1. 조합임원의 선출 정족수에 관한 표준정관의 규정조합임원선출을 과반수가 아닌 다득표로 할 수 있을까?국토교통부가 고시한 표준정관 제15조 제2항에서 재건축의 경우에는 “조합임원은 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 얻어 다음 각호의 1에 해당하는 조합원 중에서 선임한다”라고, 재개발의 경우에는 “조합임원은 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어 조합원 중에서 선임한다”라고 규정하고 있다.즉 재건축은 출석과반수, 재개발은 출석 3분의2 이상의 조합원의 동의를 얻어야 조합임원을

1. 상가동 소유자 산정오류로 조합설립 취소된 사례[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 최근 서울 서초구 신반포12차 재건축조합이 대법원에서 조합설립인가 취소 확정판결을 받았다(대법원 2019.11.15. 선고 2019두46763 판결). 상가동의 소유자 숫자를 잘못 산정한 것이다. 총 48명의 실질적인 소유자가 있었음에도 불구하고 등기부만으로 보아 1명으로 산정한 것이다. 이는 충분히 예견된 일이었다. 2. 등기부상 공유로 되어 있는 아파트 단지내 상가재건축 대상 아파트에는 통상적으로 단지내 상가가 있다. 약 5층 정도로 이루어져 있는

[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 2018.2.9. 발효된 도시정비법에서는 협력업체 선정시 일정한 기준을 마련하도록 했고 그에 따라 국토교통부에서 고시한 것이 계약업무처리기준이다. 기존에 있던 시공자선정기준은 폐지되었다. 1. 시공자 선정시 6인이상 총회 상정계약업무 처리기준 제33조는 시공자 선정에 대해 제1항에서 “사업시행자등은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정하여야 한다”라고 규정하고 있고, 제2항에서는 “대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 ‘건설업자등’을 선정하여야 한다. 다만, 입찰에 참가한 건설업자등이 6인 미만인 때에

1. 재건축 조합설립인가 이후에 지분을 양도[하우징헤럴드=김향훈 변호사] A는 투기과열지구인 서울 강남 일대에 소재한 ○○재건축 구역의 아파트를 1채 가지고 있는데 양도세 문제 등을 이유로 부인인 B에게 아파트 지분의 50%를 증여했다. 이때 지분으로 이전한 부인의 권리는 현금청산 되는가? 그리고 그 부인이 또다른 재건축대상 아파트를 10년전부터 소유하고 있었다면 5년내 재당금제한 조항에 걸리는가?2. 조합원 권리의 상실 여부도정법 제39조 제1항 제1호는 정비사업 내의 토지 또는 건축물을 공유하는 경우에, 공유하는 여러 명을 대표

[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 조합임원이 구역내에 소유하고 있는 부동산을 매도하고, 같은 구역에 소재하고 있던 새로운 부동산을 매수했다. 이 과정에서 해당 임원은 조합원 및 임원자격의 상실이 발생하지 않도록 2개의 부동산을 순간적으로 동시소유하게 됐다. 즉 등기부등본상 2개의 부동산에 대한 소유권이 모두 있는 상태가 같은 날짜에 몇시간 정도 있었던 것이다. 이렇게 하지 않으면 그 임원은 소유권을 상실하게 되어 조합원 및 임원자격이 박탈되므로 어쩔수 없이 택한 방법이었다. 그리고 임원의 종전부동산을 매수한 자는 조합원명부에 이름이 등

1. 관련자료의 공개 등과 보관 및 인계 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 도시정비법 제124조 및 제125조에서는 관련자료의 공개 등과 보관 및 인계를 정하고 있는데 이는 다음의 3가지를 의미한다. 첫째는 ‘인터넷에 공개’하는 것이다. 동조 제1항에서 “1.제34조 제1항에 따른 추진위원회 운영규정 및 정관등, 2.설계자·시공자·철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서. 3.추진위원회·주민총회·조합총회 및 조합의 이사회·대의원회의 의사록, 4.사업시행계획서, 5.관리처분계획서 등”을 나열하면서 이들이 작성 변경된 후

1. 투기과열지구의 조합원지위 양도 금지 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 도시정비법 제39조 제2항에서는 “주택법 제63조 제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다”라고 규정하고 있다. 그 요지는 ‘투기과열지구에서

1. 분양신청기간 만료 후 평형변경 절차의 진행[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 재건축·재개발조합이 사업시행계획인가를 받고 분양신청기간을 공고하여 분양신청을 다 받은 뒤에(분양미신청자는 청산자로 됨), 상황변경이 생겨 평형변경 절차를 진행하는 경우가 있다. 조합으로서는 기존에 이미 진행한 분양신청 절차는 그대로 효력을 유지하되 설계변경 등으로 인해 달라지는 평형과 타입에 대하여 평형신청을 다시 받을 필요가 있는 것이며, 이는 실무상 자주 발생하는 일이다. 그런데 기존에 분양신청을 이미 했던 조합원이 이러한 평형변경 절차에서 아무런 변경

1. 구 도시정비법 제 41조의 재건축 토지분할 제도2018.2.9. 개정법이 시행되기 이전의 구 도시정비법 제41조에서는 ‘주택재건축사업의 범위에 관한 특례’ 라고 하는 제목하에 조합설립동의요건에 미달될 경우에는 일정한 토지를 분할하고 나머지 토지만으로 재건축사업을 시행할 수 있도록 규정하고 있었다. 개정 후의 현행법에서는 제67조에서 규정하고 있는데 그 내용은 구법과 거의 같다. 2. 토지분할 판결 확정시에는 정비구역도 분할되는 것인가?그런데 이 규정에 따라 일정한 토지를 분할하는 청구를 하고 그에 따른 판결이 확정되었을 경우,

1. 조합원 분양신청을 구체적인 타입별로 받아야하나[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 재건축·재개발로 신축되는 아파트는 같은 면적이더라도 타입이 다른 경우가 많다. 즉 같은 85㎡라고 하더라도 방의 구조, 배치, 남향인지 여부 등에 따라 A타입, B타입 등으로 나뉜다. 이 경우 분양신청은 85㎡내의 A타입, B탑입 등 매우 구체적인 구별에 따라 달리 받아야 하는지, 아니면 같은 면적끼리는 뭉뚱그려서 그냥 85㎡형으로 일괄적으로 받은 다음 나중에 분양계약 체결시에 구체적인 타입에 대해 이를 추첨하거나 하는 등으로 따로 정할 수 있는지가 문

  [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 시공자 선정을 위한 조합의 입찰공고가 있은 후 현장설명회에 참석한 시공자들이 경쟁이 격화되자 서로 컨소시엄을 형성해, 실제 입찰시에는 컨소시엄의 형태로 입찰을 하고, 그렇게 입찰한 시공자의 숫자가 6인 미만인 경우가 있을 수 있다.이러한 경우에 조합으로서는 매우 당혹스럽다. 실질적인 경쟁이 저해되었고 제대로 된 시공자를 뽑을 기회가 현실적으로 박탈되기 때문이다. 이 경우 입찰절차를 중단시킬 수 있을까?1. 조합의 시공자 선정을 위한 ‘입찰공고’ – 청약의 유인위와 같은 문제는 시공자 선정을 위해 조합이 행하는 최초의 절차인 ‘입찰공고’의 법률적 성격이 무엇인지를 규명하는 것에서부터 시작해야 한다. 입찰공

1. 추진위원장의 임기만료 2개월 이전… 주민 5분의1이상 요구에 의한 선임[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 추진위원회 표준운영규정 제15조 제4항에 따르면“임기가 만료된 위원은 그 후임자가 선임될 때까지 그 직무를 수행하고, 추진위원회에서는 임기가 만료된 위원의 후임자를 임기만료 전 2개월 이내에 선임해야 하며, 위 기한 내 추진위원회에서 후임자를 선임하지 않을 경우 토지등소유자 5분의 1이상이 시장·군수 등의 승인을 얻어 주민총회를 소집해 위원을 선임할 수 있다”고 하고 있다.2. 추진위원장의 임기만료 6개월 이후… 시장 군수에 의

 1. 정보공개의무의 주체 – 추진위원장 또는 사업시행자도시정비법 제124조(관련 자료의 공개 등) 제①항에서는 “추진위원장 또는 사업시행자[조합의 경우 청산인을 포함한 조합임원, 토지등소유자가 단독으로 시행하는 재개발사업(개정전 도시환경정비사업)의 경우에는 그 대표자를 말한다]는 정비사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다”라고 규정함으로써 정보공개의무의 주체를 ‘추진위원장 또는 사업시행자’로 하고 있다.2. 토지등소유자 직접 시행방식의 경우는 언제부터?위 제124조 제1항 괄호부분에서는 “토지등소유자가 단독으로 시행

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 청산자에 대해 재건축은 시가보상, 재개발은 공시지가 기준 보상재건축은 대개 오래된 아파트를 대상으로 하고(정비기반시설 양호), 재개발은 노후화된 단독주택이 빼곡히 들어선 곳들(정비기반시설이 불량)에서 한다.그러므로 재건축구역 주민들의 소득수준이 재개발구역의 주민보다 높은 것이 보통이다. 물론 예외는 있다.그런데 사업미참여자에 대해 재산을 강제로 빼앗는 절차(매도청구, 토지수용)에서 비교적 잘 사는 재건축구역에서는 시장의 시세대로 부동산 값을 쳐주는 반면, 그보다는 소득수준이 떨어지는게 보통인 재개발구역에서는 공시지가를 기준으로 하여 개발이익이 배제된 금액만을 보상받는다.이들은 통상 시세의 약 70%만 받고 떠나게 되는데 이렇게 손해를

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 인감증명서는 항상 그 행위시에 제출되어야 하는가?재개발조합 표준정관 제22조 제5항에서는 “조합원은 제3항의 규정에 의하여 출석을 대리인으로 하고자 하는 경우에는 인감 또는 조합에 등록된 사용인감으로 대리인계를 작성해 조합에 제출해야 한다”고 규정하고 있다.이때 반드시 인감증명서도 같이 제출해야 하는가? 아니면 날인된 인영이 인감이라는 것이 나중에라도 확인된다면 되는가?결론적으로 말하면 정관에서는 인감 또는 등록된 사용인감을 사용해 위임장을 작성하라고만 하고 있지, 그 행위시에 반드시 인감증명서를 첨부하라고는 하지 않으므로, 총회에 위임장을 제출할 당시에 반드시 ‘인감증명서’까지 첨부할 필요는 없다.그러나 위 날인된 인감은 그것

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 관리처분계획 인가고시 다음날로부터 인도의무 발생관리처분계획이 인가고시되면 재건축・재개발 구역내의 모든 자들은 인가고시 다음날로부터 사용수익권을 박탈당하고 부동산을 명도해야 한다. 다만 예외적으로 분양미신청이나 분양계약미체결로 현금청산 대상이 된 자들은 보상금을 받을 날까지 명도의무가 유예된다.그런데 이렇게 명도의무가 발생했는데도 명도하지 않고 있는 조합원들은 조합에 대하여 손해배상책임을 질까? 조합으로부터 명도소송을 당해 제1심 소송이 진행중인 도중에도 명도지연 책임을 질까?(물론 나중에 명도소송에서 조합이 승소할 것을 조건으로 한 논의이다).2. A재건축조합의 사례① A재건축조합은 2009. 12. 구청으로부터 사업시행인가를

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 2개의 부동산을 2인이 각각 공유갑과 을은 A부동산과 B부동산을 각각 공유하고 있다. 즉 A부동산도 갑과 을이 공유하고 있고, B부동산도 갑과 을이 공유하고 있는 상황이다.이들이 가진 A부동산과 B부동산을 기초자산으로 하여 분양신청을 하는 경우, 권리가격이나 전용면적의 범위 내에서 소위 1+1제도(도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목)에 따라 2채를 분양받을 수 있다고 하자.그렇다면 새로 받게 되는 두채의 부동산에 대해 갑과 을은 각각 독자적으로 한 채씩의 소유권을 취득하는 방향으로 이전고시 및 보존등기를 받을 수 있을까?2. 대표조합원 선정 또는 공유자 전원의 의사표시물건이 공유인 경우에는 대표조합원을 선정해 그 대표자가 의

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사]1. 도시정비법 제81조의 규정내용도시정비법 제81조(건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 등) ①항에서는 “종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다”라고 규정하고 있다.다만 단서에서는 ‘1. 사업시행자의 동의를 받은 경우, 2. 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다’라고 하여 예외규정을 두고 있다. 이 내용은 2018.2.9. 개정법 시행 이전에는 제49조 제6항에 나와 있었다.2. 재건축의 경우에는 제81조의 적용

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사] 1. 개정 도시정비법 제73조에 따른 협의와 청산의 절차2018.2.9. 새로 시행되는 도시정비법 제73조에서는 분양미신청 등으로 인한 청산대상자에 대해 조합이 신속하게 청산협의를 하도록 규정하고 또 일정한 기간내에 수용재결신청과 매도청구소송을 하도록 강제하고 있다.개정 전의 동법에서는 협의기간과 기산점이 애매하였던 것을 혼동의 여지가 없도록 정리한 것이다.동법 제73조 제1항과 제2항에 따르면 “사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음날부터 90일 이내에 분양미신청자 등을 상대로 하여 손실보상협의를 하여야 하며, 협의가 성립되지 아니하면 90일의 기간이 만료한 다음날부터 60일 이내에 수용재결을 신청(재개발의 경우)하거나, 매도청구소송

 [하우징헤럴드=김향훈 변호사]1. 질의사항추진위원회 위원의 숫자가 토지등소유자 470명의 10분의 1인 47명입니다. 최근 토지매도 등으로 결원이 발생해서 보궐선임해 구청에 승인요청했으나, 여러 가지 이유로 반려된 상태입니다. 이처럼 보궐선거후 반려된 상태에서 진행된 추진위원회에서 의결된 안건은 모두 무효인가요?2. 답변의 요지개발사업을 시행하는 조합의 설립인가가 난 이후의 총회 대행기관인 대의원회의 경우에는 법정 재적인원을 엄격히 준수해야 합니다. 하지만, 조합설립이전의 추진위원회는 조합을 설립하는 것이 목적이며 그에 수반되는 일들은 모두 그에 대한 준비행위에 불과합니다. 따라서 엄격한 재적인원의 제한을 받지 않는다 할 것입니다.3. 추진위원회 위원의 숫