘어진다. 무효는 그 하자가 너무나 커서 별도로 이것이 무효라는 점을 따로 결정하고 선언하지 않더라도 ‘당연’히 무효이다. 반면에 ‘취소’는 그것이 효력이 없다는 점을 누군가가 선언해 주어야만 한다.사소한 하자인지 중대한 하자인지는 누가 정하는가? 민법에서는 이미 입법자가 그것을 정해 놓았다. 반사회질서 행위는 무효로, 사기 강박 착오는 취소로 규정해두었다. 행정법에서는 판례가 중대하고도 명백한 하자면 무효사유로, 그 밖의 하자는 취소사유로 보고 있다